da de desahucio pudiera fundarse, tendencia que cuando no llega á una verdadera exageracion merece nuestro aplauso, pues puede contribuir á que sean más grandes y más positivas las ventajas y utilidades que el presente juicio de desahucio pueda reportar. Sin embargo de esto, entendemos que tampoco es justo ni prudente el hacer posible que el arrendador ó colono de una finca pueda encontrarse materialmente entregado al capricho ó sutileza de un propietario que por razones de conveniencia moleste é interrumpa con gran frecuencia el goce tranquilo y sosegado de aquella finca.

Bien comprendemos que la prevision del legisladar no puede llegar nunca á consignar de un modo fijo, y pudiéramos decir definitivo, todas las razones en que la demanda de desahucio pudiera fundarse: pero ya que esto no sea posible, parécenos por lo menos que hubiera sido oportuno y acertado consignar lo más importante, añadiendo despues que la demanda podria fundarse tambien en razones de semejanza á las anteriormente consignadas, lo cual serviria como de norma á los Tribunales de Justicia y de poderoso freno á los litigantes temerarios.

No puede nunca el legislador olvidar que cuantas disposiciones se consignen en las leyes positivas pueden servir, al propio tiempo que de garantía y sancion de un derecho legítimo y justo, de pretexto para realizar abusos y cometer injusticias; y que no basta de manera alguna confiar en la rectitud y acierto de los Tribunales de justicia, sino que al propio tiempo es indispensable que se determine con la mayor precision posible el criterio y alcance que se quiere conceder á cada uno de los derechos; condiciones que entendemos no existen en el párrafo segundo del presente artículo, por cuya razon hemos expuesto estas indicaciones que nos parecen sobre todo de gran utilidad práctica.

Art. 1564. Serán parte legítima para promover el juicio de desahucio los que tengan la posesion real de la finca á título de dueños usufructuarios, ó cualquiera otro que les dé derecho á disfrutarla, y sus causa-habientes.

Este artículo encontramos que es demasiado concreto y sencillo en su redaccion para que no pueda dar lugar á dudas é interpretaciones, orígen y causa de infinitos litigios.

Parece que el legislador ha dado solo importancia y ha marcado de un modo concreto las condiciones y requisitos necesarios para el caso en que sea uno solo el inquilino ó arrendatario que ocupe la finca, deter

entre éste y aquel, y perjuicio de una importancia extraordinaria si la habitacion continúa ocupada y su legítimo propietario no saca de ella las utilidades que como consecuencia del contrato de arrendamiento de un modo evidente é indudable le corresponden.

Seguramente que en estos tres ejemplos y con las ligeras consideraciones que á los ejemplos preceden, no hacemos sino indicar de un modo muy somero y superficial las infinitas cuestiones que la vaguedad del presente artículo puede engendrar en la práctica; parécenos, sin embargo, que hemos suplido hasta donde nuestras fuerzas lo consientan la imprevision del legislador resolviendo á priori con buen ó con mal criterio, pero de una manera clara y concreta, primeramente en tésis general las condiciones que á nuestro juicio han de concurrir para que el juicio de desahucio pueda ser aceptado y seguidamente poniendo algunos ejemplos de los que en nuestra opinion puedan con mayor facilidad presentarse, ejemplos que realzando y haciendo más palmaria nuestra doctrina pueda en realidad servir de norma en la solucion de estos problemas y de criterio fijo y constante en todos los demas casos no previstos en los presentes comentarios por todas aquellas personas que coincidan con nosotros en la interpretacion y doctrina que profesamos sobre el juicio de desahucio.

La extension inusitada que hemos dado al comentario del presente artículo nos parece que no puede ser desfavorablemente juzgada, pues de servirnos en primer término para consignar puntos generales de doctrina sobre este juicio, nos permite el que podamos concretar de un modo indudable infinitas consideraciones que en los siguientes artículos pueden y deben indicarse y que una vez consignadas en estas páginas no necesitaremos repetir. Por otra parte es el presente artículo el que podemos llamar verdaderamente fundamental en este título, pues de quedar bien o mal consignado ó comprendido, toda la buena intencion del legislador podia ser completamente inútil y no realizar dentro de la ley de Enjuiciamiento el título que comentamos la mision que le corresponde, á lo menos talseando de un modo evidente su propia ỳ sustancial naturaleza.

Art. 1565. Procederá el desahucio y podrá dirigirse la demanda:

1 Contra los inquilinos, colonos y demas arrendatarios. 2 Contra los administradores, encargados, porteros ó guardas, puesto por el propietario en sus fincas.

3 Contra cualquiera otra persona que disfrute ó tenga en precario la finca, sea rústica ó urbana, sin pagar merced, siempre que fuere requerida con un mes de anticipacion, para que la desocupe.

En este artículo ha procurado el legislador determinar con la mayor minuciosidad posible todas las personas, contra las cuales puede el propietario de una finca acudir á fin de hacer efectivo el ejercicio y goce de sus legítimos derechos; aplaudimos la clasificacion que en este artículo se hace, pues no es posible olvidar los diferentes nombres que muy especialmente en fincas rústicas reciben el derecho que de un modo genérico pudiéramos llamar de arrendamiento; pero que conocido con otras palabras en determinadas localidades, podria servir de motivo ó á lo menos de pretexto para sostener que contra algunas formas especiales y determinadas de contratos, no hacia referencia el juicio de desahucio. Y como quiera el legislador no ha tenido semejante criterio ha preferido y merece nuestro aplauso por ello, determinar de un modo muy minucioso y detallado todos cuantos contratos pondian ser motivo de desahucio, con lo cual no se establece ningun principio abusivo ni para nadie perjudicial é injusto.

Art. 1566. En ningun caso se admitirán al demandado los recursos de apelacion y de casacion, cuando procedan, si no acredita al interponerlos, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, ó si no las consigna en el Juzgado ó Tribunal.

En este caso se requerirá al demandante para que reciba dichas rentas dando resguardo á favor del arrendatario, y si no quisiere recibirlas se depositarán en el establecimiento público correspondiente.

El pago de las rentas se acreditará con el recibo del propietario, ó de su administrador ó representante.

El principio que informa este artículo lo consideramos altamente justo y oportuno, pues no es posible olvidar que no alcanzando la demanda de desahucio sino al lanzamiento de la finca del colono ó arrendatario por el dueño de la misma, podria acontecer que perdido el pleito en primera instancia y entablado el correspondiente recurso, el propietario de la finca viera trascurrir largo tiempo sin lograr utilidades de aquella propiedad, mientras que aceptado el criterio del legislador no

hay perjuicio de ningun género ni para nadie, pues el arrendatario paga mientras ocupa la finca la cantidad anteriormente convenida en el contrato y el propietario logra las legítimas utilidades que deben reportarle su propiedad aun en el caso de estar ocupada por quien á su juicio no debia ocuparla,

Inspirado en el mismo criterio que el legislador, encontramos denegada la facultad de interponer recurso de casacion no concurriendo las circunstancias determinadas en el presente artículo por el Tribunal Supremo en sentencias de 19 de Marzo de 1876, 14 de Marzo de 1877 y 21 de Junio de 1878.

En cuanto á la segunda parte de este mismo artículo nos parece que aunque no de irremisible necesidad puede favorecer al más fácil y sencillo cumplimiento del presente artículo, dando al demandado una garantía de que ganado por él el pleito no han de producirse cuestiones de ningun género en lo que hace referencia á las rentas vencidas durante el período de litigio.

Art. 1567. Si el arrendatario no cumpliese lo prevenido en el artículo anterior se tendrá por firme la sentencia y se procederá á su ejecucion.

Tambien se tendrá por desierto el recurso de casacion interpuesto por el arrendatario cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la sustanciacion del mismo dejare aquel de pagar los plazos que venzan ó los que deba adelantar.

Este artículo que tal vez sin producir confusion hubiera debido refundirse con el anterior, no puede ménos de consignarse de un modo ó de otro, pues de lo contrario podria acontecer que el arrendatario abonara las rentas vencidas á fin de poder interponer el recurso, y una vez logrado esto, interrumpir el pago, lo cual era falsear el espíritu de la Ley y el propósito deliberado del legislador al consignar la condicion de haber efectuado el pago para interponer el recurso; aunque esto es muy claro y evidente, nos parece acertado el determinarlo de un modo taxativo en la Ley, pues de lo contrario podria el silencio sobre este punto haber sido causa de un incidente en el pleito, los cuales deben procurarse no existan, pues generalmente solo aprovechan á los litigantes de mala fe y verdaderamente temerarios.

Art. 1568. Todos los términos designados en este título

para la sustanciacion de los juicios de desahucio y ejecucion de la sentencia serán improrogables, y trascurridos que fueren se considerará perdido el derecho del que no haya hecho uso, sin necesidad de escritos de apremio ni rebeldía.

Art. 1569. Los Jueces de primera instancia observarán las prescripciones establecidas para las Audiencias en el título 21 de este libro, en cuanto á la preparacion y admision en su caso de los recursos de casacion que las partes traten. de interponer, contra las sentencias que los mismos dicten en esta clase de juicios.

Nada tenemos que oponer á los presentes artículos; es principio evidente la necesidad de fijar de un modo terminante los plazos dentro de los cuales se puedan apelar de las sentencias dictadas así; pues de este artículo nada diremos, reservándonos nuestra opinion para cuando lleguemos á la parte en que se consignan cuáles han de ser estos plazos.

En cuanto al segundo artículo obedece á un criterio de unidad y armonía entre los diferentes capítulos de la presente Ley que nos parece muy oportuno, pues es la manera de que ésta sea causa de confusion y equivocadas interpretaciones.

SECCION SEGUNDA.

DEL PROCEDIMIENTO PARA EL DESAHUCIO EN LOS JUZGADOS MUNICIPALES.

Art. 1570. En los casos en que con arreglo á lo dispuesto en el artículo 1562 corresponda á los Jueces municipales conocer del desahucio en primera instancia se sustanciará este juicio por los trámites establecidos para los verbales con las modificaciones contenidas en los articulos siguientes.

Art. 1571. El actor redactará la demanda con sujecion á lo prevenido en el artículo 720, acompañando la copia ó copias que de él se previenen.

Art. 1572. Presentadas las papeletas, el Juez mandará convocar al actor y al demandado á juicio verbal, señalando al efecto dia y hora que no podrá alterarse sino por causa alegada y que el mismo Juez estime.

Dicho dia deberá ser dentro de los seis siguientes al de la presentacion de las papeletas, pero mediando siempre tres dias á lo menos entre el juicio y la citacion del demandado.

La cédula de citacion para la comparecencia se extenderá á continuacion de la copia de la demanda, que será entregada al demandado en la forma prevenida en el art. 722.