estado civil. Para hacerlo público no basta por lo tanto que la ley ordene la inscripcion en el registro de los títulos traslativos del dominio y de los que lo modifican con censos, insufructos, servidumbres, hipotecas convencionales etc., si quedan algunos otros títulos modificativos tambien del dominio, exentos de publicacion, tales como las hipotecas tácitas, las cargas de reversion, las de rescision por vicios ocultos que no aparezcan de los mismos contratos y las sentencias que disminuyen la capacidad civil del propietario. Y aun diremos mas: los términos medios en esta materia son inadmisibles, pues deberia preferirse que el estado civil de la propiedad no fuera público á que la ley le diese una publicidad inexacta é incompleta: en el primer caso sabrian todos que no debian atenerse sino á las investigaciones privadas que cada uno hiciese, y en el segundo la publicidad incompleta suele inducir á error, haciendo creer que la finca á que se refiere el registro no tiene sobre sí mas derechos que los publicados, cuando existen otros ignorados y ocultos. Asi sucede entre nosotros, gracias á la indisculpable negligencia con que se ha procurado hacer públicas las cargas de la propiedad anteriores á la pragmá tica de 1768, á la subsistencia de las hipotecas ocultas y á lo incompleto de las leyes que rigen sobre la materia..

II.

u

Vicisitudes de la legislacion sobre publicidad

de los derechos reales.

Antes del siglo XVI no era público en España el estado de la propiedad; el dominio se trasmitia y se modificaba por la sola virtud de las convenciones privadas, con escritura ó sin ella, y cada uno procuraba asegurarse del mejor modo que podia de la subsistencia y eficacia del derecho adquirido, El contrato de peños llevaba comunmente consigo la entrega al acreedor de la cosa empeñada, ora fuese mueble, ora raiz, y por este medio quedaba imposibilitado el propietario de enagenarla ó de volverla á gravar. Otras veces entregaba el deudor al acreedor las escrituras de compra de la finca hipotecada, lo cual equivalia á la entrega de la cosa misma y dificultaba tambien todo fraude. Las hipotecas tácitas no fueron conocidas hasta que D. Alfonso el Sá- bio las introdujo en las Partidas tomándolas de la legisla

cion romana. Los compradores y adquirentes de cualquier derecho real podian exigir de los vendedores y cedentes, fiadores de saneamiento que respondiesen en todo caso de la legitimidad del derecho trasmitido. Cuando al vencimiento del plazo no pagaba el deudor seguíase un juicio de trámites breves y sencillos que terminaba ó por la prision del mismo deudor ó por entregar los bienes de este al acreedor en calidad de apremio. Todas estas prácticas suplian hasta cierto punto la falta del registro civil de la propiedad por cuanto garantizaban la legitimidad de su trasmision, fomentaban el crédito y tranquilizaban al tercer adquirente. Este sistema rudo en verdad, pero completo y suficiente para su objeto, sobre todo en aquel tiempo de poco crédito y escaso movimiento en la propiedad, quedo profundamente subvertido con la publicacion de las leyes de Partida que introdujeron todas las hipotecas tácitas del derecho romano y admitieron el principio de no ser necesaria la entrega de la cosa para la consumacion del contrato de peños; lo cual aplicaron desde luego los juriconsultos á la hipoteca propiamente dicha. A pesar de esta novedad quedaron todavía subsistentes las otras garantías de la trasmision de los derechos reales; pero con el tiempo dejaron de estar en uso los fiadores de saneamiento, los trámites de los juicios fueron complicándose, la ley que mandaba poner al deudor en posesion de los bienes dejó de observarse y el uso de la prision por deudas se fué reduciendo hasta quedar abolido por completo. Asi fueron desapareciendo lentamente y unas tras otras, todas las garantias que daba nuestro derecho antiguo al crédito y á la fácil y segura trasmision y modificacion de la propiedad.

Verdad es que entretanto se procuró reemplazar el sistema antiguo español con el establecido en Alemania y en algunas provincias de Francia, donde el feudalismo. habia hecho nacer la institucion del registro público. Como en estos paises tenian los señores el dominio directo de casi to do el territorio y concedian el útil á sus vasallos, con la condicion de pagarles, ademas del canon, un tributo por cada trasmision de su parte de propiedad, inventaron llevar un registro de todos los feudos de sus respectivos territorios, en el cual debian asentarse, so pena de nulidad, todas las ventas de bienes raices y las servidumbres y usufructos que se impusieran sobre ellos, á fin de asegurar por este medio el cobro del tributo dicho que generalmente tenia el nombre de laudemio. Este ejemplo trató sin duda de imitar

Carlos V cuando á peticion de las cortes de Toledo mandó en 1539, que en todos los pueblos cabezas de jurisdiccion se llevase un registro de los contratos de censos, ventas é hipotecas que se celebráran en el partido, y que las escrituras de esta especie que no se registráran en los seis dias siguientes al de su otorgamientɔ, no hicieran fé en juicio ni obligáran al tercer poseedor, aunque trajera causa del vendedor. Esta dispo-sicion era notoriamente ineficaz para el objeto de hacer público el estado civil de la propiedad, pero tal como era, tampoco se llevó á efecto, hasta que en 1713 recordó Felipe V su observancia, poniendo los oficios del registro á cargo de los ayuntamientos, señalando un año de término para registrar todas las escrituras otorgadas hasta aquella fecha y conminando con graves penas á los tribunales y jueces que admitiesen en juicio las no registradas. Con esta pragmática hubieron de quedar organizados muchos registros, pero no se logró la toma de razon de todos los contratos que debian inscribirse en ellos: lo cual dió motivo á que Carlos III publicára en 1768 una larga pragmática dando nueva plan ta á los oficios de hipotecas, ampliando la obligacion del registro á algunos contratos no comprendidos en la ley de 1539, y en la cual, si bien confirmó el plazo de seis dias señalado en dicha ley para el registro de las escrituras que se otorgáran en adelante, no exigió el de las ya otorgadas, sino, cuando hubieran de presentarse en juicio. Asi no solamente era incompleta la publicidad de los derechos reales, por que no se exigia el registro de muchos que modificaban profundamente el dominio, sino porque aun entre los de una misma especie, que debian registrarse, quedaban ocultos precisamente aquellos que por mas antiguos debian ser menos conocidos al tercero y se prestaban mejor al estelionato y al fraude. Para evitarlos se señalaron despues diferentes plazos en que habian de registrarse las escrituras anteriores á 1768, pero nada se remedió con ellos por que el gobierno, siempre condescendiente, se apresuró á prorogarlos, y de tal modo llegó á ser esto una vana fórmula que en 1849 hubo de parecer ridículo conceder nueva proroga, y no creyéndose oportuno por el momento acometer la reforma radical, necesaria en la materia, se volvió al sistema de la pragmática de 1768, no exigiéndose la inscripcion de las escrituras antiguas sino cuando hayan de presentarse en juicio. Al cabo, pues, de siglo y medio que el rey Felipe V reconoció la necesidad de hacer pública cuando menos todas las cargas de cierta es

pecie que pesaban sobre la propiedad, nos hallamos en este punto como al principio, esto es, con una publicidad á medias que puede ser mas peligrosa que la falta absoluta de ella. Agrávase aun mas este inconveniente con no ser todos los oficios de hipotecas tan antiguos como la pragmática, y asi cuando quiere saberse el estado de una propiedad, na-> die puede estar seguro de que no existan sobre ella derechos reales mas o menos antiguos, eficaces y obligatorios para el tercero, con la simple formalidad del registro prévio, siempre que hayan de traerse á juicio.

Es tambien incompleta é inexacta la publicidad que tiene entre nosotros el estado civil de la propiedad por que no pone de manifiesto todos derechos reales que pesan sobre cada inmueble, lo cual produce una injusticia semanjante á la que se cometería haciendo obligatoria una ley en todas sus partes cuando no hubieran sido promulgadas algunas de sus disposiciones. Y asi como para tratar seguramente con una persona no basta conocer una de las circunstacias que constituyen su estado civil, como por egemplo, la de ser casada si ademas es padre, y fué casado otra vez, y desciende de cierta familia etc.; asi tampoco para contratar seguramente sobre la propiedad agena basta conocer algunos de los derechos reales que pesan sobre ella, si quedan otros ocultos y desconocidos. Segun las leyes de 1539 y de 1713 los únicos derechos sujetos á inscripcion eran el dominio adquirido por compra, el censo y la hipoteca; pues aunque la última de dichas leyes, despues de nombrar estos contratos añadia, y otros semejantes, no se entendió nunca en la prática que estas palabras aludian á todos los demas derechos. reales. La pragmática de 1768 declaró ademas expresamente sugetos á inscripcion los contratos de redencion ó compra de censos, las fundaciones de mayorazgos ú obras pías y generalmente todo contrato en que se impusiera ó cancelara cualquiera hipoteca ó gravamen especial. Una real cédula de 1777 sujeto á la misma obligacion las donaciones piadosas. Aunque la pragmática de Cárlos III rectamente interpretada, comprendia no solo las hipotecas y los censos, sino tambien todos los contratos que limitaran el dominio del principal propietario, los ejecutores de ella no la entendieron generalmente asi y en su consecuencia dejaron de inscribirse muchos derechos reales que modificaban profundamente el estado de la propiedad. Ultimamente el real decreto de 23 de Mayo de 1845, sujetó tam

bien al registro los usufructos, los arriendos y subarriendos, los mandatos judiciales de embargo de inmuebles y toda mutacion de propiedad por cualquier título y causa aunque no conste de un título auténtico.

Derechos sobre la propiedad que perm inecen ocultos segun nuestra legislacion.

Tal es la legislacion hoy vigente; & pero basta acaso la inscripcion de estos derechos para hacer público el estado de la propiedad? son ellos acaso todos los que constitu¿ yen este estado? Basta abrir nuestros códigos para hallar una multitud de otras cargas que gravan y modifican el dominio, las cuales á pesar de no ser públicas, surten todo su efecto contra el tercero. Publícanse hoy los derechos reales que voluntariamente se constituyen sobre la propiedad, pero los que son obra de la ley permanecen ocultos como antes y mantienen este estado de publicidad inexacta é incompleta, peor á veces que el secreto mas absoluto. Los. contratos sobre inmuebles celebrados con todas las formas legales se rescinden sin embargo por causas ocultas que no aparecen del título inscrito. El que compró un inmueble, procedente de una donacion está expuesto cuando menos á un pleito dudoso de eviccion, si el donante tuvo hijos despues de la donacion, ó si el donatario no ha cumplido las condiciones de su contrato. El que adquirió algun derecho real procedente de menores, queda espuesto á perderlo por consecuencia de la demanda de restitucion in integrum. Corre el mismo riesgo quien creyendo que ha adquirido una finca por todo su valor, es demandado sinembargo por lesion enorme ó enormisíma en el precio. Asi pucs, el donante, el menor ó persona que goza del beneficio de la restitucion, y el vendedor de un inmueble que ha sufrido la lesión enorme tienen por espacio de cierto tiempo un derecho eventual so-. bre la finca que fué suya, el cual, sin embargo de no ser ni poder ser público, constituye parte del estado civil de la misma. ¿Habrá justicia en obligar al tercero en virtud de estos derechos ocultos y desconocidos ?

Pero si el adquirente de un derecho real se salva del peligro en que le ponen las causas de resicion antes indicadas & cómo conocerá si el derecho adquirido no tiene so

TOMO XII.