te al demandante otro título inscrito, es dar virtualidad y eficacia a lo que con arreglo al art. 389 no debe tenerla, y es sacar la cuestión de su verdadero terreno y llevarlo a otro distinto, entrando en averiguaciones y distingos que en dicho artículo no se establecen, exigiendo en suma para los efectos del art. 27 y en la aplicación de aquél, la existencia de dos títulos inscritos, uno en el demandado y otro en el demandante, siendo así que en ese artículo 27 es bastante uno sólo, y en el 389 sólo se requiere también uno, el del reclamante, a quien por tal medio quiere obligar el legislador o estimular a que inscriba.

La jurisprudencia, por consiguiente, ha violentado el verdadero concepto del tercero hipotecario, anulando la ley, o contribuyendo a su anulación, aun cuando sea preciso reconocer que al hacerlo así, no ha procedido caprichosamente, sino que antes, al contrario, ha obrado con cierta lógica. La culpa se halla en la ley misma que no supo expresar con precisión y claridad su pensamiento.

No para aquí la limitación que ha recibido en la jurisprudencia el concepto del tercero.

Si se busca la razón y fundamento del precepto del artículo 27, suelen encontrarse en el fin de publicidad asignado como único o casi único al Registro de la Propiedad. La idea del tercero brota del concepto que a nuestros legisladores ha merecido y sigue mereciendo la inscripción, salvo algunos destellos en la ley influídos por el derecho, o, mejor dicho, por el sistema alemán, que le dan un valor más superior. La inscripción es, en nuestro sistema, principalmente, la publicidad de los derechos sobre bienes inmuebles, la notificación a la sociedad de las relaciones jurídicas existentes en cuanto a esos bienes. La publicidad es innecesaria respecto a las partes contratantes, a los que intervienen en el acto o contrato, puesto que desde luego conocen la relación; la

notificación, por lo tanto, se hace a todas las demás personas que ignoran la relación, para que la conozcan. Todas esas personas son los terceros hipotecarios. ¿Han sido notificados?, esto es, ¿ha sido inscrito el acto o contrato que puede interesarles? Pues conocen la relación jurídica, y tienen que respetarla. ¿No existe notificación, o lo que es lo mismo, no media inscripción? Pues desconocen la relación y no pueden ser por ella perjudicados. Esta es una de las bases sobre que gira el sistema de la ley; pero aún en la misma, el conocimiento se funda en la inscripción para los terceros del art. 27, y en la intervención para las partes o interesados.

El Tribunal Supremo, ha considerado siempre que esa y no otra es la razón, legal del precepto del art. 27, y por ello, en varios casos, para dar o no a un tercero la consideración de tal, no se funda en ese artículo, sino en su razón o motivo, y amplía la fuente del conocimiento del acto por los terceros, basándola, no sólo en la inscripción, sino en la realidad, mediante la existencia de pruebas o de hechos, que, en nuestra opinión, no estuvieron nunca en el ánimo del legislador.

De aquí la doctrina repetidísima de la jurisprudencia en esta materia, doctrina que puede condensarse así: «No puede alegar su cualidad de tercero hipotecario, aquel que tiene perfecto conocimiento de las condiciones con que hubo de verificarse la adquisición, aun cuando éstas no consten en el Registro, ya ese conocimiento se derive de actos realizados por el supuesto tercero, ya de hechos que tienen que herir forzosamente los sentidos, cual acontece, por ejemplo, respecto a determinadas servidumbres aparentes, si bien no deben admitirse presunciones más o menos lógicas o racionales, contradictorias en realidad del esencial fundamento y alcance de los preceptos de la ley Hipotecaria, ni cabe obligar tampoco a los interesados a que hagan un estudio jurídico de las condiciones de los bienes o derechos inscritos.>

El Tribunal Supremo establece, por lo tanto, una nueva distinción entre los terceros, derivada del conocimien

to probado o del conocimiento presunto de los actos o de los derechos inscribibles, para establecer en definitiva qué títulos no inscritos, pueden perjudicar a otros aunque estén registrados, si aquel que los inscribió tenía o debía tener conocimiento de ellos.

A nuestro juicio, la ley, al definir, mejor o peor, al tercero, establece una regla fija, no una presunción. No dice que se presumieran o se reputaran terceros, sino que son terceros los que no intervienen en el acto inscrito. Y emplea la palabra clara intervenir, tomar parte en el acto o contrato, no la palabra conocer o no conocer ese acto, que exigiría una prueba especial en cada caso de ese conocimiento o desconocimiento.

Alabamos desde luego la tendencia moral que revela la doctrina del Tribunal Supremo, el respeto que en ella se concede a la buena fe; pero estamos convencidos de que no es eso lo que el art. 27 de la ley dice, ni lo que los legisladores quisieron establecer. La ley tiende siempre a amparar los derechos inscritos, a favorecer al que inscribe, y, por tanto, a que la inscripción verificada perjudique a los que no hubieren inscrito. No afirmamos que este principio sea justo ni moral, ni que debiera establecerse así, sino que eso es lo que se estableció, por preocuparse la ley solamente de amparar y favorecer la inscripción.

En resumen, según la jurisprudencia del Supremo:

Primero. No hay tercero hipotecario cuando ventilándose cuestiones relacionadas con títulos inscribibles, ninguno de ellos se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad.

Segundo. No es tercero hipotecario, aquel que aun fundando su derecho en un título inscrito, tiene conocimiento de actos o títulos que le perjudican.

II

Ahora bien ¿basta para ser tercero hipotecario en una relación inscribible fundarse en un título inscrito y tener buena fe, que a eso equivale la doctrina del Tribunal Supremo?

A nuestro juicio eso es suficiente en general o en casos normales. Pero hace falta aun más, si el tercero que inscribe ha de librarse de las consecuencias derivadas de la nulidad de otros actos inscritos anteriormente. Por esto, según los artículos 33 y 34 de la ley, la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, no obstante lo cual, los actos que se ejecuten o contratos que se otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a los que con ella hubiesen contratado por título oneroso, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, en virtud de título anterior no inscrito, o de causas que no resulten claramente del mismo Registro.

Aquí la ley de 17 de Julio de 1877, introdujo en la de 1861 dos modificaciones que aun subsisten: 1. La palabra tercero, fué sustituída por las de la persona que hubiese adquirido o contratado con aquella que apareciese con derecho para transmitir o contratar según el Registro. 2. La adquisición instrita, para ser respetada, debía fundarse en un título oneroso.

Además, la disposición del art. 34 no se considera aplicable, por expresa declaración del mismo, a la inscripción de la mera posición, a menos que la prescripción haya convalidado y asegurado el derecho inscrito.

Desde luego la persona que adquiere de quien tiene derecho para transmitir según el Registro, e inscribe su título, es un tercero, no en cuanto al acto inscrito por él, pero sí en cuanto a otras relaciones inscribibles; pero en

el art. 34 y a los efectos de la nulidad de actos y contratos inscritos, se excluyen de la consideración de terceros, ya por precepto expreso del mismo, ya por doctrina del Tribunal Supremo, aparte los que no lo son realmente con arreglo al art. 27:

1.o Las personas que inscriben un derecho directamente, sin adquirir de otros que con anterioridad tuviesen inscrito su derecho en el Registro (expedientes de dominio, sentencias declarativas del mismo, títulos anteriores al año 1863 o al 1909, etc.)

2.o Aquellas que adquieren del titular según el Registro, pero constando en éste que carecían de derecho para transmitir o contratar.

3. Los adquirentes a título gratuito o lucrativo.

4. Las personas que tienen inscrita solamente la posesión, cuando se trata de las relaciones jurídicas entre el dueño y el poseedor, a menos que la prescripción haya convalidado y asegurado el derecho inscrito.

5. Las que tienen perfecto conocimiento de las condiciones en que hubo de verificarse la adquisición nula, aun cuando no consten en el Registro, doctrina no derivada ciertamente de la ley, pero afirmada repetidamente por el Tribunal Supremo, aun después de establecido el principio del art. 24 de deber fundarse la nulidad en las causas que taxativamente se marcan en la ley Hipotecaria.

Fundándose en el art. 34, algunos autores limitan el concepto del tercero que inscribe y al inscribir perjudica, exigiendo para merecer esa cualidad, la reunión de los requisitos siguientes:

a) Adquirir de persona que en el Registro aparezca con derecho para transmitir.

b) Tener buena fe, o desconocer los vicios de su adquisición, y de las anteriores.

c) Verificar la adquisición a titulo oneroso.

e) No haber intervenido en el acto o contrato que debe ser perjudicado por la inscripción..