ochenta: la hipoteca tácita del dueño en los frutos del prédio se estiende á los cien, y no se limita á los ochenta, como se limita la que le compete en las cosas introducidas por el subarrendatario.

Asi lo persuade el argumento sacado del contrato de compra y venta: pues así como puede el vendedor retener la cosa vendida hasta que se le pague todo el precio, aunque el primer comprador la haya vuelto à vender por menos, y el segundo le ofrezca á este menor precio, o cuando uno de los varios herederos del comprador ofrece la parte del precio correspondiente á su cuota hereditaria para conseguir su parte respectiva en la cosa comprada; y como puede el mismo vendedor reclamar de cualquier posee dor la cosa vendida y entregada, si no le ha sido pagado su precio, ni la vendió al fiado; y esto porque despues de la venta, y aun de la entrega, en el caso propuesto continuúa siendo todavía dueño de ella; así debe parecer justo que el dueño del fundo insista sobre sus frutos hasta que se le pague integramente la renta ó precio en que le arrendó, aunque despues haya sido subarrendado en menor cantidad, ó queden varios herederos del primer arrendatario; pues que de otro modo perderia el derecho de retener los frutos que le competia á virtud de la hipoteca tácita.

3726. Adquiere mas fuerza este argumento por la consideracion de que el dueño del prédio arrendado continúa siéndolo de los frutos pendientes aun despues del arriendo, como que se reputan parte del mismo prédio. y no se hacen del colono sino cuando y á causa de que por voluntad espresa, ó al menos tacita del dueño los separa del suelo y los percibe. Y como no pueda entenderse que intervino esta voluntad ó tácito consentimiento en el caso de percibir los frutos el primer arrendatario, sino quedando siempre salvo al dueño el derecho de tácita hipoteca en los mismos, debe tambien durar igual derecho por toda la renta ó precio del pri mer arriendo, aunque los haya percibido otro que derive su derecho del arrendatario ó primer colono.

TITULO LIV.

De las solemnidades y toma de razon de las hipotecas.

Con el objeto de que puedan llegar á noticia de todos las compras, ventas, hipotecas, censos y cualesquiera otros gravámenes de los bienes raices, para evitar fraudes y ocultaciones y para que puedan sacarse, en caso de perderse los protocolos y originales, copias auténticas con que poder reemplazarlos, se halla establecida en cada cabeza de partido una oficina para tomar razon de todas las escrituras que se otorguen ante los escribanos de cada distrito. Numerosas son las disposiciones que se han dado sobre tan importante materia, y aun cuando algunas de ellas se hallan derogadas por otras posteriores, creemos conveniente conservar á continuacion las mas notables de las antiguas que hallamos insertas en el Febrero, sin perjuicio de insertar las últimamente publicadas : véanse tanıbien para el complemento de esta materia los núms. 3349 en que se esponen las escrituras que están sujetas al registro de hipotecasj.

3727. Será obligacion de los escribanos de ayuntamiento de las cabezas de partido tener, ya sea en un libro ó en muchos, registros separados

de cada uno de los pueblos del distrito, con la inscripcion correspondiente, y de modo que con distincion y claridad, se tome la razon respectiva al pueblo en que estuvieren situadas las hipotecas, distribuyendo los asientos por años, para que fácilmente pueda hallarse la noticia de las cargas; encuadernándolos y foliándolos en la misma forma que los escribanos lo practican con sus protocolos: y si las hipotecas estuvieren situadas en distintos pueblos, se notará en cada una las que les correspondan. Y en ellos precisamente se tome la razon de todos los instrumentos de imposiciones, ventas y redenciones de censos ó tributos, ventas de bienes raices ó considerados por tales que constare estar gravados con alguna carga, fincas en que se hipotecaren especialmente tales bienes, escrituras de mayorazgo ú obra pia, y generalmente todos los que tengan especial y espresa hipoteca ó gravámen, con espresion de ellos ó su liberacion y redencion: ley 3, tít. 46, lib. 10, Nov.

3728. Luego que el escribano originario remita algun instrumento que contenga hipoteca, le reconocerá, y tomará la razon el escribano de cabildo dentro de veinte y cuatro horas, para evitar molestias y dilaciones á los interesados; y si el instrumento fuere antiguo y anterior á la dicha ley 2, (véase el párrafo adicionado al núm. 3743), despachará la toma de razon dentro de tres dias de como lo presentare; y no cumpliéndolo en este término, le castigará el juez en la forma que previene la misma bien entendido que la obligacion de registrar dentro del término debe ser en los instrumentos que se otorgaren sucesivamente al dia de la publicacion de esta pragmática en cada pueblo, de la cual se colocarán copias auténticas entre los papeles del archivo; pues por lo tocante á instrumentos anteriores á la publicacion de ella, cumplirán las partes con registrarlos antes que los hubieren de presentar en juicio para el efecto de perseguir las hipotecas y fincas gravadas; bien entendido que sin preceder la circunstan cia del registro, ningun juez podrá juzgar por tales instrumentos, ni harán fé para dicho efecto, aunque lo hagan por otros fines diversos de la persecucion de las hipotecas ó verificacion del gravámen de las fincas, bajo las penas esplicadas.

3729. El instrumento que se ha de exhibir en el oficio de hipotecas, ha de ser la primera copia que diere el escribano que la hubiere otorgado, que es el que se llama original; escepto cuando por pérdida ó estravío de algun instrumento antiguo se hubiere sacado otra copia con autoridad de juez competente, que en tal caso se tomará de ella razon, espresándolo asi.

3730. La toma de razon ha de estar reducida á referir la data ó fecha de instrumento, los nombres de los otorgantes, su vecindad, la calidad del contrato, obligacion ó fundacion, diciendo si es imposicion, venta, fianza, vínculo u otro gravámen de esta clase, y los bienes raices gravados ó hipotecados que contiene el instrumento, con espresion de sus nombres, cabidas, situacion y linderos en la misma forma que se esprese en el instrumento; y se previene que por bienes raices, ademas de casas, heredades y otros de esta calidad inherentes al suelo, se entienden tambien los censos, oficios y otros derechos perpetuos que puedan admitir gravámen ó constituir hipotecas.

3731. Ejecutado el registro, pondrá el escribano de cabildo en el instrumento exhibido la nota siguiente: «Tomada la razon en el oficio de

hipotecas del pueblo tal, al folio tantos, en el dia de hoy: y concluirá con la fecha; la firmará y devolverá el instrumento á la parte, á fin de que si el interesado quisiere exhibirla al escribano originario ante quien se otorgó, para que en el protocolo anote estar tomada la razon, lo pueda hacer; el cual esté obligado á advertirlo en dicho protocolo.

3732. Cuando se llevare á registrar instrumento de redencion de censo ó liberacion de la hipoteca ó fianza, si se hallare la obligacion ó imposi cion en los registros del oficio de hipotecas, se buscará, glosará y pondrá la nota correspondiente á su margen ó continuacion, de estar redimida ó estinguida la carga; y si no se halla registrada la obligacion principal, ó aunque se halle, queriendo la parte, se tomará la razon de la redencion ó liberacion en el libro de registro, en la misma forma que se debe hacer de la imposicion.

3733. Cuando al oficio de hipotecas se le pidiere alguna apuntacion estrajudicial de las cargas que constaren en sus registros, la podrá dar simplemente por certificacion autorizada, sin necesidad de que intervenga decreto judicial, por ahorrar costas.

3734. Para facilitar el hallazgo de las cargas y liberaciones, tendrá la escribanía de ayuntamiento un libro índice ó repertorio general, en el cual por las letras del abecedario se vayan asentando los nombres de los imponedores de las hipotecas, ó de los pagos, distritos ó parroquias en que están situados, y á su continuacion el folio del registro donde haya instrumento respectivo á la hipoteca, persona, parroquia ó territorio de que se trate; de modo que por tres ó cuatro medios diferentes se pueda encontrar la noticia de la hipoteca que se busque y para facilitar la formacion de este abecedario general, tomada que sea la razon, se anotará en el índice, en la letra á que corresponda, el nombre de la persona; y en letra inicial correspondiente á la heredad, pago, distrito ó parroquia se hará igual reclamo.

3735. Los derechos de registro serán dos reales por cada escritura que no pase de doce hojas, y en pasando, al respecto de seis maravedis cada una ademas del papel; y cuando se pidieren certificaciones de lo que conste en el oficio de hipotecas, se arreglará este á los reales aranceles en cuanto tratan de las copias de instrumentos que dan los escribanos de sus protocolos, los cuales derechos se deberán anotar en el instrumento ó certificacion que entregasen á la parte.

3736. Todos los escribanos de estos reinos serán obligados á hacer en los instrumentos, de que trata la dicha ley 2, la advertencia de que se ha de tomar la razon dentro del preciso término de seis dias, si el otorgamiento fuese en la capital, y dentro de un mes si fuese en pueblo de partido, bajo las penas de ella, y la circunstancia de que por su omision se les haga tambien cargo y castigue en las residencias; y que asi se anote en los titulos que se les despacharen por el mi Consejo ó por la Cámara: y no cumpliendo con el registro y toma de razon, no hagan fé dichos instrumentos en juicio ni fuera de él; para el efecto de perseguir las hipotecas, ni para que se entiendan gravadas las fincas contenidas en el instrumento cuyo registro se haya omitido: y que los jueces ó ministros que contravengan incurran en las penas de privacion de oficio y de daños, con el cuatro tanto que previene dicha ley 2.

3737. Como la conservacion de los documentos públicos importa tanto

al Estado, todos los escribanos de los lugares del partido deben enviar al corregidor ó alcalde mayor de él una matrícula de los instrumentos de que consta el protocolo de aquel año, para que se guarde en la escribanía de ayuntamiento; y por este indice anual podrá reconocer el que regente dicha escribanía y el oficio de hipotecas, si ha habido omision en traer al registro algun instrumento.

3738. El escribano de cabildo, á cuyo cargo ha de correr el oficio de hipotecas, ha de ser nombrado por la justicia y regimiento de las cabezas de partido, precediendo las fianzas correspondientes de su cuenta y riesgo; y si hubiere dos escribanos de ayuntamiento, elegirá éste de ellos el que tuviere por mas á propósito.

3739. Los libros de registro se han de guardar precisamente en las casas capitulares; y en su defecto no solo serán responsables los escribanos sino tambien la justicia y regimiento, á quienes se les hará cargo en re

sidencia.

3740. Las chancillerías y audiencias de estos reinos en sus respectivos territorios formarán, imprimirán y comunicarán listas de las cabezas de partido donde se han de establecer los oficios de hipotecas, para que conste claramente á los pueblos; y quedará al arbitrio de las mismas chancillerías y audiencias señalar algunas cabezas de jurisdiccion, aunque no sean de partido, si vieren que conviene para la mejor y mas fácil observancia, por la estension ó distancia de los partidos.

3741. A prevencion serán jueces para castigar las contravenciones á la ley y á esta instruccion, la justicia ordinaria del pueblo, el corregidor ó alcalde mayor del partido y el juez en cuya audiencia se presente el ins

trumento.

3742. La citada ley y esta instruccion se deberán conservar en todas las escribanías públicas y de ayuntamiento, para que nadie alegue ignorancia de sus disposiciones; ni quedarà arbitrio á ningun juez para alterarlas ni moderarlas; porque de tales disimulos resulta por consecuencia necesaria la infraccion o desprecio de las leyes, por útiles y bien meditadas que

sean.

3743. En los títulos que se despacharen por las secretarías de mi Consejo de la Cámara, se prevenga á los escribanos que han de estar obligados á advertir en los instrumentos y á las partes la obligacion de registrar en el oficio de hipotecas los instrumentos comprendidos en la ley 2 y esta mi declaracion; espresando al fin de ellos que no han de hacer fé contra las hipotecas, ni usar las partes judicialmente para perseguirlas, sin que preceda dicho requisito y toma de razon dentro del término prevenido en la ley, con las declaraciones de esta instruccion, previniendo que esta ha de ser una cláusula general y precisa en los tales instrumentos, cuyo defecto vicie la sustancia del acto para el efecto de que dichas hipotecas se entiendan constituidas; ejecutándose lo mismo en los títulos y aprobaciones de escribanos que se despachan por las escribanías de la Cámara de mi Consejo; poniendo igual prevencion en las comisiones que se libran, asi para la toma de residencias, como para la visita de escribanos, á fin de que se les haga á estos y á los jueces los cargos que por la inobservancia de esta pragmática hayan tenido unos y otros, y se les castigue como corresponda: ley 3, tít. 46, lib. 40, Nov. Recop. : art. 47.

(Segun el último artículo de esta ley, deben registrarse todos los instru

mentos comprendidos en la ley 2 que le precede, y son todos los contratos de «censos, compras, ventas y otros semejantes;» pero la misma ley en su primer artículo no se espresa tan absoluta y rotundamente sobre este punto, pues solo habla de «ventas de censos ó tributos y de bienes raices ó «considerados por tales, que constare estar gravados con alguna carga,» y generalmente todos los instrumentos que contengan especial y espresa hipoteca ó gravámen; por manera, que faltando esta circunstancia, parece no estar sujetas al registro las ventas de bienes raices; y en efecto los males y pleitos que se quiso prevenir, mas que de ellas, nacen de la ocultacion de las hipotecas ó cargas, pues sobre la persona del verdadero dueño rara vez se padece error ni puede cometerse engaño.

El término para la toma de razon de los instrumentos anteriores á la publicacion de dicha ley 3, ha sido prorogado varias veces, como puede verse por sus notas, por las reales órdenes de 31 de octubre de 1835, y las en ella citadas de 22 de enero de 1836 y 24 de octubre del mismo año, en la que se prorogó indefinidamente el tiempo, reservándose S. M. señalar mas adelante el dia en que hubiera de concluir esta facultad. [Véase el núm. 3355, donde se espone la última real órden sobre esta materia fecha 11 de abril de 1848, y en la que se hace la historia de todas las disposiciones dadas anteriormente, á las cuales deroga].

En otra real órden de 12 de marzo de 1836 se declaró que los títulos de propiedad de los bienes y derechos aplicados ó que se aplicaren al pago de los acreedores del Estado, cuyas escrituras sean anteriores á 1768, están sujetos como todos los otros á la toma de razon).

[Respecto de las personas que han de tener á su cargo los registros, se han dado últimamente las siguientes disposiciones].

[No siendo circunstancia indispensable que los secretarios de ayuntamiento tuvieren la calidad de escribanos, y habiéndose suscitado dudas. sobre si deberian tener á su cargo los registros de hipotecas, como sucedia cuando se reunian ambos conceptos, ó si seria preferible el que para ofrecer á los interesados en él la seguridad y entera confianza que reclama semejante acto practicase los registros persona que tuviese la fé pública, se resolvió por real órden de 1.° de octubre de 1836, que interin se verificaba el arreglo definitivo segun exigen las circunstancias y cambios administrativos que han ocurrido con posterioridad á su creacion, en todos los puntos donde á la fecha de esta resolucion se encuentren dichos oficios á cargo de los secretarios de ayuntamiento, y estos no tengan la cualidad de ser escribanos, se encargue de ellos el escribano mas antiguo del número de los de la cabeza del partido, el cual deberá hacer los asientos ó registros dentro de la misma casa capitular ó del ayuntamiento, donde se conservarán al intento el libro ó libros que fueren necesarios, foliados y rubricados en todas sus páginas desde el principio por el mismo escribano y por el juez del partido; y que en las vacantes que ocurriesen de oficios servidos á la sazon por secretarios de ayuntamientos que reunieran la cualidad de escribanos, se observase en lo sucesivo la misma regla de ponerlos á cargo del escribano mas antiguo de los del número de la cabeza del partido].

[Acerca del escribano á cuyo cargo debe estar el oficio de hipotecas, no obstante haberse resuelto terminantemente en real órden de 17 de octubre de 4836 y repetido en otra de 3 de diciembre de 1838 que el escribano mas antiguo de cada partido judicial tuviese á su cargo el oficio de hipotecas;