así entre los simples fiadores como entre los mancomunados (art. 1758).

Tambien deben resolverse otros puntos indecisos, sobre los cuales tienen los autores las opiniones mas contradictorias, y no ha establecido nada la jurisprudencia. Tales son, por ejemplo, si cuando el acreedor recibe alguna heredad o alhaja en pago de la deuda, se extinguirá la fianza, aunque despues sea despojado por eviccion de la misma cosa. Hállase en igual caso la cuestion de si se considerará extinguida la fianza cuando el acreedor ha concedido proroga sin consentimiento del fiador, al deudor principal, y durante ella cae este en estado de insolvencia. Escusado es referir las diversas opiniones de los autores sobre estos dos puntos importantes: baste saber que ninguna es suficientemente fundada, y que el proyecto propone una acertada resolucion. En cuanto al primero dice el artículo 1763, que si el acreedor acepta voluntariamente un inmueble ú otros cualesquiera efectos en pago de la deuda, aunque despues los pierda por eviccion, queda libre el fiador. Respecto al segundo punto, declara el art 1765, que la proroga concedida por el acreedor al deudor sin consentimiento del fiador, extingue la fianza.

L.

Del sistema hipotecario.

El régimen hipotecario es una de las mas viciosas ingtituciones de nuestro derecho civil, y de las que exigen mas pronta y radical reforma: los perjuicios que está causando al crédito, á la propiedad, á la agricultura y á la industria son notorios: para mejorarlo ofrecen las legislaciones extranjeras medios seguros de eficacia probada y ejemplos numerosos dignos de estudio y meditacion. Un buen régimen hipotecario debe asegurar y conciliar entre sí estos importantes intereses: 1. El cumplimiento de la obligacion á que va afecta la finca hipotecada: 2.° Que el tercero que la adquiera ó trate con el deudor por razon de ella, no pueda destruir ni afectar la seguridad de dicha obligacion anterior, ni ser engañado por el propietario, á fin de que sufra los perjuicios de la carga el que ha disfrutado sus ventajas: 3.° Que esto, no obstante, no corran peligro ni sufran menoscabo los intereses de aquellas per

sonas, que no pudiendo defenderse á sí mismas, necesitan una protección especial de la ley. Ahora bien, ¿consulta y concilia nuestra legislacion estos tres importantísimos elementos del buen régimen hipotecario? Veámoslo.

Para asegurar de un modo infalible el cumplimiento de la obligacion hipotecaria, es indispensable que mientras esta no sea satisfecha, siga la hipoteca á la finca gravada, cualesquiera que sean su dueño y los compromisos del deudor. De esta regla no pueden admitirse excepciones de ninguna especie á menos de frustrar su objeto; y siendo incompatibles con ella las hipotecas tácitas y generales, es claro que nuestra legislacion no cumple el fin primero y esencial de toda hipoteca. Como las haya tácitas privilegiadas, que dejen sin efecto las expresas posteriores, no quedará suficientemente asegurado el cumplimiento de las obligaciones que estas últimas representen. Así sucede ahora, que quien recibe de su deudor una hipoteca especial y expresa, no está seguro de su derecho como el mismo deudor se haya obligado antes con hipoteca tácita privilegiada, y quien obtiene una hipoteca general tácita y convencional, puede ver disputado su derecho como su deudor constituya despues hipoteca especial sobre los mismos bienes generalmente hipotecados. Luego, lo repetimos, no se consigue hoy el objeto esencial de todo buen régimen hipotecario.

Quiere esto decir, en otros términos, que la hipoteca no solo ha de producir obligacion entre el acreedor y el deudor, sino que debe obligar tambien al tercero, en cuanto se somete á las cargas de la finca gravada, si adquiere su propiedad ó algun derecho sobre ella. Es la hipoteca una ley que modifica respecto á las fincas en que recae, las condiciones generales del dominio. Estas consisten en que el dueño tenga la propiedad entera y absoluta de sus cosas, con facultad de disponer de ellas, sin la intervencion y permiso de nadie, y la hipoteca es una restriccion que por el ministerio de la ley ó la voluntad de los hombres, lleva consigo el dominio de ciertas propiedades, cualquiera que sea la persona que lo ejerza. Así como sería injusto que las leyes obligaran sin ser conocidas, así es inícuo que la hipoteca, que es una ley excepcional del dominio, obligue al tercero, que sin poderla conocer trató con el deudor hipotecario. Resulta de aquí, que con el sistema de las hipotecas tácitas queda gravado y perjudicado el tercero, que

ignorándolas, trató con el deudor, al paso que este disfruta todas las ventajas del gravámen, sin participar de sus inconvenientes.

Para remediar este daño, no hay otro medio que la publicidad de todas las hipotecas y cargas que afectan al dominio, con la cualidad de que no obliguen ni tengan efecto alguno respecto al tercero, las que no se hayan publicado en la forma establecida por la ley. Solo pudiendo el que trata con el propietario averiguar de un modo seguro, fácil y concluyente todas las obligaciones á que está afecta la propiedad, puede no haber injusticia en hacerle responsable de ellas. Para llegar á este resultado, es indispensable abolir todas las hipotecas tácitas legales ó convencionales, y declarar que las expresas no tienen efecto en cuanto al tercero, sino desde el momento de su publicacion. Tampoco es posible la publicidad de las hipotecas, continuando las generales que cualquiera puede hacer hoy de todos sus bienes sin designarios. El objeto necesario de la publicidad es, que fácilmente pueda saber cualquiera cuáles son las fincas hipotecadas y la naturaleza y cuantía del gravámen de cada una, y esto no puede conseguirse en la hipoteca general.

Segun nuestras leyes, no es necesaria la especialidad en las hipotecas, y su publicidad es tan insuficiente que no alcanza ni con mucho á cumplir el fin de esta importantísima condicion. Deben registrarse todas las hipotecas especiales, así como cualesquiera otros gravámenes del dominio, pero como las hipotecas túcitas no tienen necesidad de registro, y las generales convencionales surten hasta cierto punto su efecto sin este requisito, nadie está seguro de conocer todas las cargas que pueden gravar la propiedad que desea adquirir. Por otra parte, se necesita una fecha cierta y pública que sirva de punto de partida á los derechos, y las obligaciones que suelen resultar de los contratos entre los contrayentes y el tercero que en ellos no intervino, y en nuestra jurisprudencia es punto cuestionable, si la hipoteca surte su efecto desde el momento en que se estipula y conviene, ó desde la fecha del registro.

Para que la propiedad sea base segura del crédito, es menester que tenga un valor auténtico y conocido, lo cual se consigue haciendo inscribir y publicar todo acto que la transfiera ó modifique de cualquier modo. Sin este requisito no hay seguridad para el acreedor, cuyo dere

cho está siempre amenazado por la aparicion de cargas ocultas é indeterminadas que pesen sobre la finca. Este peligro aumenta el precio del interés del dinero é impide que se dediquen á la agricultura muchos capitales que, habiendo mas seguridad, acudirían á ella. Proviene de aquí, que el progreso de la riqueza inmueble es lento y no guarda proporcion con el de la riqueza mueble, que es mucho mas rápido. Esto da lugar á que la poblacion se aglomere en las grandes capitales y no acuda en la misma proporcion á los campos para extender y mejorar su cultivo. Ultimamente, no siendo la propiedad un elemento tan fácil y seguro de crédito como pudiera, pocas veces conviene á los propietarics valerse de este para cultivar por sí mismos sus heredades, en razon del alto premio que tienen que pagar por el dinero: el capitalista á su vez no halia en la propiedad estímulo bastante para adquirirla, y de aquí resulta que andan casi siempre divididas la propiedad y la labranza con menoscabo de los intereses públicos.

El último objeto de todo buen régimen hipotecario, que es asegurar los intereses de aquellas personas que necesitan una proteccion especial de la ley, sin perjuicio de las obligaciones hipotecarias comunes, no se consigue tampoco con nuestra actual legislacion. A pesar de las hipotecas tácitas, los bienes dotales se disipan y los de los menores se descuidan. Los privilegios de estas personas, mas bien que para protegerlas, sirven de pretesto al estelionato, de escudo á los deudores de mala fé, y de trampa á los acreedores incautos. Cuando la ley salva los intereses que quiere proteger, es á costa de otros intereses no menos respetables, remediando una injusticia con una maldad; pero las mas veces ni aun siquiera consigue su objeto, porque la prudencia de los acreedores ha inventado medios de eludir la prohibicion legal, haciendo por contratos simulados lo que hecho francamente no sería lícito. Asi se ven despojados los menesterosos á quienes defiende la ley con el escudo de las hipotecas tácitas, y estas no suelen tener otro efecto que servir de lazo á los contrayentes de bucna fé.

Conforme á estos principios propone la comision de códigos un nuevo régimen hipotecario, basado sobre la publicidad y la especialidad de todas las hipotecas. Estas serán como hoy, voluntarias ó legales, pero todas habrán de constituirse sobre bienes especial y expresamente de

terminados, todas se inscribirán en el registro público y ninguna tendrá efecto contra tercero, sino desde el dia de su inscripcion (arts. 1784 y 1786). El vendedor sobre la finca vendida y no pagada, el coheredero sobre el inmueble en que tiene adjudicada una cierta cantidad, el permutante con derecho á alguna cantidad por razon de vueltas, sobre la cosa permutada, la mujer dotada sobre los bienes de su marido, los hijos sobre los bienes del padre, por razon de peculio ó sobre los de la madre ó el padre por causa de reserva, los pupilos sobre los bienes de sus tutores, y el Estado y los pueblos y establecimientos públicos sobre los bienes de sus administradores, conservarán su bipoteca legal, pero cesando las otras de la misma especie conocidas hoy y sujetándose las que quedan á las mismas condiciones de publicidad y especialidad que se establecen para las hipotecas voluntarias (art. 1787.)

No ignoramos las objecciones que se hacen contra este sistema. Dícese en primer lugar que no teniendo efecto la hipoteca respecto al tercero, sino desde el dia de su inscripcion, se hace depender el derecho ageno del cumplimiento de una formalidad, por parte del oficial encargado del registro, cuya responsabilidad, por grande que sea, no será siempre bastante á indemnizar al perjudicado. Mas este peligro no es tan grande como se supone teniendo medios los contrayentes de asegurarse de que ha sido inscrito su título, organizando los registros de modo que sean imposibles ó muy difíciles las omisiones y los yerros, y confiándolos á personas de notorio arraigo. Por lo demas hoy tambien depende la validez de los contratos y la eficacia de los derechos consignados en ellos, del cumplimiento de ciertas formalidades por parte de los escribanos, y sin embargo, pocos son los contrayentes que sufren perjuicio por causa de aquellos funcionarios.

Dícese tambien que prohibidas las hipotecas generales, las obligaciones cuyo valor líquido no puede fijarse al tiempo de contraerlas, quedarían privadas de toda garantía, por no saberse las fincas que sería necesarias para responder de su cumplimiento. Si en este caso se exige que se gradue el valor de la obligacion garantida no líquida, habrá que decidir quien ha de hacer esta graduacion, si el acredor, si el deudor ó si el juez, y los dos primeros serán siempre parciales y el último podrá ser incompetente. Pero en primer lugar pocas serán las obligaciones que