ciones legislativas que sobre desahucio hemos examinado, y esta tambien debe servirnos para determinar la solucion que en nuestro juicio puede y debe darse al problema anteriormente apuntado, ya que la oscuridad de texto legal no permite afirmar á ciencia cierta y con absoluta seguridad, cual es en este punto el criterio del legislador. Así, pues, en toda ocasion en que sea justa la demanda de desahucio por someterse á una de las condiciones en la Ley consignada por que esta proce dencia y justicia ha reconocido procede el desahucio aunque el contrato de arrendamiento se haya convertido en un derecho verdaderamente real; tal es nuestra opinion que hoy consignamos con entera franqueza por considerarla la única posible y justa si pretendemos como es nuestro deber y ha de serio tambien el de los Tribunales de justicia, aplicar la Ley en perfecta y completa armonía con su espíritu y sentido, y sin que en ninguna ocasion ni momento pueda comprenderse que se altera ó falta la tendencia y el fin que cada una de las disposiciones legales pueden y deben cumplir en la realidad de la vida.

En tal sentido y con semejante criterio no dudamos en sostener la solucion apuntada en el presente problema, pues ella se identifica de un modo completo y absoluto con la naturaleza que en el campo de la filosofía y en el de la historia ha presentado siempre el juicio de desahucio.

Con la misma brevedad que este problema, hemos de ocuparnos de otro que tampoco entendemos resuelto en ninguna de las secciones ni artículos en que el presente título de deshaucio se encuentra dividido.

Es este el determinar de un modo categórico y concreto, si procede la acumulacion de autos en un desahucio solicitado por el dueño despues de avisar al inquilino con la anticipacion convenida, y la demanda ordinaria entablada por el inquilino contra el dueño sobre cumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento.

Seguramente que esta cuestion, en el primer momento, no puede ménos de dar lugar á alguna duda, pues podrá facilmente acontecer que el propietario de una finca dejará de cumplir alguna de las obligaciones anteriormente estipuladas en el contrato de arrendamiento, y el inquilino entablara demanda ordinaria á fin de conseguir que dicho propietario cumpliera con la obligacion convenida, y en estas condiciones el dueño de la finca comprendiendo lo temerario é injusto de su conducta, acudiera al procedimiento del desahucio, quedando por conse

cuencia el inquilino arrojado de su propiedad y por lo tanto terminado definitivamente el contrato de arrendamiento, cesando con ello al propio tiempo todas las obligaciones y todo motivo fundado de reclamacion contra el propietario por parte del arrendatario ó colono.

Conducta que de manera alguna podia ni debia ser amparada por el legislador, aunque del sentido ó letra de la Ley se desprendiera semejante absurdo; pues si el desahucio se encuentra establecido para que sirva de apoyo y proteccion al derecho de propiedad, no puede de ma nera alguna ser su objeto ni su fin el que los arrendatarios ó colonos sean juguete manejados al gusto y capricho del propietario.

Entendemos que el suponer que esto pueda verificarse, es desconocer por completo el espíritu del legislador, pues aunque es verdad que nada determina en concreto, tambien lo es que solo olvidando de un modo absoluto la naturaleza de este juicio, es como podria sustentarse imparcialmente semejante temerario criterio.

El juicio de deshaucio se encuentra establecido para proteger, es cierto, el derecho de propiedad, pero bien se determina que la sentencia que sobre él recaiga solo alcanza a que el inquilino ó colono sea ó no lanzado de la finca, pero dejando siempre expedito y franco el camino para que se entablen nuevos litigios, ó si continúa, prevalezcan los anteriormente existentes.

Consideramos, pues, que el dictar una sentencia favorable en demanda desahucio, no puede de manera significar ui directa ni indirectamente que el arrendatario pueda perder el derecho que le asista de reclamar aute los Tribunales de justicia cuantas indemnizaciones considere procedentes por no cumplir el propietario alguna de las cláusulas en el contrato establecidas.

Pero así como en este punto entendemos de tal modo la interpretacion de la Ley, asimismo consideramos que no puede en manera alguna sustentar e que sea posible declarar la acumulacion de autos en litigios de índole tan diversa y de procedimientes tan radicalmente diferentes como son el desahucio y la demanda ordinaria por infraccion de una condicion estipulada.

El juicio de desahucio en nuestra opinion, debe pues, en semejante caso, verse aisladamente, sometiéndose en todo al procedimiento en la Ley taxativamente consignado, sin que se pueda declarar acumulaciones que infringiendo el espíritu de la Ley y al fin que este juicio debe

realizar en la vida jurídica, destruyendo radicalmente la naturaleza verdaderamente propia y sustantiva de este título, y en cierto modo produciendo consecuencias lamentables en el respetable derecho de propiedad que por todos conceptos y motivos debe ser uno de los que con ma yor celo é interes han de mantenerse garantidos y respetados por el texto de toda Ley positiva.

¿Podrá, sin embargo, suponerse que este criterio nuestro, es hasta tal punto verdadero, que el legislador ha obrado acertadamente al no ocuparse de él en la redaccion de la Ley?

En nuestro juicio la contestacion debe ser completamente negativa con mayor o menor razon, emanada de una inteligencia un poco sutil; tal vez hubiera quien ánte los Tribunales de justicia sustentase un criterio diametralmente opuesto, y el legislador con la experiencia y perspicacia con que seguramete ha de redactarse todo texto legal, debió adelantarse á dar una solucion franca y resuelta sobre este punto; solucion que no encontramos, y sobre la cual hubiéramos manifestado nuestro juicio con la misma sinceridad con que hoy condenamos el silencio en que en este punto se ha encerrado el legislador. Estos son los lunares más importantes que estudiando el sentido general de la Ley, encontramos que pueden indicarse sin perjuicio de señalar otros que por referirse ya de un modo inmediato y directo á algunas de las disposiciones sóstenidas en el articulado de la Ley, serán objeto de nuestra crítica en las cuartillas que consagramos á comentar el artículado del presente título de desahucio. Aunque ligero é imperfecto este trabajo, entendemos que él puede servir para ayudar á los letrados, á fin de que encuentren en pocas páginas reunidas las más importantes disposiciones que sobre desahucio se hayan dictado, así como el sentido general que preside en la Ley vigente y el que debe servir de norma y solucion en algunos puntos oscuros ó no resueltos por el legislador de un modo concreto y categórico.

Entremos, pues, en la segunda parte ó sea en lo que real y verdaderamente podemos calificar de comentarios al tít. 17 de la Ley vigente de Enjuiciamiento civil.

SECCION PRIMERA.

DISPOSICIONES GENERALES.

Art. 1561. El conocimiento de las demandas de desahucio corresponde exclusivamente á la jurisdiccion ordinaria. Esta competencia alcanza á ejecutar la sentencia que recayere sin necesidad de pedir ninguna clase de auxilios.

La doctrina que establece este artículo, enteramente de acuerdo con lo consignado en leyes anteriores, es no solo un principio de derecho, sino que habiendo ocasionado más de un litigio, se encuentra sancionada por el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de Enero de 1864; las condiciones propias y peculiares de este juicio, la importancia indudable y demostrada del asunto que en él se ventila, aconsejan de un modo poderoso que esta doctrina se conserve constantemente en vigor.

Art. 1562. Los Jueces municipales del lugar ó distrito en que esté sita la finca conocerán en primers instancia de los desahucios cuando la demanda se funde en una de las causas siguientes:

1

trato.

En el cumplimiento del término estipulado en el con

2 En haber espirado el plazo del aviso que para la conclusion del contrato debe darse con arreglo á la Ley, á lo pactado, ó á la costumbre general de cada pueblo.

3

En la falta de pago del precio convenido.

Este principio que encontramos ya consignado en la Ley especial de desahucio de 1877 merece nuestro elogio, pues sin pretender en este momento estudiar el alcance que debe concederse á la jurisdiccion de los Jueces municipales, parécenos que responde de un modo preciso á la naturaleza de esta autoridad jurídica, mucho más con la limitacion que en la ley se consigna, y si se tiene en cuenta por otra parte, la influencia poderosa que puede ejercer para el esclarecimiento de la verdad y justicia de la demanda las costumbres y usos de distintas localidades que muy especialmente en algunas de nuestras provincias y entre la gente del campo constituyen una especie de derecho consuetudinario, que si no puede consentirse destruya el precepto legal, puede servir para el conocimiento de la buena ó la mala fe con que procede un colono ó arrendatario oponiéndose al deseo ó al propietario de la finca.

Los jueces municipales, naturales por regla general del pueblo donde desempeñan este cargo, y habiendo vivido desde su niñez en aquella localidad, pueden tener un conocimiento tan completo y acabado de estas costumbres que nos parece acertado el legislador al determinar que la jurisdiccion en los dos casos fijados de un modo taxativo en el texto de la misma Ley pertenecen á los Jueces municipales. Parécenos igual. mente oportuno el criterio que preside en la determinacion de las condiciones en que esta jurisdiccion es reconocida, pues en realidad solo se refieren á verdaderos hechos de tan fácil é indudable demostracion que no es posible en justicia acusar de contradictorio este principio con el resto de atribuciones que tanto en el órden civil como en el criminal es de competencia de los jueces municipales, mucho más si se tiene en cuenta la aclaracion ó verdedera excepcion que se consigna en el párra fo primero del artículo inmediato al que en este momento comentamos y que nos parece es todo cuanto pudiera desearse para conservar la unidad en la jurisdiccion de las distintas autoridades del órden judicial al propio tiempo que la garantía segura del acierto y justicia en los fallos de todo litigio.

Art. 1563. Conocerán de estos juicios los Jueces de pri mera instancia que sean competentes, conforme á la regla 13 del art. 63:

10 Cuando tengan por objeto el desahucio de un establecimiento mercantil ó fabril ó el de una finca rústica, cuyo precio de arrendamiento exceda de 1,500 pesetas anuales aunque se funde la demanda en alguna de las causas señaladas en el artículo anterior.

2 Cuando la demanda respecto à toda clase de fincas se funde en una causa que no sea de las comprendidas en dicho artículo.

La primera parte de este artículo queda justificada por las consideraciones que hemos expuesto al comentar el artículo anterior y nos parecen oportunas y acertadas.

No merece igualmente nuestro elogio el segundo párrafo del presente artículo por considerarlo demasiado vago é indeterminado en su redaccion.

En las ligeras consideraciones que precedian á este título hemos se ñalado la tendencia determinada en todas las leyes de ir ampliando de un modo verdaderamente extraordinario los motivos en que la deman