TITULO XLV.

Dei arrendamiento.

SECCION I.

Difinicion del arrendamiento, y cosas que pueden ser objeto de este

contrato.

3110 Arrendamiento es un contrato bilateral, en que se da ó

recibe el uso de alguna cosa ó ciertas obras por tiempo determinado y merced cierta. (Ley 1, tít. 8, Part. 5.)

La ley 1 citada distingue el arrendamiento del alquiler, y quiere que consista este en las obras que ha de hacer uno con su perso¬ na ó bestia, y en la facultad que da uno á otro para el uso ó servicio de alguna cosa suya por cierto precio en dinero contado, y aquel en el uso que se hace de alguna heredad ú otra cosa, por renta cierta, que pueda consistir en frutos. Nosotros comprendemos en la voz arrendamiento toda clase de cosas y obras, por creer que de este modo evitamos alguna confusion que pudiera haber en el uso de las dos voces; sin que por esto dejemos de notar las diferencias que pueden existir en los distintos arrendamientos de predios rústicos, urbanos y demas cosas arrendables.

Aunque Febrero llama arrendador al que da la cosa, y arrendatario al que la recibe, no nos parece oportuno hacerlo asi, porque como notó perfectamente don Juan Sala, en su ilustracion al Derecho Real de España, párrafo 4 de este mismo título, nuestras leyes dicen casi siempre arrendador al que recibe y por lo mismo, siguiendo á este autor y á otros que han escrito posteriormente, llamaremos dueño al que da en arrendamiento, y arrendatario al que lo recibe.

3111 Pueden arrendarse todas las eosas del comercio humano, sean muebles, raices ó semovientes, y las obras de mano; y el arrendamiento podrá durar por tiempo limitado, ó por la vida de algunos de los contrayentes, ó de ambos. (Leyes 2 y 3, tít 8, Part. 5.) 3112 Por lo dicho en el número anterior se ve, que el arrenda

miento puede seró de cosas ó de obras; y siendo peculiares á cada uno de ellos algunas reglas, los trataremos en secciones separadas desPues de haber hablado en las dos siguientes de las obligaciones del dueño de la cosa arrendada, y de las del arrendatario.

SECCION II.

Obligaciones del dueño de la cosa arrendada.

3113 En virtud del contrato de arrendamiento queda obligado el dueño de la cosa arrendada á entregarla al arrendatario, sino es que se lo prohiba el derecho, ó esté imposibilitado por caso fortuito ú otro justo motivo, en cuyo caso se disolverá el contrato.

3114 Tambien está obligado el dueño á permitir al arrendatario que use de la cosa y goce de sus frutos.

3115 Debe manifestar el dueño al arrendatario los vicios ocultos de la cosa arrendada, y cumplir en todo la convencion hecha, de suerte, que por su culpa no esperimente perjuicio, y de lo contrario le ha de volver el precio del arrendamiento, y le ha de abonar las utilidades que con esto podia adquirir, y los daños que se le originen aunque no se hubiese espresado, si no es que se pacte lo contrario. (Ley 21, tít. 8, Part. 5.

3116 Igualmente está obligado el dueño á satisfacer las cargas y tributos públicos que por razon de la cosa arrendada se deben, y á repararla de modo que el arrendatario pueda usarla cómodamente el tiempo estipulado; y no haciéndolo, tiene éste accion para pedir que la repare, ó le minore á proporcion el precio.

3117 Asimismo tiene el dueño obligacion de abonar al arrendatario las espensas y mejoras hechas en la cosa arrendada que han de subsistir despues de concluido el arrendamiento, (ley 24, tít. 8, Part. 5); y no queriendo abonárselas, tiene facultad para llevárselas, si pueden quitarse sin deteriorar la finca, y cuando no, para retener esta por via de compensacion el tiempo preciso para su reintegro. (Gomez, lib. 2, Var. cap. 3, núm. 20.)

3118 Pero si cuando celebran el contrato pactan lo contrario, ó hay otra costumbre en el lugar en que se halla la finca, ó no han de durar las espensas, 6 mejoras mas que el tiempo del arrendamiento, á causa de haberlas hecho el arrendatario solo por su comodidad, no debe ser el dueño compelido á su abono. (Ley 24, citada.)

SECCION III.

Obligaciones del arrendatario.

3119 Tiene obligacion el arrendatario de cuidar de las cosas que se le arriendan, de suerte que no se disminuyan 6 deterioren por su culpa ú omision, ó por enemigos suyos; y á devolverlas al dueño sin deterioro concluido el arrendamiento, pena de reintegrarle de los intereses y perjuicios que justifique se le ocasionaron. (Leyes 7 y 18, Part. 5.)

3120 Si el arrendatario disfruta de tal modo del prédio rústico arrendado, que se disipa, y por esta razon se disminuyen los frutes en los años sucesivos, es responsable á los intereses que pierda el dueño. (Ley 18, tít. 8, Part. 5.)

3121 Siantes que espira el tiempo del arrendamiento deja el arrendatario la cosa arrendada sin causa justa y razonable, debe pagar la pension de todo el tiempo porque se le arrendó.

3122 El arrendatario debe satisfacer al dueño el precio del arrendamiento en que hayan convenido, en el plazo estipulado, mientras disfrute la cosa, porque si perece cesa su obligacion de contribuir con la pension, y si esto sucede, ó se la quita un tercero por culpa ó dolo del dueño, debe este abonarle toda la utilidad que podia seguírsele. Si no hubo dolo ni culpa de su parte, ha de reintegrarle del interés, ó darle otra cosa igual en clase y calidad, por el propio tiempo y precio; pero si no se la entrega, ó aunque se la entregue, si no puede usarla por algun impedimento casual ó de tercero en que no interviene dolo ni culpa del dueño, no se halla obligado éste al interés, ni el arrendatario á la pension.

3123 Si el arrendatario no usa de la finca por culpa 6 impedimento suyo, está obligado no obstante á pagar al dueño la pension integra, escepto que éste, inmediatamente que la ve desamparada, la arriende á otro por igual precio, á causa de no haber recibido daño.

3124 Cuando no se prefinió tiempo dentro del cual debia el arredatario pagar la pension al dueño, ha de seguirse la costumbre del lugar donde está la cosa arrendada; y á falta de plazo y costumbre, la debe pagar al fin de cada año, y no haciéndolo, puede el dueño despojarle de ella. (Ley 4, tít. 8, Part. 5, y art. 5 del decreto de las Cortes de 8 de junio de 1813, restablecido en real decreto de 6 de setiembre de 1836.)

3125 Si se pacta que ha de hacerse la paga en pan ó vino, debe estarse á la medida de Avila para la del pan, y á la de Toledo para la del vino, y de otra manera es nula la escritura, aunque intervenga juramento, y el escribano que la autorice pierde el oficio, y ha de pagar diez mil maravedís. (Ley 2, tít. 9, lib. 9, Nov. Recop.).

3126 Si son muchos los arrendatarios, ha de ser reconvenido cada uno solamente por su parte, á no ser que se obliguen in solidum, en cuyo caso puede el dueño repetir por el arrendamiento contra el que le parezca.

3127 Dudándose si el arrendatario pagó la renta de los años precedentes, cumple con manifestar los recibos de los tres últimos, (pues no basta la prueba por testigos) y queda libre no probando el dueño lo contrario.

3128 Todos los frutos que produce la cosa arrendada y están en ella, se hallan afectos tácitamente á la responsabilidad del arrendamiento y menoscabos que aquella haya padecido durante él, en cuya atencion puede el dueño retenerlos por derecho pignoraticio, inventariándolos préviamente ante testigos. (Ley 5, tít. 8, Partida 5.)

3129 Y es preferido en ellos por su renta á todos los acreedores del arrendatario de cualquier calidad que sean (Leỷ 15, ti

tulo 30, lib. 11, Nov. Recop.); pero hoy nadie los retendria sin autoridad judicial.

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3130. Si los frutos se destruyen ó pierden enteramente por caso fortuito, como por lluvias escesivas, gran sequedad, avenidas, granizo, piedra, rayos, fuego, sol, viento, aves, langosta, gusanos, tejones, garduñas ú otros animales, ó por enemigos del Estado que los talen, nada está obligado á pagar el arrendatario por aquel año; y si coge algunos, está en su eleccion dar al dueño todo el arrendamiento, 6 el sobrante de aquellos, deducidas las espensas hechas en sus labores.

3131 Si los frutos se pierden por culpa del arrendatario, como por labrar ó custodiar mal la heredad, ó por espinas ó malas yerbas que nacen en ella, ó porque se consumen por sí mismos, 6 porque dió causa á que algun enemigo suyo los quemase en venganza, talase y robase, debe satisfacer el arrendamiento integro. (Ley 22, tit. 8, Part. 5.)

3132 Si el arrendatario coge tanto en un año, (sea en el anterior ó en el siguiente al mencionado en que se perdieron 6 destruyeron los frutos), que alcanza para satisfacer el arrendamiento y espensas hechas en las dos, ó se obliga á su solucion, aunque por cualquier evento funesto se pierda el fruto, debe pagarlo por entero, como asimismo cuando renuncia la esterilidad.

3133 Cuando la abundancia de un año es tanta que escede al duplo de lo que en los precedentes uno con otro solia producir la heredad, ha de satisfacer duplicado; si no es que hubiese provenido de una industria estraordinaria, como de haber hecho en la heredad mas labores que las regulares, ú otras mejoras.

3134 Cuando el dueño no arrienda sus tierras por dinero, sino por grano segun sea la abundancia ó escasez de la cosecha, se ha de pac tar: «que el arrendatario ha de pagar la renta en trigo ú otras semillas á proporcion de la cosecha, deducidos los gastos; que para verificar lo que ha de ser, ha de avisar precisamente todos los años al dueño antes de coger los frutos, y ambos elegirán dos peritos y tercero en discordia, ó el juez de oficio, para que valúen aquellos, y la renta que le ha de dan, habiéndose de pasar indispensablemente por lo que los dos tasen, y que si el arrendatario no avisase y nombrase su perito antes de la recoleccion, aunque despues alegue y pruebe por testigos, tazmías ó por otro medio, haber habido esterilidad, no le ha de valer, y se le ha de poder apremiar á la satisfaccion de tanta, cantidad por todo rigor de derecho Y via ejecutiva.»>

Puesta asi la cláusula no es necesario renunciar la esterilidad, leyes ni casos espresados, ni que el arrendatario reciba en sí el peligro, pues debe observarse lo que estipulen, no siendo opuesto á la ley ni buenas costumbres. (Ley 2, tít. 8, Part. 5.)

3135 Aunque, regularmente hablando, si el arrendatario no coge fruto, ó coge poco por esterilidad ú otros casos fortuitos, está obligado el dueño á remitirle el arrendamiento de aquel año, ó á prorata de los gastos de la cosecha, porque la pension se le da en compensacion de los frutos, y la razon y la equidad exigen que á pro

porcion de ellos y de las espensas los satisfaga, no tiene semejante obligacion en los casos siguientes:

1. Cuando el arrendatario dá al dueño por razon de arrendamiento alguna parte de los frutos como tercera, cuarta ó mitad, porque en este caso se reparte entre los dos la utilidad ó pérdida.

2. Cuando en el reino ó provincia hay costumbre de no remitir cosa alguna al arrendatario, pues la costumbre generalmente recibida tiene fuerza de ley, y obliga lo mismo que los pactos. (Ley 5, título 2, Part. 1.)

3 Cuando la esterilidad es de la que suele haber ó proviene de intrínseco vicio de la cosa arrendada, y el arrendatario la tomó en arrendamiento siendo sabedor de aquella, pues debe echarse á sí mismo la culpa. (Ley 22, tít. 34, Part. 7.)

4. Cuando el daño ó esterilidad es leve.

SECCION IV.

De los casos en que el arrendamiento pasa ó no á los sucesores de los que lo han contraido.

3136 El heredero universal debe observar los contratos celebrados por su causante, porque se reputa en cuanto al derecho y cargas una misma persona con el difunto. En esta atencion, los herederos del dueño de la cosa arrendada y los del arrendatario están obligados å pasar por el arrendamiento que estos hicieron por tiempo determinado, hasta que espire. (Ley 2, tít. 8, Part. 5, y art. 3 del decreto de las Córtes de 8 de junio de 1813, restablecido en real decreto de 6 de setiembre de 1836.)

3137 Pero si muere el usufructuario del heredero de alguna heredad, no puede suceder su heredero en su disfrute: bien que si tenia satisfecho en todo ó en parte el arrendamiento de aquel año, y no percibido el fruto, está obligado el dueño á restituir á su heredero lo que su causante le anticipó, 6 á permitirle que recoja los frutos. (Ley 3, tit. 8, Part. 5.

3138 Tambien está obligada la mujer casada á pasar por el arrendamiento que en su nombre hizo su marido; los menores por

el

que hicieron sus tutores, y el prelado eclesiástico por el que hizo su predecesor con los requisitos prescritos por el derecho, puesto que fue celebrado en nombre de la iglesia de quien era administrador, y no en el suyo propio, y así, este arrendamiento se equiparará al que hace el tutor de los bienes de su menor.

3139 No está obligado el comprador á pasar por el arrendamiento que hizo el vendedor; pero el arrendatario tiene la accion de repetir contra este ó sus herederos el daño que se le cause por no conservarle en el arrendamiento todo el tiempo estipulado, á menos que se hubiese pactado lo contrario al tiempo de hacerlo. (Ley 19, tit. 8, Part. 5.)

3140 Tampoco están obligados á pasar por el arriendo hecho por su antecesor, los sugetos siguientes: