casos de expropiacion forzosa. Los continuamos, sin embargo, en una nota por si los peritos pueden aprovechar algo de ellas, bien que observando desde luego la inmensa diferencia que existe entre los foros gallegos y la rabassa morta catalana, que requiere por lo mismo un criterio distinto en su indemnizacion. Los foros han venido á adquirir un cierto carácter de perpetuidad desde que el Real Consejo de Castilla en 21 de Mayo de 1763 mandó sobreseer en todas las demandas que hubiese pendientes sobre despojos de bienes forales, y en varias fechas posteriores dió parecidas disposiciones que han sido confirmadas y declaradas en vigor por la Sentencia de 30 de Octubre de 1863, bien que contrariada por otra de 4 de Junio de 1866 (1). Suponiéndoles, pues, carácter de perpetuidad vienen á equipararse á un enfitéusis y pueden aplicarse las reglas establecidas para su redencion. En cuanto á la rabassa morta, como su principal objeto es conseguir el cultivo de terrenos ásperos que de otro modo quedarian incultos, no hay que buscar en el título de su constitucion capital que pueda tomarse como tipo para redimirla. Creemos que lo mas prudente es examinar la fecha en que comenzó el contrato para averiguar el tiempo que le queda de vida, determinar los rendimientos probables de los viñedos, por los que han producido en el año comun del último quinquenio, deducir los gastos del cultivo y demás cargas y capitalizarlos por los años que debe todavía durar la rabassa, descontando lo que corresponda por el cobro anticipado y en conjunto de lo que solo debia cobrar el rabassaire en una série de años. Es preciso tener tambien en cuenta los perjuicios que esta terminacion anticipada del contrato pueda haberle ocasionado. h) Derecho de superficie. 174. Es el que se tiene en el edificio construido en terreno arrendado ó cedido por un tiempo determinado ó indeterminado. El que bien al contado al tipo de un 6 por 100, bien durante cinco años, en cinco plazos iguales á razon de 100 por capital, por 5 de renta. Servirá de base para la capitalizacion de las rentas, pagaderas en especie, la valuacion de esta, conforme à la medida en que se pague la renta y el precio medio que en la capital del término municipal haya tenido durante el decenio inmediato anterior al año en que la redencion se verifique. Gutierrez Fernandez.-Códigos ó estudios fundamentales sobre el Derecho civil español.-T. II, pág. 660 y sig. edifica en terreno de otro pierde lo construido, que queda para el dueño de aquel; pero si por convenio tiene derecho á disfrutar del suelo durante un tiempo mas o menos largo, hasta que este acabe no puede perturbársele en la posesion de la finca. En el derecho de superficie hay siempre division de dominio, por lo cual se le ha equiparado á un censo enfitéutico, solo que deben tenerse muy en cuenta las condiciones de la constitucion; porque segun ellas sean, variará extraordinariamente su naturaleza y la manera como en caso de expropiacion debe ser indemnizado. Si el terreno es cedido por un tiempo indeterminado y no se ha reservado el antiguo dueño derecho ni pension alguna, ni siquiera el de determinar la duracion, es simplemente una donacion ó venta y el primitivo dueño ni es nada ni tiene derecho á indemnizacion alguna. Si el tiempo es indeterminado pero el antiguo dueño cobra pensiones anuales, se parece al enfiteusis y debe indemnizarse siguiendo iguales reglas. Si el tiempo es determinado crecen las dificultades porque no hay que perder de vista, en caso de expropiacion, que el superficiario construyó el edificio y por lo mismo que debe indemnizarse al dueño directo el precio del terreno, con deduccion de lo que corresponda por el tiempo que resta de superficie y con mas lo que se considere que podria aprovecharle el edificio terminado aquel; y al superficionario, las utilidades que reportaria durante el tiempo del contrato, los perjuicios que por el cambio anticipado de domicilio, pérdida de clientela, etc., deberia sufrir. Los peritos teniendo en cuenta las anteriores consideraciones y haciendo aplicacion de las reglas dadas en los párrafos de esta Seccion que anteceden, deberán en cada caso concreto que se les presente determinar la indemnizacion que crean justa. i) Hipotecas. 175. Nada mas comun que las fincas respondan con su valor del pago de ciertas deudas ó del cumplimiento de ciertas obligaciones, por medio de hipotecas constituidas sobre las mismas. Las hipotecas inscritas son rigurosamente cargas reales (1), que sujetan directa é inmediatamente los bienes sobre que se imponen al cumplimiento de las obligaciones para cuya seguridad se constituyen, cualquiera que sea (1) Reglamento vigente para la aplicacion de la ley Hipotecaria, art. 102. su posesor (1); y aunque la ley no haya indicado cómo deben ser indemnizados los que las poseen sobre las fincas expropiadas, queda llenado este vacío por el art. 111 de la vigente ley Hipotecaria que claramente dice se extienden sus efectos á accesiones naturales, á las mejoras, á los frutos pendientes y rentas no percibidas al vencer la obligacion, y al importe de las indemnizaciones concedidas ó debidas al propietario de los inmuebles hipotecados, bien por aseguracion de estos ó de los frutos, ó bien por la expropiacion de los terrenos, edificios, arbolados ú otros objetos colocados sobre ellos por causa de utilidad pública. Queda, pues, desvanecida por completo la cuestion que tanto ha dado que hablar en otros países, relativa á saber si el acreedor hipotecario tiene derecho á dirigirse contra la indemnizacion ó si el expropiado puede darle otra garantía hipotecaria sobre una finca distinta; pero pueden ofrecerse nuevas dudas de distinto carácter. 176. Dos casos pueden ocurrir en materia de hipotecas: que en el momento de la expropiacion la obligacion en cuya garantía estén constituidas sea exigible, ó que no haya vencido todavía; y tanto en uno como en otro, la expropiacion del inmueble puede ser total ó parcial. Veamos en estas distintas hipótesis cual es el derecho del acreedor. Si se expropia por completo una finca en el momento en que la obligacion hipotecaria es ya exigible, no hay duda de ninguna clase: el acreedor tomará del importe de la indemnizacion lo que tenga derecho á cobrar. Sino ha llegado la época del vencimiento, se depositará el importe de la indemnizacion en la forma que convengan los interesados, y sino se convinieren, en el establecimiento público que designe el Juez ó tribunal, hasta que la obligacion se cancele (2). Si la expropiacion es parcial debe acudirse á los artículos de la ley Hipotecaria que se refieren á la indivisibilidad de la hipoteca, principio antiquísimo en nuestro Derecho. La hipoteca subsistirá íntegra, dice su artículo 122, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligacion garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserven, aunque la restante haya desaparecido. Si una finca hipotecada se dividiere en dos ó mas, añade el artículo siguiente, no se distribuirá el crédito hi (1) Reglamento citado, art. 105. (2) Reglamento citado, art. 95. potecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor, y en su defecto podrá repetir aquel contra cualquiera de las fincas en que se haya dividido la primera ó contra todas á la vez. Aplicando estos principios al caso de que se trata, se encuentran las siguientes soluciones: Si ha llegado el vencimiento de la obligacion hipotecaria y la indemnizacion del trozo expropiado basta para satisfacerla, el acreedor puede exigir que. lo sea con ella, como puede repetir contra el trozo de la finca que queda en poder del antiguo dueño ó contra ambas cosas á la vez. Si el vencimiento no ha llegado, una de dos: ó el deudor y el acreedor convienen en la distribucion que haya de hacerse en la hipoteca, concretándola á la parte restante, á la indemnizacion ó distribuyéndola entre ambas, ó el segundo tendrá derecho á exigir que se deposite la indemnizacion, y al mismo tiempo á conservar la hipoteca sobre la parte restante de la finca. Lo que no podrá reclamar es que se le pague un crédito que no ha vencido todavía. Las demás cuestiones que pueden suscitarse en materia de hipotecas, pertenecen al capítulo siguiente. Aquí solo debemos añadir que los peritos no tienen nada que hacer en punto á las cargas hipotecarias. El capital que constantemente encontrarán determinado en las escrituras de constitucion, es lo único que puede tener derecho á percibir el poseedor de la hipoteca, á no ser que por cualquier causa pudiera reclamar perjuicios, v. g., por el tiempo que le queda el capital improductivo, perjuicios que en este caso deberian deducirse tambien del importe de la indemnizacion única. j) Pactos de retroventa. 177. Llámanse ventas al quitar ó a carta de gracia, aquellas en que se continúa el pacto de retroventa, por el cual el comprador y vendedor convienen en que devolviendo este el precio, debe aquel devolver la cosa comprada. Prescindiendo aquí de entrar en la cuestion de la duracion de este pacto, y suponiendo que la han fijado las partes, en cuyo caso no cabe duda de que la facultad del vendedor dura todo este tiempo (1) ¿qué sucederá si durante él sobreviene la expropiacion de la finca? ¿Tendrá el vendedor el derecho de dirigirse contra la indemnizacion en vez de hacerlo contra la finca, en el momento mismo de (1) Gutierrez Fernandez. Obra citada, t. Iv, pág. 340 y sig. la expropiacion, ó durante todo el plazo fijado, y por lo tanto el de pedir el depósito de aquella? ¿Tendrá el de reclamar una indemnizacion especial, fundándose en que se le expropia un derecho que podia serle muy productivo? 178. La facultad que tiene el vendedor, cuando existe el pacto de retro, es la de recobrar la cosa mediante la entrega del precio recibido; derecho mas bien odioso que útil, pues sabido es que se inventó para burlar en los préstamos la tasa del interés, que debe, por lo mismo, interpretarse restrictivamente. Si la cosa se deteriora sin culра del comprador, ha de aceptarla tal como esté sin poder pedir disminucion en el precio, «pues como la retroventa envuelve una resolucion completa del contrato, cada una de las partes tiene que devolver lo recibido por virtud del mismo» (1). Por otra parte, si el comprador vendió la cosa á un tercero, el primitivo dueño no puede dirigirse contra aquel para que le entregue el precio, sino contra el tercer poseedor, el cual deberá darlo cobrando el precio que se le restituya y reclamando de su causante la diferencia (2). Aplicando esos principios al caso de expropiacion, es claro que el vendedor no puede dirijirse contra la indemnizacion porque no le da derecho á ello el contrato, sino solo contra la cosa que está en manos del expropiante. Este se negará con razon á devolverla, escudado en la utilidad pública de la obra, y entonces nacerá al punto la necesidad de indemnizar al demandante de un derecho real y productivo que se le conculca. Conste de todos modos y como resúmen de lo antedicho, que el vendedor con carta de gracia no puede dirigirse contra la indemnizacion, y por lo mismo que el perito del poseedor para nada ha de tener en cuenta el pacto de retro, al liquidar el importe de la indemnizacion única. 179. En cuanto á la manera de fijar la indemnizacion especial que tenga derecho aquel á percibir, nada tan difícil como determinar á priori reglas que puedan indicarla ni siquiera apróximadamente. Lo primero se ha de mirar el tiempo de la duracion concedida al derecho de retraer, el aumento probable de valor que hubiera experimentado la finca, la situacion del vendedor á carta de gracia, porque si es pobre dificilmente podrá retraer á pesar de dicho aumento, etc., etc, (1) Gutierrez Fernandez. Obra citada, t. IV, pág. 347. (2) Gutierrez Fernandez. Obra citada, t. IV, pág. 345. |