localidad, el término que se les conceda puede ser mucho mas breve y no debería esceder de cuatro ó cinco dias desde que se hacen las notificaciones, y á contar desde el siguiente á las mismas. Si algun particular no nombrase perito, (añade el artículo 5.o del reglamento), se entenderá que se conforma con el nombrado por la administracion. Uno de los puntos mas importantes, relativo al nombramiento de peritos, es el que se refiere al tercero en discordia, que, con arreglo al artículo 7. de la ley de 17 de julio de 1836, á la regla 11 de la instruccion de 25 de enero de 1853, y al artículo 7.° del reglamento de 27 de julio del propio año debe nombrarse en el caso de no haber conformidad entre el perito ó peritos de los propietarios y del Estado. ¿Cuáles son los efectos legales de su nombramiento? La ley dice que harán la tasacion los peritos nombrados por ambas partes de comun acuerdo, «ó tercero en discordia (nombrado) por entrambas.»> Pero va mas adelante, porque puede suceder y es muy probable, mas diré, lo frecuente, que esa conformidad de las partes para la eleccion del tercer perito no llegue á lograrse. En este caso establece que la haga el juez del partido, de oficio y sin causar costas; lo mismo se consigna en la instruccion, (regla 11) y en el reglamento (artículo 7.9). Hay que observar, no obstante, una diferencia entre ambas elecciones. Cuando los interesados nombran el tercero en discordia, poniéndose de acuerdo, no pueden recusarle una vez nombrado, á menos que sobrevengan con posterioridad causas justas y legitimas; pero el nombrado por el juez es recusable sin causa hasta dos veces, (artículo 7.o de la ley) de suerte que solo el tercer nombramiento de perito en discordia es el que debe reputarse firme y estable contra la voluntad de las partes. Por lo demás, nombrado el tercero, debe estarse á su declaracion porque interviene como árbitro, y de otro modo seria el juicio interminable. El nombrado no está obligado á seguir el dictámen de uno de los discordantes, antes por el contrario puede divergir del juicio de ambos y elejir un medio término ó dar un dictámen singular al cual debe estarse. Cualquiera que sea el camino que elija, conviene oiga á los interesados y estudie muy detenidamente el sentir de cada perito antes de pasar al terreno á verificar la operacion. IV. Capitulos que deben comprender los peritos en el justiprecio. El artículo 7. de la ley de 17 de julio de 1836 manda simplemente justipreciar el valor de la finca y el de los daños y perjuicios que cause al dueño la espropiacion. Pero establecer que se tase el valor de las fincas, no es establecer nada concreto porque, como es sabido, las mismas tienen dos valores; el uno en venta, que consiste en la valuacion del terreno ó del área, y, si se trata de una finca urbana, de la fábrica con sus accesorios ó anejos; como patios, jardines, etc., con arreglo á los precios corrientes en cada localidad y á otras circunstancias de que se hablará, y el otro en renta, que consiste en la capitalizacion del producto líquido, esto es, deducidas cargas y contribuciones, á un tipo dado. Ambas apreciaciones han de ser por necesidad variables y se hallan sujetas á mil accidentes que á veces es dificilísimo calcu lar. La que ofrece menos instabilidad, la que parece puede arreglarse á unos tipos mas conocidos ó menos sujetos á alteraciones, que es la del valor en venta, exije, como se ha dicho arriba, tres distintos cálculos el del precio del terreno, el de la construccion ó fábrica y el de los accesorios. ¿Y quién puede resolver categórica y definitivamente acerca del primero, cuando deciden de su precio en cada localidad, la distancia de los centros de poblacion, las construcciones inmediatas, la proximidad de los establecimientos, de los edificios públicos, el tránsito, las necesidades de la vida social, oficial y mercantil, la orientacion del sitio y hasta las exigencias del capricho ó de la moda? Generalmente se juzga del valor en venta de un terreno por los precios de las últimas enagenaciones hechas en los inmediatos; pero este medio, aunque aproximado, no es suficiente; puede regir cuando mas en una zona determinada; pero la línea de separacion entre ella y las inmediatas á aquellas en que rige, hasta venir á parar por incremento á los precios máximos, ó por degradacion á los ínfimos, no puede señalarse sino recurriendo á consideraciones de un órden distinto, y acaba de verse hasta qué punto son dificiles y numerosas. Si del valor en venta del suelo se pasa al de la construccion y al de los accesorios, su mayor o menor antigüedad, su mayor ó menor solidez, la vida probable que ha de alcanzar en lo futuro ó lo que es lo mismo su duracion, la amortizacion del capital empleado en ella, el precio de los materiales tan variable, tan flotante, hacen que sea igualmente árduo el fijarsu valor. Si con 50.000 pesos se levanta una finca que dura 50 años, y con la misma cantidad se levanta otra que solo dura 25, la construccion de esta es doble cara que la de la anterior. No basta, pues, medir el número de piés cúbicos, fijar el precio del pie y multiplicar para hallar el resultado. La operacion hecha de este modo seria mas breve pero defectuosa. Dedúcese, pues, que con ser el valor en venta de una finca el que puede fijarse con datos mas positivos, aun así depende de una multitud de consideraciones que le hacen esencialmente variable y de dificil apreciacion. Pero el valor en renta lo es mucho mas por la dificultad que hay de fijar el tipo para la capitalizacion. Si el interés del capital invertido en fincas fuese el mismo en todas partes, la operacion seria sencillísima pues se reduciria á una mera regla de proporcion; pero al paso que las tierras producen en ciertas localidades el 4 ó el 5 por 0/0, en otras solo producen el 2 ó el 3, porque influyen naturalmente un sin número de causas, la clase y calidad del terreno, su elevacion, la circunstancia de hallarse mas o menos al abrigo de ciertos vientos, la mayor ó menor division de la propiedad en el pais, la proximidad á las grandes y pequeñas vias de comunicacion, el género de cultivo, la abundancia ó escasez de las aguas, el precio de los abonos, los capitales invertidos, etc., etc., porque su enumeracion habria de ser demasiado prolija. En las fincas urbanas sucede lo propio con mayor razon. Los sitios mas codiciados son los que se alquilan á mayores precios, son los que rinden mayor interés al capital, y la desproporcion llega á ser fabulosa en los centros de poblacion de las grandes ciudades. Al paso que hay puntos donde la capitalizacion puede hacerse al 3 ó al 4 por 0/0, en otros, atendido al capital invertido en las fincas y sus rendimientos, baja hasta el 10 ó el 15 por 0/0. Si se adoptase un tipo fijo, el interes legal por ejemplo, para buscar el valor en renta de una propiedad, la que produjese el 3 por 0/0 vendria á ser apreciada en la mitad de su valor, y la que produjese el 12 por 0/0 en el doble. La administracion tiene adoptado segun la instruccion de 10 de marzo de 1836, artículo 13, y la Real órden de 25 de febrero del propio año, el tipo de 4 por 0/0 para la capitalizacion de las fincas urbanas, y el de 3 por 0/0 para las rústicas, deduciendo del capital el 10 por 0/0 por administracion y repartos. En Madrid el tipo usual es el de 4 1/2 á 5 por 0/0. Escusado es decir que estos tipos, tomados á priori y como regla general, no pueden corresponder al fin que se desea, por las razones ya dichas, y en algunos casos han de salir favorecidos los propietarios, sufriendo en otros grandes perjuicios. Dedúcese de lo dicho que el valor en venta y renta de las fincas así rústicas como urbanas difieren notablemente, por cuya razon al establecer que se tase el valor, sin decir si ha de ser el en venta ó renta ó ambos á la vez, es decir muy poco. Asi lo comprendieron los autores del reglamento de 27 de julio de 1853 y por eso establecieron en el artículo 9. del mismo que hubiera de fijarse el valor en venta y renta de la finca, con espresion de todas las circunstancias que se hubiesen tenido presentes en el avaluo. La operacion, pues, es compleja y consta de los elementos siguientes. VALOR EN VENTA. 1.° Del avaluo del terreno segun el precio de las últimas enagenaciones de la misma zona. 2.° De las modificaciones que en este precio pueden ó deben hacerse, en el caso dado, por las condiciones especiales en que se halle dicho terreno, como por ejemplo, si siendo una finca urbana se encuentra en una travesia ó calle de segundo ó tercer órden y no en una principal de la zona á que pertenece, si ofrece gran desnivel y ha de dar lugar á desmontes de consideracion, si es demasiado pequeño é irregular, si está sujeto á servidumbres, si por necesidad debe tener dos ó mas fachadas, etc., porque el perito, como dice el reglamento, de |