banco se funda en la imposibilidad de estinguir la deuda por una operacion simultanea: la de la clasificacion en que no todos los creditos son dignos de igual consideracion: la de la designacion del redito que se pagará por ca da una de sus clases, en la necesidad que asiste a los tenedores de saber cada uno con lo que puede contar para el arreglo de sus especulaciones: y la de la designacion de hipotecas, porque estas son la verdadera garantia del pago, y las que van a dar un valor real a papeles que hasta hoy apenas lo tienen nominal. El banco debe recojer todos los creditos reconocidos y clasificados, a los tenedores de ellos, y emitir el numero de billetes que corresponda a las cantidades que consten en los espresados documentos, siendo el valor de cada uno de ellos a lo mas el de cien pesos, para que de esta manera puedan enajenarse en cualquiera cantidad, y su circulacion sea mas rapida.

9. En cuanto a los bienes de manos muertas que deben servir de hipotecas, ya hemos dicho que por un principio general deben aplicarse a los que actualmente los tienen por cualquier titulo, y aora solo nos resta detallar mas prolijamente el modo de verificarlo en las fincas urbanas, en las rusticas, y en los capitales impuestos. Las fincas urbanas deben aplicarse por su integro valor a los inquilinos, quedando estos en libertad de pagarlas total o parcialmente, cuando puedan y quieran hacerlo, obligandose el gobierno a darles los titulos de propiedad, y reconocer y respetar en ellos el caracter de tales propietarios mientras acudan puntualmente con la renta que ultimamente han pagado. Esta medida reparte todo cuanto puede desearse la propiedad territorial, respeta los derechos, o si se quiere los intereses de los inquilinos, que son un elemento muy necesario en el caso; asegura el pago del interes de la deuda; da la preferencia a quien tiene mas derechos a ella; mantiene el valor actual de las fincas, y pone en juego el poderoso y creador resorte del interes individual, haciendo nacer en una parte muy

considerable de la poblacion el sentimiento pacifico y conservador de la propiedad. Semejantes ventajas no será posible hallarlas reunidas, ni aun separadas, en cualquiera otro espediente que quiera darse al negocio.

10. El valor de las fincas debe calcularse por la renta que actualmente pagan, a no ser que el arrendamiento sea posterior al año de 23, pues de entonces acá ha subido notablemente la demanda de ellas, y de consiguiente el precio o estimacion que tienen en el mercado publico; para todas las que se hallan en este caso debe preceder un avaluo que fije el capital, y de esta manera quede determinada la renta que le corresponde, y que en todo caso no convendrá sea mas ni menos que el cinco por ciento anual, así porque esta es la que fijan las leyes y es de practica mas comun en todas las naciones, como porque la proporcion en que se funda ha servido por lo comun de base para fijar los actuales arrendamientos.

11. Si las fincas urbanas han de aplicarse al inquilino, como se ha dicho; necesario es determinar con la precision posible cua les este en muchos casos que podrian ofrecer dudas, suscitar litijios y frustrar las miras del lejislador en materia tan importante y que pica tan vivamente el interes individual. El inquilino, a nuestro juicio, no debe ser otro que el reconocido tal por el propietario en los recibos otorgados a su favor y comprobantes del pago. Pero hay muchos inquilinos en una finca y entonces, ¿qué deberá hacerse? Si ella se halla dividida por lineas perpendiculares, y no ofrece otros inconvenientes esta division, como el transito comun, las aguas, etc. debe repartirse entre todos; pero si la division que clasifica las viviendas fuere formada por lineas horizontales, como altos, bajos y entresuelos, entonces parece regular que la adjudicacion se verifique en el que pague mayor renta, y en caso de igualdad, en el que fuere más antiguo. Todo esto está de tal manera fundado en las leyes de la mas estricta equidad, que no nos parece necesario detenernos a demostrarlo.

12. Para la enajenacion de las fincas rusticas debe procederse de otro modo en razon de las dificultades particulares que ofrece su naturaleza, y la estension muy considerable de la superficie de algunas. Es necesario empezar por avaluarlas y dividirlas en porciones cuyo valor no baje de doce ni esceda de veinte y cinco mil pesos, y aplicarlas al modo de las urbanas en censo perpetuo por parte del gobierno y redimible a voluntad del que las tome pagando este entre tanto al banco la renta correspondiente al capital que reconoce. Por sentado que lo que menos ha de buscarse en semejante division es la igualdad material, pues esta se halla comunmente en oposicion con la de valores, unica que debe servir de base. Dos dificultades ocurren desde luego para esta division. La primera consiste en la escasez de las aguas, y para zanjarla debe tenerse presente no solo las corrientes que atraviesan el terreno, sino los depositos de que es susceptible y deben formarse en el. Por defecto de esta reflexion se dice comunmente entre nosotros, que nuestros terrenos no son susceptibles de una division comoda; como si para nada hubiese de contarse la industria del hombre y hacerse merito solamente de los dones de la naturaleza. La proporcion entre el capital y la renta en las fincas rusticas, es de justicia que sea menor, pues los frutos de la agricultura exijen trabajos asiduos y penosos, y al mismo tiempo son los de menos valor. La segunda dificultad consiste en que muchas o las mas veces la casa de la finca y sus oficinas que por lo comun le son anexas, constituiran un valor que el solo esceda al fijado por maximum en las bases de la division. Los terrenos sin embargo deben avaluarse a nuestro juicio por lo que son en sí mismos, prescindiendo de las casas y oficinas, y aquel en que se hallaren estas deberá aplicarse, no solo por su valor, sino por el que reciba de los edificios situados en el.

13. Los capitales impuestos y que se reconocen a censo exijen tambien sus reglas particulares que pueden deducirse de la naturaleza de las cosas y del estado actnal de

la sociedad. Desde luego es necesario convenir en la necesidad de disminuir el redito, pues con poquisimas escepciones los reconocimientos estan mucho mas allá de la posibilidad para satisfacer el tanto que les corresponde y a que se hallan obligados los censualistas. La miseria publi'ca, los reditos que han dejado de satisfacerse y han sido capitalizados, y el demerito de las fincas, han contribuido a que estas reporten sobre si gravamenes muy superiores a su valor. De aquí el resultado infeliz de la inseguridad del pago y las quiebras continuas que sin interrupcion hemos visto sucederse por el espacio de veinte años, y este mal infinitamente mayor que el de la baja del redito, solo puede precaverse acordando dicha baja. Es verdad que entonces se percibirá menos, pero será con seguridad, y en esta alternativa la eleccion no puede ni debe ser dudosa.

14. Los capitales de manos muertas que son los aplicables al credito publico, son demasiado cuantiosos para que puedan exijirse a los censualistas sin causar una alarma universal, que a mas de no producir lo que se deseaba, pondria al gobierno en gravisimos riesgos. La prueba mas decisiva de lo que decimos es lo que se vió en la consolidacion de vales reales, a pesar de la enorme diferencia que habia entre el estado que guardaba entonces la riqueza publica de Mejico y el que tiene en el dia. La esperiencia pues persuade la necesidad inevitable de que los actuales censualistas reconozcan a censo perpetuo por parte del gobierno, y redimible por la suya, los capitales que hoy reportan sus fincas mientras el redito esté corriente, pues en caso contrario la demanda no solo será de este sino tambien del capital. Las rentas pues deberan ingresar al fondo de consolidacion y tambien los capitales de redencion voluntaria. Hay ciertas concesiones que sin añadir nada a la realidad de las cosas, producen mucho bien, y tal reputamos la presente. Aunque el gobierno insistiese en exijir ejecutivamente los capitales de que se trata, no lo lograria; pero sí causaria gravisimos males que va a evitar por solo

el hecho de declarar concedido lo que al fin no podría negar,

15. Las ideas que van espuestas con la brevedad que permite la marcha rapida que el asunto ha tomado en las camaras, son a nuestro juicio las que se hallan sujetas a menores inconvenientes en una materia erizada de dificultades. ¡Ojalá ellas llamen la atencion de los lejisladores y contribuyan al acierto de sus deliberaciones en la resolucion de un negocio que va a decidir acaso para siempre de la suerte de la federacion mejicana! Para mayor claridad reducimos las ideas vertidas a proposiciones sencillas en el siguiente:

PROYECTO DE LEY.

1. Se ocupan todos los bienes pertenecientes a los regulares de ambos sexos, a las cofradias y archicofradias, y todos los reditos caidos y corrientes de capitales piadosos que no esten destinados a la manutencion de persona determinada, y poseidos por esta; y se destinan a servir de hipoteca de la deuda publica, y al pago de sus reditos.

2. Se descontará de los bienes que se ocupen un capital para cada convento de uno y otro sexo que deba subsistir, equivalente a la suma de cuatro mil pesos por cada individuo de los profesos que residan en el.

3. Las cofradias, archicofradias y demas hermandades piadosas, pasaran oportunamente una noticia de las cargas a que cada una está afecta, a fin de asignarles los capitales con que hayan en lo sucesivo de cubrirlas en la parte necesaria.

4. Las fincas urbanas que se ocupasen por resultado de esta ley, se aplicaran a los que actualmente las tienen arrendadas, haciendose la aplicacion en su total valor a censo de cinco por ciento anual, redimible en todo o en parte a voluntad del que lo reconoce.