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en el camino al D. Manuel Cuyás, el cual se manifestó enterado del objeto de su viaje á Sarriá:

Resultando que en 11 de Julio de 1863, prévio el pago de lo que se debía por los dominios directo y mediano de dicha tierra, el Administrador principal de Propiedades y Derechos del Estado en Barcelona firmó por razon de espresados dominios, en cuanto al interés de la Hacienda, la venta otorgada por D. Benito y D. Joaquin Cuyás á favor de D. Jaime Giralt en la escritura de 13 de Junio de 1818:

Resultando que despues en 15 del mismo mes de Julio, de 1863 entablaron la actual demanda Doña Teresa Negrevenis, viuda del Don Joaquin Cuyás, y su hijo D. Manuel, solicitando que se condenase á D. Manuel Giralt y á los consortes D. Antonio Mullerat y Doña Antonia Forcada á firmar á su favor escritura de retroventa de la espresada pieza de tierra, mediante la restitucion que ofrecian del precio liquido de la carta de gracia, y en su consecuencia á dimitir la finca con los frutos producidos y debidos producir desde aquel dia, fundándose en que, como sucesores de los vendedores D. Benito y D. Joaquin Cuyás, tenian el derecho de retraer que estos se reservaron; y en que, si bien habian pasado los once años que se fijaron para hacer uso de ́él, como D. Joaquin Giralt no cumplió con la condicion precisa para que se entendiese vendida perpétuamente la pieza de tierra, cual era la entrega de 150 libras por aumento de precio y el pago de censos y demás prestaciones mencionadas en el pacto, la finca continuaba vendida á carta de gracia y tenian espedito su derecho para reivindicarla':

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Resultando que D. Miguel Giralt pidió que se le absolviese de la demanda imponiendo á los actores perpétuo silencio y las costas; y al efecto alegó ; primero, que por haber trascurrido el plazo señalado en la escritura para retraer la finca y no haberse hecho uso de este derecho, habia quedado firme é irrevocable la venta: segundo, que el Don Jaime Giralt cumplió con el pago del aumento del precio y con el deber de encargarse de los censos que gravaban la tierra, los cuales redimió oportunamente: tercero, que desde que concluyó el plazo de los once años, fijado para que los vendedores pudiesen usar del pacto. de récobrar, habian trascurrido mas.de treinta y cuatro años: cuarto, que el contrato de compra-venta queda perfecto y es obligatorio desde que las partes convienen en la cosa y en el precio, y por falta de pago de este no se puede pedir la rescision, sino instar para que el pago se verifique quinto, que con arreglo al usatge Omnes cause, todos los derechos y acciones prescriben á los treinta años; y sesto, que el demandante que acciona maliciosamente y sin derecho, debe ser condenado en las costas:

Resultando que Mullerat y su consorte dedujeron igual pretension por idénticas razones, que ampliaron en la forma que creyeron conveniente, y que en los escritos de réplica y dúplica insistieron las

partes en sus solicitudes, añadiendo Giralt que ofrecia á los demandantes el reintegro de lo que tal vez justificasen haber pagado desde el 13 de Junio de 1829 por pensiones de censo, diezmo ó contribuciones de la tierra, escediendo de las 102 libras, 17 sueldos y 10 dineros que faltaban abonarse á D. Jáime Giralt, y pidiendo que mediante dicha entrega que ofrecia, se declarase que los consortes Mullerat y Forcada debian reintegrarle la parte á ellos correspondiente como dueños de la finca:

Resultando que recibido el pleito á prueba, se practicaron las que articularon los litigantes, los cuales alegaron despues de su derecho, escepto los consortes Mullerat y Forcada, que se apartaron de la oposicion hecha à la demanda, renunciando las escepciones que tenian alegadas :

Resultando que en 21 de Noviembre de 1864, el Juez de primera instancia dictó sentencia; y que admitida y sustanciada la apelacion que interpuso D. Miguel Giralt, la Sala tercera de la Real Audiencia de Barcelona, en 17 de Mayo del año próximo pasado, falló que de bia declarar y declaraba haber lugar á la demanda de reivindicacion y retroventa interpuesta por Doña Teresa Negrevernis y D. Manuel Cuyás; y en su consecuencia, condenaba á D. Miguel Giralt á que deje á disposicion de aquellos la finca mencionada, sita en el término de aquella ciudad y lugar llamado «Testament dels Ases» en la parte que la posee, asi como igualmente la cantidad principal que por espropiacion de la misma se encuentra depositada, abonando los demandantes en el acto el precio proporcional de la venta y las demás cantidades que hubiese satisfecho el demandado por razon de la misma, en el concepto de dueño de la finca, sin dar lugar al abono de los frutos percibidos y debidos percibir; y que en lo que con esta fuese conforme la sentencia apelada, la confirmaba, y en lo que no, la revocaba :

Y resultando que contra este fallo interpuso Giralt recurso de casacion, porque en su concepto infringe:

1. La ley del contrato y la 1., tit. 1.°, libro 10 de la Novísima Recopilacion; puesto que resultando por las materiales palabras constitutivas del contrato y por pactos espresos y repetidos en el mismo, que el término para poder usar los vendedores del derecho de reco brar, quedó limitado á once años, contaderos desde el mismo dia 13 de Junio de 1818, no era posible que se atendiera á dicho derecho, estimándolo bien ejercitado con la demanda de 14 de Julio de 1863; pues no solo al tiempo de entablarla habian trascurrido los once años, sino cuarenta y cinco y un mes.

2. El usatge, Omnes causæ, perteneciente al tít. 2.°, libro 7.°, volúmen 1. de las Constituciones de Cataluña, que daba por prescritas y muertas todas las acciones en el término de treinta años, así como la doctrina admitida por la constante jurisprudencia de los Tribuna

les en materia de prescripcion; toda vez que esta no podia menos de tener lugar, habiendo como habian poseido pacíficamente y sin interrupción la espresada finca D. Jáime Giralt y sus sucesores por tan largo espacio de tiempo.

3. La jurisprudencia establecida por este Supremo Tribunal en sentencias de 8 de Diciembre de 1864, 17 de Marzo, 17 de Noviembre y 12 de Diciembre de 1865, declarando sujetas las cartas de gracia á la prescripcion comun ú ordinaria de treinta años, sin que valga siquiera el pacto en contrario.

4. La ley 119, tit. 18, Partida 3.", en cuanto la sentencia suponia que D. Jáime Giralt no cumplió con la condicion de pagar el aumento de precio estipulado en cantidad de 150 libras para el caso de pasar la venta á perpétua por el trascurso de los once años fijados para poderla reivindicar; pues qu eno dabala debida fuerza y valor al documento firmado por D. Benito Cuyás en 22 de Abril de 1828 y reconocido por los demandantes, con cuya circunstancia, aunque documento privado, valia tanto como una escritura pública.

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5. Las leyes 4. y 14 Código, De compensationibus; por cuanto se estimaba subsistente y no pagada la deuda de Giralt, sin embargo de que tenia un crédito mucho mayor, con el cual siempre hubiera debido darse por compensado en la cantidad necesaria.

6. La ley 6. Código, De actionibus et venditi, toda vez que se tomaba el pago del precio por una condicion suspensiva y hasta resolutiva de la venta, sin embargo de no haberse pactado semejante cosa al otorgarla.

7. La ley 46, tit. 28, Partida 3.*, pues que D. Jaime Giralt no tenia dia señalado para pagar el aumento de precio despues de los once años fijados para que los vendedores pudiesen usar del derecho de recobrar, y así le quedaba trasmitido el señorío de la finca, pudiendo aquellos reclamar el pago, si no se les hubiese verificado, pero no rescindir la venta sin pedirlo.

8. La ley 14, tit. 11, Partida 5.o, porque segun ella, en cualquier tiempo que se cumpliese la condicion deberia tener efecto la promesa y de ningun modo podria quedar esta como no hecha, tanto si aquella se cumpliera en vida del otorgante como despues de su muerte por sus herederos; y que así, suponiendo que D. Jáime Giralt no hubiera pagado, como pagó, el aumento de precio, no podrian por esto pretender los demandantes que quedara sin efecto la venta en términos absolutos, sino que en todo caso hubieran debido proponer la alterna-tiva de cumplir la supuesta condicion del pago ó quedar la venta sin efecto.

9. Y por último, la ley 30 Dig.. De solutionibus et liberationibus; y el párrafo 2.° de la ley 73 De verborum obligationibus, en cuanto no se hacia mérito del formal requerimiento que en 16 de Agosto de 1856, y por consiguiente siete años antes de que los demandantes principiaran

este pleito, les dirigieron D. Miguel Giralt y Doña Antonia Forcada para que se presentasen á liquidar lo que acaso acreditasen por contribuciones y pensiones de censo, si las habian satisfecho.

Vistos, siendo Ponente el Ministro D. Valentin Garralda.

Considerando que la ley del contrato no se puede invocar útilmente como fundamento de un recurso de casacion, sin citar á su vez la verdadera ley ó doctrina legal que den al respectivo contrato aquel carácter obligatorio entre partes, lo cual no se ha efectuado en este recurso, pues la cita de la ley 1., tit. 1., libro 10 de la Novisima Recopilacion es insuficiente para el objeto, puesto que, como anterior al decreto de nueva planta, no tiene fuerza en Cataluña;

Considerando, por otra parte, que no existe la infraccion del contrato y que antes bien aparece interpretado y aplicado segun el literal tenor, de una de sus cláusulas, y en perfecta armonía con los numerosos actos que los interesados han ejecutado y consentido recíprocamente desde la celebracion de aquel en 1818 hasta principios de 1855, y en la manera que mejor responde á la posible y presunta igualdad entre los deberes señalados al vendedor mientras conservase el derecho de redimir, y los fijados al comprador para convertir la venta en perpétua, estinguiendo por este medio aquel derecho :

Considerando, en cuanto á la prescripcion, que aun dada la hipó, tesis de que los pactos de retro se hallen comprendidos en el usatge Omnes causa, no estaria infringido este por la ejecutoria, porque habiéndose reconocido por el demandado la subsistencia de la accion venditi, la cual sin disputa ninguna es de las comprendidas en dicho usatge, no siendo la pretension de retroventa otra cosa que un efecto de los varios que en tales ocasiones surte aquella accion, seria anómalo y contradictorio el deducir la prescripcion del pacto; prescripcion que no puede apoyarse tampoco en la invocada jurisprudencia de las sentencias que se citan de este Supremo Tribunal, sin mas que tener presente que las mas se concretan á la legislacion castellana, y las otras hablan de casos muy diversos del comprendido en estos

autos:

Considerando, respecto al pago del sobreprecio y al cumplimiento de las otras cargas constitutivas de la condicion impuesta al comprador para la conversion de la venta en perpétua, que la Sala sentenciadora, al apreciar estos hechos, no ha infringido la ley 119, título 18, Partida 3., porque la Sala no ha negado la fuerza probatoria de un vale reconocido, sino que ha estimado que este documento no contiene. ó significa lo que el recurrente sostiene, y por lo tanto, que no está probado el pago del sobreprecio ni el cumplimiento de lo demás inserto en la condicion; y lo ha estimado rectamente, porque para dichas atenciones, no bastan las 62 libras, que segun el vale aparecen entregadas por Giralt al vendedor, al paso que no son aplicables á este objeto las que forman la otra partida, contenida en el

vale y comprensiva de los gastos hechos por Giralt en limpiar el campo de arena y escombros; pues este beneficio solo podía cargarse al que se quedara definitivamente con la finca, y por consiguiente, al vendedor en el caso de retroventa, pero nunca tenerse como precio de la perpetuidad, lo cual equivaldria á no dar ninguno:

Considerando que con dicha apreciacion tampoco se han infringido las leyes 4. y 14 Cod., De compensationibus, porque no siendo exacto, segun acaba de manifestarse, que Giralt tuviese un crédito bastante para cubrir el sobreprecio indicado, no cabia dar por estinguida aquella obligacion en virtud de compensacion:"/

Considerando que la ley 30 Dig., De solutionibus et liberationibus y el párrafo segundo de la 73 De verborum obligationibus, sóbre hablar de casos que colocarian á Giralt en situacion nada conforme con sus otros asertos, pues tratan De deudores y deudores morosos, no han sido tampoco infringidas con la mencionada apreciacion, pues ni lo ofre cido á los demandantes fué el pagarles el precio, sino otra cosa bastante diversa, ni las ofertas producen efectos de pago, sino en ciertas ocasiones, que no son la que eligió Giralt, y con otros requisitos que los empleados por aquel:

Considerando que la ley 6.* Cod. De actionibus empti et venditi no ha podido infringirse al calificar de condicional la venta que ha motivado este pleito, ni al estimar la procedencia de la demanda, porque las disposiciones de aquella se contraen á las ventas puras ó sin pacto alguno de deshacerlas; por consiguiente, no están comprendidas en ellas las ventas á carta de gracia y con la condicion de pagar un sobreprecio, y aceptar otras cargas, que es el caso concreto:

Y considerando que la ley 46, título 28, Partida 3. es contraproducentem, porque no habiendo pagado el precio de la perpetuidad, le declara esta ley sin el dominio que dice tener; y tambien lo es la ley 14, tit. 11, Partida 5., pues si no hay obligacion de cumplir la promesa condicional hasta que la condicion se verifica, los vendedores no han podido estar obligados á realizar la venta perpétua, por cuanto no se ha verificado la condicion de pagarle;

Fallamos, que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casacion interpuesto por D. Miguel Giralt, á quien condenamos en las costas; y devuelvanse los autos à la Real Audiencia de Barcelona con la certificacion correspondiente.

Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en la Gaceta de Madrid é insertará en la Coleccion legislativa, pasándose al efecto ias copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. José Portilla. José M. Cáceres. Laureano de Arrieta.=Valentin Garralda.= Pedro Gúdal. Francisco María de Castilla.=llilario de Igon. Publicacion:

Leida y publicada fué la sentencia anterior por el limo. Sr. Don Valentin Garralda, Ministro del Tribunal Supremo de Justicia, estando