piedad ni á las personas, sobre todo si se tiene en cuenta que la ley concede otras garantías para impedirlos. No estaba determinado en las leyes españolas, antes de ahora, si el arrendatario de cosas podía subarrendarlas á un tercero cuando nada se hubiere estipulado en el contrato. La opinión de los intérpretes andaba dividida, y unos decidían la cuestión afirmativamente, invocando textos de Derecho romano, mientras que otros opinaban en sentido negativo. Decían los primeros que racionalmente no podía privarse al arrendatario de aquella facultad, porque el arrendador nunca pierde la garantía del arrendatario, á pesar del subarriendo, y replicaban los segundos, que no era lícito privar al dueño de una cosa del derecho de impedir que su finca fuese á manos de determinadas personas que no le inspirasen confianza. El Código ha puesto fin á esta cuestión concediendo á los arrendatarios el derecho de subarrendar las cosas cuando en el contrato no se haya prohibido expresamente; y la disposición del artículo que así lo establece nos parece un tanto arbitraria, porque, en puridad, se concede á quien no es dueño de una cosa el derecho de disponer de ella como si fuese el verdadero propietario, y se desconocen los legítimos derechos de éste, privándole de elegir las circunstancias personales del arrendatario, que acaso fueran la principal garantía con que contaba al hacer el arriendo. Se dirá para defender la disposición del Código, que medios tiene el dueño para prohibir el subarriendo; pero no hay que perder nunca de vista la realidad de las cosas, la cual nos enseña que en el otorgamiento de los contratos no siempre se prevén todas las contingencias; y si no es lícito el principio en que el subarriendo se funda, basta que la ley permita en un solo caso que se vulneren legítimos derechos para que el precepto que tal haga sea censurable. - Los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario han sufrido en el Código alguna que otra modificación. Nada esencial se ha variado en lo relativo al pago del precio, entrega, conservación, reparación, uso y disfrute de la cosa arrendada; en todo cuanto á estos extremos se refiere se han tenido en cuenta los consejos de la equidad y los principios que rigen en materia de obligaciones; el dolo, la culpa, el caso fortuíto, son los elementos que sirven de base, en caso de incumplimiento del contrato, para determinar los derechos de las partes y las indemnizaciones que procedan. La duración del arrendamiento no está sujeta á un plazo determinado; el Código deja en libertad á los contratantes para que fijen el término que les parezca, y ha derogado algunas restricciones impuestas por las antiguas leyes, que no estaban justificadas por ningún motivo racional. Prohibían las Partidas, por ejemplo, que en los arrendamientos por más de cuatro años pudiese el arrendador rescindir el contrato cuando el arrendatario dejare de pagar las rentas de dos años; como si la falta de pago de menos plazo dejase de ser causa suficiente para desahuciar al arrendatario por incumplimiento de sus obligaciones. En cambio concedían al propietario la facultad de arrojar á los inquilinos de las casas con sólo manifestar que las querían para sí ó para sus hijos. Estas disposiciones, como contrarias á los buenos principios del derecho, han desaparecido para no volver; la libertad de la contratación y el respeto á los derechos adquiridos por ella, las condenaban en absoluto. Ha mejorado también la condición del arrendatario, pués que, con arreglo al Código, no pueden perjudicarle los traspasos que se hagan de la finca arrendada, ya por virtud de venta, ya con ocasión de retracto, puntos en los que las leyes antiguas no estaban inspiradas en los más rectos principios de equidad y de justicia. Una disposición nueva é importante contiene el art. 1.566, el cual dice que, si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada, con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que marcan los artículos 1.577 y 1.581, á no ser que haya habido requerimiento. Por la legislación antigua bastaba que el arrendatario permaneciese tres días, después de terminar el contrato, en la heredad, para que se entendiese prorrogado por todo el año siguiente por igual precio y las mismas condiciones; y en opinión de algunos intérpretes, lo mismo ocurría en los arrendamientos de casas, con la sola diferencia de que, en éstos últimos, el arrendatario no debía pagar más que el alquiler correspondiente al tiempo que ocupase la habitación, mientras que en los primeros estaba obligado á satisfacer el precio convenido, sin duda porque las casas se alquilan fácilmente y en cualquier época del año, y las heredades no se arriendan con la misma facilidad, y la continuación del arrendatario puede impedir que el propietario encuentre otro á quien cederlas, sufriendo los perjuicios consiguientes. Dice el art. 1.567, que en el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para sc guridad del contrato principal; por consiguiente, si hubiera intervenido un fiador, la fianza no continúa si no se renueva, porque el fiador se obligó por un tiempo determinado, y no se le puede obligar nuevamente sin su consentimiento. III.—La índole especial del arrendamiento de predios rústicos exige que se le dediquen disposiciones también especiales. Los campos y las cosechas están sujetos á contingencias que no suelen sufrir las demás cosas, y esto hace necesario que la ley prevea los derechos del arrendador y el arrendatario en casos de inundaciones, plagas, terremotos, etc. No estaban muy claras las antiguas leyes acerca de este punto. Las Partidas decían que cuando se perdieren por aventura los frutos de la cosa arrendada, no estaba obligado el arrendatario á pagar la renta, porque, según el Rey Sabio, era justo que así como él perdía la simiente y el trabajo empleado, perdiera el propietario la renta que debía percibir. Esta ley se interpretó en la práctica en el sentido de que la exención del pago de la merced sólo debía tener lugar cuando la pérdida de los frutos proviniere de un hecho fortuíto, imposible de prever por ninguna de las partes; y de la misma ley se dedujo la doctrina de que en caso de gran disminución en las cosechas, debía hacerse una rebaja proporcional en las rentas. No consiguieron los autores ponerse de acuerdo respecto de la cuantía en que había de consistir la disminución de los frutos para que tuviera lugar la de la renta, si bien era más admitida la opinión de que procedía la rebaja cuando la consecha produjera menos de la mitad de las ordinarias en la localidad. El Código acepta este criterio y define los casos fortuitos extraordinarios de conformidad con las doctrinas de los antiguos intérpretes. Fundadas en un principio de compensación, disponían las Partidas que, cuando las cosechas produjeran frutos tan abundantes que excedieran del doble de los productos ordinarios, se aumentase también la renta proporcionalmente, si el aumento hubiera sido debido á la misma naturaleza y no al trabajo ó la industria del arrendatario. Esta disposición no ha sido consignada en el Código, y se comprende la razón de que se haya omitido; los adelantos de la agricultura son tantos, que hoy sería difícil la averiguación de si tales ó cuáles aumentos son debidos ó no á las labores del hombre, y suscitaría muchos pleitos la movilidad de la renta. IV. Las fincas urbanas han sido durante mucho tiempo objeto de reglamentación especial. Los arrendamientos de casas han es tado sometidos á mayores restricciones que los de otras cosas; hoy han desaparecido estas restricciones. El Código se limita en este punto á sentar tres reglas generales, que son aplicables á todos los casos, y aparte de ellas, el arrendamiento de predios urbanos se rije por la ley de inquilinatos y por las costumbres de cada localidad. V.-Los servicios de los criados y trabajadores asalariados, son objeto de frecuente arrendamiento. Hacía falta una disposición que determinase la fuerza probatoria de las declaraciones de los amos en contra de las reclamacio nes de los criados. En la vida real nadie exige, ni es dable exigir á éstos, recibo detallado del pago de sus haberes, ni hacerle ante testigos; resulta, por lo tanto, que al sirviente de mala fe le sería sumamente fácil molestar á sus principales con reclamaciones injustas, con sólo demostrar el hecho de haberles servido cierto tiempo, en la seguridad de que no habían de oponer ningún justificante á su pretensión. Nosotros hemos visto alguno de estos casos ante los Tribunales de justicia, y aplaudimos, por tanto, la disposición del art. 1.584, que dispone que el amo será creído, salvo prueba en contrario, sobre el pago de los salarios en el año corriente. La determinación de este plazo de un año nos parece acertada, porque no es presumible que el criado, que no tiene otro medio de vivir que su sueldo, escaso las más veces, deje transcurrir doce meses sin hacer reclamación. Las reglas que la Novísima Recopilación contenia respecto al servicio de los trabajadores asalariados no han sido consignadas en el Código; hoy se regula comunmente por las costumbres de cada localidad. VI-Las obras son también objeto de arrendamiento y suele contratarse su ejecución, bien conviniendo que el contratista ponga solamente su trabajo ó industria, ó bien que suministre por sí mismo los materiales necesarios. Las leyes que regulan este contrato han sufrido algunas modificaciones. Dispone el art. 1.589 del Código, que si el que contrató la obra se obligó á poner el material, debe sufrir su pérdida en el caso de que se destruya antes de ser entregada. La ley 16 del tít. 1.o, Part. 5., consignaba la doctrina contraria; pero á pesar de que su redacción parece suficientemente clara, no han estado conformes en absoluto los jurisconsultos en su interpretación y se han sostenido igualmente el criterio de aquella ley y el que informa el nuevo Código; éste nos parece más acertado, porque, en realidad, el que contrata una construcción no se hace dueño de ella mientras no se le entregue terminada. Ha sido variada la disposición de las leyes 21, tít. 32, Part. 3.a, y 16, tít. 8., Part. 5., según las cuales el arrendatario de obras era responsable de los daños y perjuicios que se originasen por la destrucción de la obra, por vicios de construcción, en término de quince años después de terminada. Este término ha sido reducido. á diez años por el art. 1.591 del Código. Dice el art. 1.595, que cuando se haya encargado una obra á una persona por razón de sus cualidades personales, el contrato se rescinde por su muerte; lo cual equivale à decir que en los demás casos continúa el contrato entre el arrendador y el arrendatario, ó viceversa, y en esto se modifica también lo dipuesto en la legislación de Partidas, que consideraba extinguido el contrato por la muerte del arrendatario en todos los casos, á no ser que hubiere pacto en contrario. El que mandare hacer una obra tiene obligación de pagarla al hacerse entrega de ella (art. 1.599). Este precepto nos parece que debiera haberse completado reproduciendo la disposición contenida en la ley 12, tít. 11, libro 10 de la Novísima Recopilación, la cual obligaba al arrendador á pagar un interés del 6 por 100; sin embargo, la omisión no es de importancia, porque en éste, como en todos los contratos, lo que no esté previsto especialmente se regula por las reglas que rigen las obligaciones en general. VII.—La última clase de arrendamientos de que el Código se ocupa, es la de transportes por agua y por tierra, tanto de personas como de cosas. Estos contratos tienen excepcional importancia dentro del Código mercantil, porque las conducciones de las mercancías son elemento indispensable para el desarrollo del comercio; pero en la esfera del Derecho civil su interés no es grande, razón por la cual el Código las trata ligeramente, consignando disposiciones que no nos detenemos á examinar, porque ningún género de duda pueden ofrecer. TEXTO CAPÍTULO PRIMERO Disposiciones generales Art. 1.542. El arrendamiento puede ser de cosas, ó de obras ó servicios. |