prenda ó hipoteca si no pagaba su deuda al vencimiento del plazo prefijado.

Más tarde nacieron las hipotecas legales, desarrollándose del mismo modo que la institucion; puesto que, como ella, empezaron á concederse á los dueños de las fincas arrendadas para asegurarles con los frutos el pago de la renta, extendiéndose despues á otros casos por varios emperadores. Así Constantino el Grande, para garantir la buena admi-. nistracion de los tutores, impuso sobre sus bienes la hipoteca, y no contento con esto, prohibió la enajenacion de los bienes raíces del menor sin la intervencion judicial (1), á fin de asegurar á éstos su fortuna contra los descuidos, impericia ó dilapidaciones de aquellos.

Del mismo modo, cuando los romanos, olvidando su primitiva rigidez de costumbres, se abandonaron en brazos de la corrupcion y del libertinaje, eran muy frecuentes los divorcios despues que el marido habia malversado los bienes de su mujer, que no tenia ya en tan precaria situacion ni honra ni riquezas para ocupar su puesto en la familia ni en la sociedad. La ley inexorable de la necesidad, que jamás se ha visto quebrantada impunemente, consagró entonces un principio salvador de los preciosos derechos sacrificados por la liviandad y confusion de aquellos tiempos interest reipublicæ dotes mulierum salvas esse. Se concedió á la mujer el derecho de reclamar la dote á la disolucion del matrimonio y de ser preferida á los acreedores personales; por el Senado-consulto Veleyano se dispuso, que no pudiera salir fiadora de un tercero; se dictó la ley Julia, en que se prohibió al marido enajenar los bienes inmuebles de la dote, y á la mujer que consintiese su hipoteca; y por último, al mismo tiempo casi que por una de las Authenticas se negaba á las mujeres la facultad de afianzar las obligaciones del marido (2), el emperador Justiniano fundó la hipoteca legal en los bienes de éste, habidos y por haber, para asegurar la restitucion de la dote, disuelto el matrimonio (3). Y aquel legislador, incansable en el noble empeño de dar á su país una legislacion perfecta y acabada, siempre solícito en proteger los intereses de los que por su edad, sexo ú otras circunstancias carecian de aptitud para guarecer su hacienda del abuso y de la malá fe, extendió

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(1) LL. 20 y 22, Codex De administ. tut.

(2) Heinecio, cit.

(3) Mackeldey. (Elementos de Derecho romano.)

la hipoteca legal concedida á la mujer sobre los bienes del marido, en favor del pupilo sobre los bienes de su tutor, confirmando y regularizando este derecho, que Constantinó el Grande habia ya sancionado.

El Derecho romano no conocia realmente la hipoteca judicial. El acreedor que habia obtenido en juicio una sentencia á su favor, podia pedir la toma de posesion de los bienes de su deudor; y aunque más tarde se otorgó á ese acreedor un derecho preferente sobre todos los demás en la cosa determinada, cuya posesion habia decretado ya el juez en su favor, no es ciertamente ese derecho la hipoteca en su más genuino sentido (1).

Hé aquí trazada á grandes rasgos la historia de la hipoteca entre griegos y romanos. Ocasion tendremos de examinar las ventajas é inconvenientes de los sistemas adoptados por aquellos dos pueblos, que fueron más adelante en la senda de la civilizacion que los demás de su tiempo.

HI.

Comenzaba á correr el siglo v de la era cristiana, cuando los bárbaros del Norte se arrojaron en tropel sobre el carcomido imperio romano, derramándose sucesivamente como un torrente desbordado por todas las regiones de la Europa occidental. Si bien en la vida privada de aquellas tribus brillaba un débil destello de civilizacion, como no constituian realmente sociedad civil, como su organizacion era puramente militar, fué forzoso que al trasladar á otros países sus campamentos, que eran sus ciudades y sus pueblos, hubieran de ocuparse ante todo en la reparticion de sus conquistas, en defenderlas contra las agresiones de otros invasores que mantenian aquella sociedad en estado permanente de guerra, en transmitir sus costumbres á los países subyugados y en aceptar á su vez de ellos aquellas que estaban más conformes á su modo de ser.

Andando el tiempo fueron perdiendo aquellos pueblos sus hábitos primitivos las tribus se convirtieron en naciones; sus tradiciones nómadas fueron reemplazadas por otros usos de estabilidad y de fijeza ; el pastoreo se transformó en la agricultura; la horda espiraba, en fin,

(1) Mr. Levita, cit.

donde se ponia la cuna del Estado (1). De ese período de transicion nació el feudalismo, que en todas partes dominó con más energía que en nuestra patria, de la cual prescindimos por ahora.

A

Allí donde el régimen feudal sentó su planta se dividió el dominio de la tierra entre el señor y el vasallo, correspondiendo á éste el útil y á aquél el directo. Cuando el vasallo queria trasmitir la posesion que el feudo le concedia, necesitaba del asentimiento del señor, al cual debia rendir el adquirente un homenage de fidelidad y sumision, lo que se verificaba con cierta solemnidad, á fin de que constase públicamente aquel acto de vasallaje. Percibia además el señor un impuesto por las trasferencias què experimentaba el dominio útil, las cuales se inscribian en el Libro del país ó del señorío, llamado así acertadamente porque en él se hallaban anotados todos los dueños de la tierra, la naturaleza, extension, cargas y demás circunstancias de la finca que se trasmitia, el nombre del vasallo que la enajenaba y el de aquel que la adquiria. De modo, que todo el que se proponia comprar algun feudo, consultaba antes ese registro, que se hallaba depositado en una sala destinada al efecto en el tribunal feudal ó en la casa señorial. Ese libro hacia plena fe, de tal manera, que el que adquiria una finca no inscrita corria el riesgo de ser desposeido de ella por el que la disfrutaba y habia anotado su adquisicion. Hé aquí el origen del registro público, que data de los siglos Ix y x.

Acerca de éi se ha suscitado entre los jurisconsultos que han tratado la materia de hipotecas una cuestion muy debatida, aunque en nuestro concepto no merecia los honores de tanta discusion. Se ha dicho por algunos, fundándose en que donde por primera vez se estableció el registro fué en Alemania y en aquellas regiones donde el régimen feu-dal imperó con más fuerza, que la publicidad de la hipoteca debe su origen al mismo feudalismo, por el cual estaban los señores interesados en percibir el derecho fiscal que impusieron á cada trasferencia y en asegurarse el cobro del laudemio y de los demás tributos que les debian los colonos, á la vez vasallos. De este parecer son el Sr. Cárdenas, el Sr. Fernandez Negrete, Mr. Bigot, Troplong (2), Odier (3) y

(1) D. Joaquin Francisco Pacheco. (Introducción histórica al Fuero Juzgo.)

(2) Préface des hypothèques, Pág. 18.

(3) Des systèmes hypothécaires, Pág. 22.

otros. Por el contrario, muchos escritores sostienen que la publicidad no fué resultado de la opresion feudal, avanzando algunos, como monsieur Treilhard; hasta decir que el feudalismo fué totalmente extraño á aquel sistema hipotecario; afirmando otros, como Mr. Wolowski, que no fué creado, sino sólo utilizado, por el régimen feudal; y manifestando otros, como Mr. Levita, que es un hecho anterior al mismo.

Lo cierto es que ese sistema, cuyo elemento principal es la publicidad, se desarrolló en Alemania muy particularmente, de donde ha recibido la denominacion de germánico; en algunas provincias de Francia, en Escocia, en Holanda, en Polonia, en los Países Bajos; alli, en fin, donde reinó con mayor poder el feudalismo; mientras que el sistema contrario, ó sea el romano, fué adoptado por algunas provincias de Francia y Alemania, por la España y la Italia, donde fué más efimera la influencia feudal y más breve el renacimiento del Derecho

romano.

En lo que de ninguna manera podemos convenir, es en que el registro tenga su fundamento y precedentes en las costumbres de los pueblos bárbaros, como aseguran algunos autores (1). Las descripciones que de ellas nos hacen respetables historiadores, nos autorizan á creer que pueblos que no conocian la propiedad, mal podian pensar en los medios de trasmitirla, y mucho ménos de asegurar su crédito con formalidades como el registro hipotecario, que sólo se concibe en una sociedad ya constituida. Vengamos más adelante.

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(1) Los Sres. Bravo y Tudela, y Gonzalo de las Casas. (Ley hipotecaria, comentada por los mismos.) Contra la respetable autoridad de estos señores, podemos oponer la del célebre historiador Ammiano Marcelino, que de las tribus alanas, raza evidentemente gótica, decia : « Jamás han habitado éstos bárbaros bajo ningun techo; jamás han empuñado sus manos instrumento alguno con que labrar la tierra. La carne y la leche de sus rebaños constituyen todo su alimento, mientras que sentados en sus carros, que están cubiertos de ramas y cortezas, discurren lentamente por aquellas inmensas soledades. Cuando llegan á un lugar abundante en pastos, forman los carros en círculo y hacen alto, para que sus ganados los coman; luego que los han agotado, prosiguen su marcha, llevando á otra parte su errante y nómada poblacion». Y de los germanos nos dice Tácito: « Si no están ocupados en la guerra, se dedican á la caza, ó pasan su tiempo en la ociosidad, entregados al sueño y á la intemperancia». No vemos en estas descripciones, y otras de antiguos analistas que pudiéramos citar, dato alguno que nos autorice á creer que el registro y la publicidad en la hipoteca puedan traer su origen ó tener precedentes en las costumbres de los pueblos bárbaros.

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La Prusia ha tenido la gloria de ser la primera que ha llevado á cabo la reforma del sistema hipotecario. En Febrero de 1722 se publicó allí la ordenanza sobre hipotecas y concurso de acreedores. Despues, cuando la agricultura quedó en un estado lastimoso á consecuencia de la guerra devastadora de los siete años que sostuvo Federico II con las potencias del Norte, para darla nuevo impulso, fué preciso adoptar una medida salvadora: tal fué el objeto de la ley prusiana de 1783, basada en los principios dominantes en Alemania, de la publicidad y la especialidad. Federico II, que desde el principio de su reinado venia trabajando por dar á su pueblo, al mismo tiempo que grandeza y poderío, una legislacion fija y uniformé, que fué el primero que inició la gran reforma legal, en pos de él intentada por todos los paises civilizados, publicó su célebre ordenanza de 20 de Diciembre del mencionado año, estableciendo un registró en cada provincia, en el cual debian inscribirse todas las propiedades inmuebles.

No fué esta, sin embargo, la última reforma legislativa; pues más tarde, despues de la muerte de Federico II, se emprendió la tarea para la formacion de un código general, quedando terminado y sancionado en tiempo de Federico Guillermo, en 1.° Junio de 1794, y adicionado en 1803. Pero á consecuencia de las vicisitudes por que desde entónces atravesó la Prusia, como toda Europa, y de los progresos que ha hecho la ciencia del Derecho, como todas las demás, se ha sentido la necesidad de reformar ese código. Su observancia no era general absolutamente à todos los Estados de aquella monarquía, puesto que en determinadas provincias rhinianas prevaleció la legislacion francesa, mientras que en otras áun se concede cierto respeto al derecho antiguo; no obstante de que al desaparecer en 1814 la dominacion francesa, y con ella la legislacion del mismo país impuesta á algunas comarcas, quedó en estas vigente el código prusiano que antes de aquella servia de derecho subsidiario en las mismas. Finalmente, en Prusia se han dictado várias leyes para mejorar su sistema hipotecario y extenderlo á los territorios que conserva esa potencia desde la paz de Tilsitt, como sucede con el antiguo ducado de Wesfalia. Esas nuevas leyes son de 22 de Mayo y 16 de Junio de 1822 y de 31 de Marzo de 1834.

El Austria ha seguido los pasos á la Prusia: dictáronse allí, en 1758 y 1765, dos reales cédulas organizando su sistema hipotecario, bajo las bases de la publicidad y especialidad.