TITULO XIII. DE LOS RETRACTOS. Observaciones. Nuestros lectores recordarán que en la introduccion á nuestros Comentarios hicimos ya algunas indicaciones, sobre que la Ley de enjuiciamiento habia resuelto algunas cuestiones de derecho civil, y al pasar en la actualidad la vista por los diferentes artículos comprendidos en el titulo 13, notarán que en la materia que recorremos no ha sido tan rigorista en encerrarse dentro de los límites del procedimiento, como lo ha hecho en otras ocasiones, acaso con menor motivo. Efectivamente, prescindiendo por ahora de la conveniencia ó inconveniencia de las varias disposiciones referentes á las condiciones del retracto, es lo cierto que la Ley ha descendido hasta determinar la estension de los derechos del retrayente, cosa que corresponde al derecho civil, y no á una ley de procedimientos. Prescribe el art. 674, por ejemplo, que tanto el retrayente gentilicio como el comunero hayan de comprometerse á conservar la finca retraida un cierto número de años, y por mas que esta circunstancia debiera espresarse, como la Ley la establece, en el escrito de demanda que se presentará para verificar la accion contraida por la misma, sin embargo, la sancion de esas condiciones precisas para poder retráer, no pertenece al órden de los procedimientos, sino á los derechos que asisten al pariente ó comunero para pedir la cosa enagenada, y convertirse en comprador en vez de aquel que habia arreglado la venta con el vendedor. Obsérvase tambien que el art. 675 varia el plazo que el derecho civil habia señalado para ejercitar el de retraer, concediendo un dia mas que los nueve señalados como término fatal para presentarse á intentar el retracto, y el art. 676 hace tambien una reforma sustancial en esta parte, supuesto que fuera de lo dispuesto por la ley de Toro, cuando menos determina que el plazo de los nueve dias debe comenzar á correr, en los casos de malicia, desde el en que se acredite que el retrayente ha tenido conocimiento de la venta. Ambos estremos comprendidos en los arts. 675 y 676, corresponden al derecho civil, porque dan mas latitud al derecho de retraer, que el que las leyes le habian concedido; porque varia el plazo que la misma habia prefijado. Repetimos, pues, que no nos proponemos en esta ocasion discurrir sobre la conveniencia ó inconveniencia de esas reformas; pero de cualquiera manera las consideramos impertinentes á este lugar. Si algo hubiéramos de decir para calificar al menos la comprendida en el art. 676, seria que la consideramos altamente inconveniente, porque será ocasional de infinitos pleitos; porque consiste en la prueba de un hecho de dificil demostracion; porque la justificacion de la malicia que ha intervenido en el contrato, y la ignorancia del comprador de la venta realizada, son cosas tan difíciles que apenas habrá negocio en el cual no pueda intentarse el retracto, fundándose en la ignorancia de la enagenacion, y la malicia del pariente ó comunero que la habia contratado. Introduce la Ley de enjuiciamiento otra novedad, consistente en atribuir la autoridad competente para admitir las demandas de retracto al juez del domicilio, que antes se habian conferido por el Reglamento provisional á los alcaldes, como actos que se consideraban en su orígen puramente judiciales y de jurisdiccion voluntaria. Efectivamente, nosotros no hallamos inconveniente alguno en que se consignase que las solicitudes de retracto se formalizasen ante los alcales de los pueblos en que radicaren las fincas que se quieren retractar; porque indudablemente de ese modo se facilita el uso de ese derecho, sin perjuicio de los parientes ó comuneros que respectivamente debieran y pretendie-, ran retraer. Verdad es que eso se pretende por la Ley, y que el solicitar el retracto de una finca vendida constituye una verdadera demanda que ha de servir de base al procedimiento contencioso, sino acude desde luego el pariente ó comunero vendedor á solicitar lo contrario. Pero eso no obsta para que el hecho simple y material de pedir el retracto, pudiera practicarse ante los Jueces de paz, creados por la Ley de enjuiciamiento ; porque cuando el pariente vendedor manifestase su voluntad de oponerse al retracto, tiempo sobrado tendria para llevar al juez de primera instancia la demanda para su continuacion en juicio contencioso. Acaso podrian asi entablarse litigios ruinosos, o perjudiciales, cuando menos, á los intereses comunes de ambos parientes o comuneros; porque si desde luego se confiere traslado de la demanda al vendedor, probablemente formalizará su oposicion y provocará un litigio innecesario, y no pocas veces infundado. Acaso quiera considerarse que el juicio verbal que ha de celebrarse, segun el art. 684, luego que el demandado solicitase la demanda y las partes practicasen las pruebas que estimaren producentes, producirá el mismo efecto que nosotros esperamos de la solicitud presentada ante el Juez de paz. Pero esa solucion no satisface sus deseos; porque ese juicio es tardio; porque el juicio de retracto ha corrido ya los términos del procedimiento, y viene ya a celebrarse precisamente en la época en que se habia de pronunciar sentencia' definitiva por los jueces de primera instancia. Remedio tardío y costoso que hubiera sido mas útil que le ejercitara en el origen del procedimiento, y antes de conferir traslado al vendedor. De esta manera podia conseguirse que los interesados se aviniesen, sin entrar en una contienda judicial que les tiene que ocasionar perjuicios, como tendremos ocasion de demostrar, y que la esperiencia acreditará con hechos mejor que nosotros con palabras. En los Comentarios respectivos á cada uno de los artículos comprendidos en el título 13, tendremos ocasion de hacer algunas otras observaciones parciales que pudieran haberse tenido en cuenta al tiempo de redactar la Ley de enjuiciamiento, que tantos y tantos beneficios tiene que producir á los que tengan necesidad de acudir á los tribunales en demanda de justicia. ART. 675. Es Juez competente para conocer de las demandas de retracto el del lugar en que esté situada la cosa que se pretenda retraer, ó el del domicilio del comprador á eleccion del demandante. fur Limitase el artículo precedente á fijar la competencia para conocer de las demandas de retracto, y partiendo de la base sentada en el art. 5. de que las acciones personales que procedan de contrato, y en que se haya prefijado el lugar de la competencia á voluntad del demandante en el del domicilio del comprador, ó en el del lugar de la cosa sita, supuesto que las acciones de retracto no pueden considerarse como mixtas de reales y personales, la Ley las equipara á estas, estableciendo. que el pariente ó comunero que intente retractar, pueden ejercitar su accion, ó bien en el lugar del domicilio del comprador, á eleccion del demandante, ó bien donde la cosa se halle sita. La disposicion precedente indica desde luego, que las acciones de retracto deben entenderse con el comprador de la heredad, yno.con el vendedor, cosa por cierto que no se alcanza á esplicar fácilmente; porque siendo preciso para la eficacia de estas acciones que procedan de contratos, ó cuasi contratos, de delitos ó cuasi delitos, y pasando á buscar alguna de esas causas en el comprador de la cosa enagenada, no encontramos que nazca de ninguna de esas fuentes su derecho. De modo que por ninguno de esos conceptos puede ser personal esta demanda. ¿Será por ventura, porque la accion de retracto nazca de que el comprador por algun hecho, pueda quedar responsable al otorgamiento de la escritura de entrega de la cosa comprada? A la verdad que la persona mas inmediatamente ligada con el retra yente es el pariente, que enagena lo que procede de abolengo ó es patrimonial, ó el comunero para vender lo que tiene en comunidad indivisible con otro. Asi es que, al parecer, la persona contra la que debería dirigirse la demanda, es la que por cualquiera de esos conceptos se halla ligada con el retrayente. Sin embargo, como que el contrato se halla ya consumado, desde que el retrayente ejercitara las acciones que la Ley le concede; como que el pariente ó comunero vendedores, no son ya los que poseen la finca que se intenta retraer, claro es que la demanda no puede proponerse contra estos, porque no son ellos los interesados para poder otorgar la escritura que debe hacerse por el der mandante. Asi, pues, con causa legítima ha dicho la Ley que sea competente el juez del domicilio del comprador, y habida considera cion à las cosas retraidas, y á la facilidad de que en el lugar donde la cosa se halle sita, se encuentren los comprobantes necesarios para fallar acerca de la demanda provocada, se reconoce tambien como fuero el lugar de la cosa sita. ART. 674. Para que pueda darse curso á las demandas de retracto, se requiere: 1.° Que se interpongan en juzgado competente dentro de nueve dias contados desde el otorgamiento de la escritura de venta. 2.° Que se consigne el precio si es conocido, ó si no lo fuere, que se dé fianza de consignarlo luego que lo sea. 3. Que se acompañe alguna justificacion, aun cuando no sea cumplida, del titulo en que se funde el retracto, 4.° Que se contraiga, si el retracto es gentilicio, el compromiso de conservar la finca retraida á lo menos dos años, á no ser que alguna desgracia hiciere venir á menos fortuna al retrayente y lo obligare á la venta. 5.° Que se comprometa el comunero á no vender la participacion del dominio que retraiya, durante cuatro años. 6. Que se contraiga, si el retracto lo intenta el dueño directo ó el útil, el compromiso de no separar ambos, dominios durante seis años. 7.° Que se acompañe copia de la demanda en papel comun. Comprende el artículo precedente la relacion numérica de los requisitos que han de acompañar á la demanda de retracto, para que se la dé curso; y atendiendo á su importancia, y á que aquella no quede invalidada por defectos en la forma, necesitamos ocuparnos detenidamente de cada uno de esos requisitos. Que se interpongan en el juzgado competente. No era necesario que la Ley hubiere espresado que la demanda debe presentarse en el tribunal compétente; pero ya que hace espresion de ese requisito, ¿será por ventura, porque considere que no cabe jurisdiccion en esta clase de asuntos? ¿Habrá exigido, como circunstancia indispensable para la validez del juicio, que se interponga la demanda en el juzgado competente? Parece que esa pregunta puede contestarse en sentido afirmativo; porque si el pár. 1. del art. 674 se limitara á consignar la necesidad de que la demanda se interponga dentro del término de nueve dias, pudo haberse redactado en la forma siguiente: 1.o, que se interponga dentro de nueve dias contados, etc. La prevencion de que |