hasta cierto punto, no quiso igualar los antiguos arrendamientos, y con este motivo mandó que los hechos y pendientes á su publicacion se cumplieran en los términos que se habian celebrado, por el tiempo y en la forma que debian durar con arreglo á las leyes y costumbres vigentes en la córte, al tiempo de celebrarse los contratos. El testo delart. 3.o, que es el que comprende esta disposicion, ó le es plica con demasiada confusion ó no es exacto. La ley de abril no trata esclusivamente de los arrendamientos de casas 6 edificios en la córte, sino en cualquiera pueblo de la península, y por lo mismo, si ha querido decir que en los arrendamientos celebrados al tiempo de su publicacion, quiere que se observen las leyes que han regido en los pueblos respectivos, se espresa con la mayor confusion, porque solo hace mérito de las leyes que se han observado en Madrid; y si solo habla de los arrendamientos de esta villa, debiera decirlo espresamente, porque los artículos anteriores son referentes á los de todas las poblaciones. 3173 Respecto á los inquilinatos que en adelante se contraigan, establece las reglas que han de guardarse á la conclusion de los mismos; y al efecto figura diferentes casos. 0 1. En que se haya fijado tiempo para su duracion, sin necesidad de desahucio. 2. En que se haya fijado pactando la necesidad de desahuciar. 3.o En que no se haya determinado plazo de duracion ni desahucio. 4. En que no se haya fijado tiempo, pero sí la necesidad de desahuciar. es lo 5. En que estipulado plazo, continúe de hecho el arrendamiento. 3174 En todos estos casos se ha de observar una regla general en derecho, consistente en que los pactos dan la ley á los contratos, y por lo mismo que aquello que se hubiese convenido entre las partes, que constituye la parte accidental del contrato, en términos que cualquiera que sea la disposicion de la ley general respecto á un punto cualquiera de los que forman parte de las obligaciones procedentes del contrato; si la convencion especial de los contrayentes ha fijado condiciones especiales, diversas de las que emanan de la disposicion legal, aquellas serán las que habrán de observarse. Asi, pues, cuando los que celebran el contrato de arrendamiento se convienen en que haya ó no de desahuciarse, y caso afirmativo, acuerdan que se efectúe en un plazo mas o menos dilatado que el que la ley prefija, aquel será el que deba guardarse, porque su voluntad es el precepto que les compromete. 3175 Si nada hubiesen estipulado respecto á este estremo, cuando el contrato sea á plazo fijo, con este acabarán los derechos respectivos de dueño é inquilino, en términos que el primero desde el dia siguiente dejará de cobrar la renta, y el segundo de habitar edificio que por ningun concepto le pertenece. Pero si de hecho continúa habitando éste y el dueño lo permite, se entiende celebrado un contrato que les autoriza para habitar al uno y cobrar las rentas al otro. 3176 En la antigua jurisprudencia no se conocia una regla fija acerca de la duracion de este contrato tácito, porque aunque se ha querido deducir de las leyes de Partida que cesaban en cualquiera tiempo con solo desahuciar con la anticipacion debida en la mayor parte de las provincias, se hacia continuar por un año mas. Sin embargo, la ley de abril consideró que la voluntad del inquilino, espre sada por la continuacion en el uso y aprovechamiento de la casa, no era la de continuar en ella por el tiempo que la antigua convencion señalaba; asi como tambien que la condescendencia del dueño no significaba igual ánimo. En esta posicion solo dieron valor á los hechos para espresar el asentimiento en cuanto no dijeran esplícitamente lo contrario. 3177 Persuadiéronse al mismo tiempo que seria duro é injusto que aquellos que habian mútuamente la contínuacion en sus respectivas posiciones, hubieran de ser desalojados repentinamente de ellas, con esposicion el dueño á perder los alquileres en tanto que encontraba nuevo inquilino, y éste en su caso á que se viera en la calle sin un hogar á que conducir á su familia, y por lo mismo ordenaron, que ni el dueño pudiere desalojar al arrendatario, ni éste dejar la casa sin dar aviso á la otra parte con la anticipacion que estuviese adoptada por la casa, ó si ninguna estuviese admitida, con la de cuarenta dias. 3178 Respecto á la terminacion de los arrendamientos por razon de la muerte de los inquilinos y demas reglas que en ellos deben guardarse, puede verse la doctrina sentada en el tít. 45, seccion 10. : FORMULARIO. Arrendamiento de tierras. 3179 En tal villa, á tantos de tal mes y año, ante mí el escribano y testigos, D. Antonio de Villanueva, vecino de ella, otorga: que dá en arrendamiento á Francisco Fernandez, de la propia vecindad, por tiempo y espacio de nueve años y ocho pagas, que empiezan á correr desde el presente, y cumplirán en Santa María de agosto del que vendrá de tantos, diferentes tierras libres que le pertenecen en posesion y propiedad, en tal sitio del término de esta villa, cuyos linderos Ꭹ cabidas son estos. (Se especificarán por estenso en párrafo aparte.) Las tierras que se han espresado por menor, componen tantas fanegas de sembradura, las cuales arrienda al dicho Fernandez por los referidos nueve años y ocho pagas, y tantos reales en cada una con las condiciones siguientes: la Ha de traer á dos hojas, no de otra suerte, y ha de labrar, cuidar y beneficiar las citadas tierras, de modo que esperimenten aumento y no disminucion; y si por su culpa ó negligencia, 6 de los que labrasen por su órden, ó por enemigos suyos, se ocasionase á todas ó parte de ellas deterioro en mucha 6 poca cantidad, ó las disfrutase todos los años, ha de ser responsable á reintegrar al otorgante, ó á quien tenga su accion, todos los menoscabos que se le ocasionen, á justa tasacion de inteligentes, sin la menor escusa ó dilacion; y ha de poder ser apremiado á ello por todo rigor de derecho, ademas de ser despojado de este arrendamiento. Ha de satisfacer puntualmente en cada una de las ocho pagas mencionadas tantos reales, que debe poner por su cuenta y riesgo en casa y poder del otorgante en esta villa, en buena moneda de plata ú oro usual y corriente, y no en otra cosa ni especie, habiendo de ser la primera paga en fin de agosto del año próximo venidero, y asi las demas sucesivamente; por manera, que pasado sin haberlo hecho en todo 6 parte, ha de poder compelerle el otorgante á su solucion, con costas y salarios, y asimismo quitarle este arrendamiento. Si subarrendáre las citadas tierras 6 parte de ellas, ha de ser á persona lega, llana, abonada, y que las labre en la forma propuesta, por el propio tiempo y no mas; y en caso de no pagar puntualmente al otorgante, ha de poder proceder éste contra los frutos y bienes del subarrendatario por todo lo que el arrendatario esté debiendo á la sazon, Y entenderse aquel, para este caso, como verdadero arrendatario, y no como subarrendatario. En el último año de este arrendamiento ha de dejar libres y desocupadas las mencionadas tierras, y en el penúltimo la mitad de ellas, sin necesidad de mas requerimiento ni desbaucio, para que el nuevo arrendatario que entre á cultivarlas, las barbeche á uso de labranza; y no ha de poder pretender preferencia por el tanto para continuar en ellas, aunque pague puntualmente y cumpla en todo lo demas este contrato, pues queda al arbitrio del otorgante el prorogarle este arrendamiento 6 removerle de él; y no haciéndolo asi, ha de perder todos los frutos y semillas que hubiere echado en ellas, y gastos que hubiese tenido en sus labores, sin que ni á unos ni á otros tenga el derecho mas leve, porque por el mismo hecho han de quedar á beneficio del otorgante, en pena de la contravencion, y el nuevo arrendatario ha de proseguir en su labranza como parte legítima; contra lo cual no se ha de admitir escepcion de uso y costumbre, ni otra alguna, aunque sea legal, y antes bien ha de ser nulo lo que se practicáre en contrario. No ha de solicitar descuento ni baja del precio de este arrendamiento en ninguno de los años que dure, aunque no se perciba fruto de las referidas tierras por falta de cuidarlas, ó por algun caso fortuito de piedra, granizo, niebla, fuego, mucho sol, aires, aguas, hielos, langosta, gusanos ú otros insectos, aves 6 animales, 6 enemigos suyos ó del Estado que las talen ó quemen, 6 por otro de los inopinados, insólitos y muy contingentes; pues antes bien ha de hacer las pagas anuales como si hubieran sido muy fértiles, por haberse considerado para su menos valor en renta no haber lesion alguna, quedar compensado el arrendatario con esta consideracion, y ser como de su cuenta y riesgo cualquiera ruina 6 funesto evento que acaezca, y no del otorgante ni de quien le sucediese. El otorgante y quien le suceda no quitarán al arrendatario ni á sus herederos este arrendamiento, por mas ni por el tanto que otro dé por él, hasta que espire el tiempo prefinido, ni con el pretesto de querer labrar las tierras por sí mismo, ni con otro alguno, sea el que fuere, sin escepcion ni limitacion, fuera de que no paguen puntualmente su precio, ó no cumplan en todo ó parte las condiciones con que se ha celebrado, en cuyo caso estará en su eleccion despojarlos de él ó conservarlos. Tampoco venderán ni enajenarán las tierras; y si lo hicieren, ha de ser nula la enajenacion y continuar este arrendamiento, para cuya mayor estabilidad las hipoteca especial y espresamente á la observancia de esta condicion, á fin de que no pase derecho a tercero poseedor. (A continuacion se pondrán las demas condiciones que estipuláren los otorgantes.) Con estas condiciones dá en arrendamiento à dicho Francisco Fernandez las espresadas tierras, y se obliga á que le serán ciertas y nadie le inquietará en su goce, y si alguno lo hiciere, y salieren en todo ó parte fallidas por pertenecer á otro dueño, le dará otras tan buenas de igual cabida, en sitio tan cómodo, por dicho precio, con la propia comodidad para su labranza, y en que disfrute las mismas utilidades; ó en su defecto le pagará con arreglo á la ley 21 poner tít. 8, Part. 5, todas las labores y beneficios que hubiere hecho en cada una, el precio del arrendamiento que desde el dia de la incertidumbre 6 verificacion de falencia corresponda proporcionalmente á las que la tuvieren, las utilidades que podia adquirir, y las costas y menoscabos que se le siguieren, con los intereses correspondientes, cuya liquidacion defiere en su relacion jurada, relevándole de otra prueba. Por tanto, el espresado Francisco Fernandez, que se halla presente, habiendo oido à la letra esta escritura, y enterádose de sus condiciones, dijo: que recibe en arrendamiento las referidas tierras por los nueve años mencionados, y se obliga á cultivarlas, beneficiarlas y cuidarlas como buen labrador, á satisfacer anualmente, y á su costa por su cuenta y riesgo en casa y poder de su dueño, o de quien le represente, en buena moneda de plata ú oro usual y corriente, y no en otra cosa ni especie, los tantos reales al plazo pactado; y no lo haciendo, quiere que le apremie á ello por todo rigor de derecho, y que para la cobranza pueda enviar ejecutor á donde el otorgante tuviese bienes, con tantos maravedís de salario al dia de los que se ocupe de ella, contando por los del camino en ida y vuelta á razon de ocho leguas; por cuyos salarios, costas y daños se ha de hacer la misma ejecucion, trance, remate de bienes y pago que por el principal, sin que sea necesaria mas justificacion que dicha relacion jurada, para lo cual renuncia la ley 8, tít. 29, lib. 11, Nov. Recop., y demas leyes y estilos de audiencias y tribunales que prohiben enviar ejecutores y jueces de comision à costa de los interesados, y moderan los salarios, sin que para eximirse de su total ni parcial satisfaccion le sirvan de escepcion ni escusa los casos especificados en la cuarta condicion, porque recibe en sí el peligro que pueda haber en los frutos de dichas tierras, quiere que todo sea de su cuenta y riesgo, segun se espresa en ella, renuncia la ley 2, tít. 1, lib. 10, Novísima Recopilacion, que trata de la lesion, con los cuatro años que prefine, para pedir rescision del contrato ó el suplemento á su justo valor, y la 22, tít. 8, Part. 5, que dice: «que perdiéndose los frutos por caso fortuito, no está obligado el arrendatario á pagar cosa alguna del arrendamiento, y que no perdiéndose todos está en su eleccion el pagarlo ó entregar el sobrante, deducidas las espensas que hizo en su labranza:» se conforma en esta parte con lo que dispone la 23 del mismo título y Partida, en cuanto manda: «que obligándose el arrendatario á pagar el arrendamiento, sin embargo de cualquier caso fortuito que suceda, queda obligado á ello;» y consiente en ser compelido al cumplimiento de esta condicion por todo rigor de derecho. Asimismo se obliga á dejar las enunciadas tierras libres y desembarazadas, con arreglo y bajo la pena contenida en la condicion cuarta, como tambien á no reclamar esta escritura en todo ni en parte. Asi pues, á tener por firme este contrato obligan ambos otorgantes todos sus bienes y derechos, presentes y futuros, hipotecando asimismo el arrendatario los frutos que produzcan dichas tierras á la seguridad del precio de este arrendamiento, costas, daños y menoscabos que se ocasionen al arrendador; renuncian todas las leyes, etc. |