Prescindiendo de este capítulo especial para los arriendos de tiempo determinado, todo inquilino tiene derecho á las indemnizaciones que hemos explicado en los párrafos 6.o y 7.o de la presente Seccion, ó sea por el cambio de domicilio en punto al doble alquiler, gastos de mudanza y perjuicios que nacen de la misma, y respecto á la industria, en punto á los gastos de publicidad, huelga forzosa y pérdida en la clientela, con las limitaciones que se han indicado. En dichos párrafos tratamos del ocupante en general y procuramos distinguir, en cuanto menester fuera, para evitar repeticiones, entre el caso en que fuera propietario y el en que fuera simple inquilino; estudiándolos con detencion encontrarán los peritos la manera como deben proceder en este último.

188. Sub-arriendos. Desde el momento en que el art. 5.o del reglamento para la aplicacion de la ley Hipotecaria, permite hasta registrar estos contratos cuando reunen determinados requisitos, y habiendo sostenido que en todo caso debe indemnizarse al inquilino, debemos tambien opinar que debe indemnizarse siempre al sub-arrendatario. Las mismas razones que demuestran lo primero apoyan lo segundo.

189. En punto á la manera de hacerlo, debe distinguirse entre sub-arriendo total o parcial. Cuando se realquila todo un inmueble el sub-arrendatario se coloca en el lugar del primer inquilino por todo el tiempo del contrato, y por lo mismo él es quien debe percibir las distintas indemnizaciones que hemos dicho corresponden á este. Pero como es de suponer que el sub-arrendante ha obtenido condiciones mas ventajosas que le permiten realizar una ganancia, debe abonársele lo que esta represente en el espacio de tiempo que debe durar el contrato, mediante un equitativo descuento por que cobra en una sola vez y anticipadamente lo que debia cobrar por partes y en varios años.

190. Hablemos ahora de las sub-locaciones parciales de habitaciones, tan frecuentes hoy en las grandes capitales por los fabulosos precios de los alquileres. Apenas se anuncia la expropiacion de una finca todos los púpilos ó realquilados buscan nuevas habitaciones á que trasladarse, pues no teniendo compromiso por largos plazos, fácilmente abandonan una finca amenazada de derribo por otra en la cual se encuentren seguros. En este caso el arrendatario sufre un verdadero perjuicio que debe serle indemnizado; pero para evitar abusos debe demostrar que los sub-arriendos existian, la renta que de ellos sacaba,

la pérdida de los mismos existente ó probable, etc. Los peritos deben andar con gran cuidado para precaverse á la vez de las egoistas negativas de indemnizacion por parte del expropiante y de las interesadas reclamaciones de los locatarios principales.

Concretándonos ahora á los sub-locatarios, no hay duda de que si el sub-arriendo era á largo plazo tienen derecho á reclamar todas las indemnizaciones que hemos dicho se deben al arrendatario, en la parte que les correspondan. Entonces, averiguado el total que debe abonarse por el arrendamiento, deberá liquidarse y dividirse entre el locatario principal y los sub-locatarios. Ahora cuando se trata del caso mas comun y frecuente de realquilados ó pupilos sin contrato alguno, que se marchan y pueden ser despedidos sin solemnidades, mediante un simple aviso ó manifestando esta determinacion con algunos dias anticipados, por regla general no deberá dárseles indemnizacion alguna; pueden sin embargo ocurrir casos especiales, como en el de un pupilaje que dure muchos años y tenga probabilidades de durar mas, en que esto no sea así. La prudencia pericial deberá inspirarse en los principios de equidad y determinar que debe haber indemnizacion siempre que racionalmente crea que hay perjuicio.

191. Por lo que digimos en la parte teórica, de que la expropiacion no es una venta y el expropiante no es sucesor en el derecho del propietario, tiénese ya un seguro criterio para determinar las consecuencias que respecto al locatario y al primero producen en los arriendos, las cláusulas de que se considerará como terminado el contrato sin derecho á indemnizacion, en caso de venta ó traspaso de la finca ó en caso de demolicion de la misma. Cuando se trata de indemnizar al locatario debe tenerse ante todo y sobre todo en cuenta el contrato de arriendo, no porque este subsista, pues la expropiacion lo ha destruido, sino porque limita y determina su situacion; si este lo hace valer es porque en él se fundan sus derechos á la indemnizacion; si el expropiante lo invoca no es como sucesor del propietario, sino porque él determina sus obligaciones. Las consecuencias prácticas de este principio son interesantes, ya que si el expropiante fuese sucesor del antiguo dueño podria permitir al locatario que continuase disfrutando del arriendo hasta finido el plazo, y esto no es posible dentro de la ley, pues debe ser indemnizado y en dinero. De otra parte el inquilino si sigue ocupando la finca no es á título de arriendo, sino porque dado el principio de la indemnizacion prévia, no debe desampararla hasta que esta se le haya abonado.

Sentados esos principios es claro que la cláusula en virtud de la cual el propietario se reserva el derecho de expulsar al inquilino de la finca en caso de enagenacion, traspaso ó demolicion de la misma, no podrá aprovechar al expropiante, porque la expropiacion no es venta y no cabe extender á ella los efectos de una cláusula que han sido previstos y limitados por las partes en un contrato á que es completamente extraño (1).

192. Algunas veces los propietarios, para evitar que arrendamientos á bajo precio puedan hacer disminuir la indemnizacion que por el inmueble en caso de expropiacion debe concedérseles, continúan en los contratos de arriendo la cláusula de que «quedarán rescindidos de pleno derecho y sin indemnizacion alguna en caso de expropiacion de la finca por utilidad pública». En nuestra patria esa cláusula y otras parecidas están poco en uso, porque la expropiacion no ha adquirido todavía gran desarrollo; pero son muy usadas en el extranjero y creemos conveniente llamar sobre sus efectos la atencion de los propietarios é inquilinos, porque despues de la ley de 10 de Enero las creemos destinadas á generalizarse.

Demostrado como queda que el expropiante no es el derecho-habiente del antiguo dueño ¿le aprovecharán estas cláusulas? Sí, porque no deben mirarse bajo el punto de vista de que vienen continuadas en un contrato en el cual es extraño, sino porque su existencia limita el derecho del locatario y por consiguiente la indemnizacion. El efecto de esas cláusulas es que en el momento de la expropiacion el inmueble se encuentra libre y sin arrendamiento, y por lo mismo como el locatario desaparece no tiene derecho á pedir indemnizacion y quedan el dueño y el expropiante frente á frente para determinar una indemnizacion única. Es como si un dia antes de la expropiacion se hubiese quedado el inmueble sin alquilar.

193. Creemos, sin embargo, que tal cláusula, si bien bajo el punto de vista del inquilino es siempre perjudicial y bajo el punto de vista del dueño casi siempre ventajosa, puede llegar á ser hasta nociva para este; pues si un arriendo á poco precio disminuye su indemnizacion, un arriendo cuyo alquiler esté por encima del tipo comun lo aumenta, y en este caso dicha cláusula le haria perder toda

(1) Esta opinion seguida por Del Marmol, 2.a edicion, t. I, núm. 514, es confirmada por varias sentencias de tribunales franceses.

ventaja. De otra parte los propietarios no tienen generalmente otro deseo que el de dejar á salvo sus intereses y no quieren favorecer á los expropiantes en perjuicio de sus inquilinos, sino que por el contrario preferirian salvar los intereses de estos que beneficiar los de aquel. Por estas razones aconsejamos que se adopte la cláusula de Picard (1) que concilia los intereses del dueño y del locatario: «En caso de expropiacion total óparcial, el arrendamiento quedará rescindido de pleno derecho á voluntad del propietario, en el sentido solamente de que el inquilino no podrá reclamar del expropiante indemnizacion alguna que pueda disminuir la que se debe á aquel por el inmueble; pero quedándole el derecho de pedir las que crea puedan corresponderle por otros conceptos, como cambio de domicilio, pérdida de clientela, huelga forzosa, etc.» ó esta otra que es mas sencilla y equivalente: «En caso de expropiacion, si se concediese al locatario una indemnizacion que disminuyese la que al propietario se debe, será este quien la perciba con exclusion del inquilino».

§ 10.-Manera de formular una hoja de tasacion.

194. Las tasaciones que se mencionan en el artículo anterior, dice el 45 del reglamento, se acomodarán en su forma á los modelos que se publicarán oportunamente con el presente; pero ni hasta ahora estos modelos han aparecido en la Gaceta, ni se piensa en su confeccion, segun informes que tenemos por fidedignos. Interin no se publiquen es preciso, sino idear una fórmula para suplirlos, indicar al menos la manera como dichas hojas deben redactarse para seguir las prescripciones de la nueva ley y de los eternos principios de justicia.

El art. 28 de la ley dice: «Los peritos tendrán en cuenta todas las circunstancias que puedan influir para aumentar ó disminuir su valor respecto de otras análogas que hayan podido ser objeto de tasaciones recientes en el mismo término municipal, y al valor de la parte ocupada de la finca agregarán las que representen los perjuicios de toda clase que se les ocasionen con la obra que da lugar á la expropiacion, como tambien en compensacion de estos ó parte de ellos deberá tenerse en cuenta el beneficio que la misma les proporcione en sus restos.» El art. 36 añade: «En todos los casos que tuviere lugar la

enagenacion forzosa, á mas de satisfacer al expropiado el precio en que fuese valorada su finca, se le abonará el 3 por 100 como precio de afeccion». Estos dos artículos son, en defecto de modelos, la norma que deben tener en cuenta los peritos para redactar las hojas de tasacion: en ellos nos hemos inspirado en los párrafos anteriores y su resúmen debe constituir el presente. De otra parte, aunque dichos modelos se publiquen y por completos y bien estudiados que sean, no será nunca de mas el trabajo que nos tomamos en metodizar y esclarecer hasta donde se nos alcance esa materia del justiprecio, la mas interesante de todas cuantas entraña la expropiacion, y esas hojas de tasacion, documento principal de la misma; pues sobre tener el siguiente cuadro sinóptico verdadero interés para los propietarios, servirá sin duda alguna de poderoso auxiliar á los peritos para sujetarse á aquellos modelos y llenarlos cumplidamente.

195. El primer extremo de que debe ocuparse la hoja de tasacion es el estudio de la finca de cuya valoracion se trata. Exponer la naturaleza de la misma, su situacion, cabida total, cultivos á que se dedica, etc., etc., si es rústica; empleo á que se destina (de recreo, dispuesta para producir renta, etc.), construccion, distribucion, etc., etc., si es urbana, datos todos que encontrará detallados en las declaraciones que se extienden al efectuar la medicion, es el primer deber de todo perito.

Despues de esto debe pasar al exámen del valor que han obtenido en venta otras fincas análogas á la de que se trata y condiciones parecidas, en el propio término municipal y en transacciones recientemente practicadas, dato que podrá procurarse en el Registro de la propiedad.

Este estudio debe ir seguido de una comparacion entre estas fincas y la que se valora, ó sea de un exámen de las circunstancias que pueden hacerle aumentar ó disminuir su valor respecto de ellas.

Con esto se tiene ya como un criterio para la acertada valoracion de la finca y debe pasarse á examinar la manera como la expropiacion la afecta, determinando la extension de ella que ha de ser ocupada, datos que se encuentran en el expediente de medicion y que son de todo punto precisos para el justiprecio.

Terminados estos preliminares puede entrarse de lleno en la valoracion, dividiéndola en los siguientes capítulos y demostrando en cada uno de ellos las cifras que se consignen: