Inútil es decir que si en el pedimento de anotacion no se expresa la circunstancia de que carece el título, la anotacion, si se verifica, podrá ser anulada despues.

ARTÍCULO 75.

Las anotaciones preventivas se harán en el mismo libro en que corresponderia hacer la inscripcion, si el derecho anotado se convirtiere en derecho inscrito.

CONCORDANCIAS.

Concuerda este artículo con el 237 de la ley de Ginebra.

COMENTARIO.

Aunque muy incidentalmente, lo cual no nos parece bien, sienta la Ley en este artículo un principio importante, que decide en términos generales una grave cuestion. ¿Cuándo se han de convertir en inscripciones las anotaciones preventivas? Cuando la persona á cuyo favor están constituidas adquiere el derecho anotado. Esto, que debiera decirlo la Ley, lo dice el Reglamento en su Art. 76, y lo que debiera decir el Reglamento, lo dice la Ley en el Art. 75, que nos ocupa, puesto que no es, á nuestro entender, una base tan capital señalar el libro donde se han de hacer las anotaciones, como lo es dictar la regla que ha de servir para conocer cuándo se convertirán en inscripciones definitivas. El hecho es, que el Art. 75 se ocupa por incidencia de esto, que ni claramente determinado está, y hay que deducirlo del axioma de que no hay derecho inscrito que no esté adquirido; mientras que fija el libro donde se han de extender las anotaciones, objeto exclusivo del artículo.

ARTÍCULO 76.

La anotacion preventiva será núla cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de la finca ó derecho anotado, de la persona á quien afecte la anotacion, ó de la fecha de esta.

COMENTARIO.

Las anotaciones preventivas, segun el 72, deben contener todas las circunstancias que exigen para las inscripciones los artículos 9.o, 10, 11, 12 y 13, en cuanto resulten de los documentos presentados para hacer

las anotaciones, teniendo presente que serán nulas cuando por ellas no pueda venirse en conocimiento de la finca ó derecho anotado, de la persona á quien afecte la anotacion, y de la fecha de esta.

Tenemos, pues, que, en la forma, la inscripcion y la anotación no se diferencian mucho. Pero se diferencian en que la inscripcion no puede hacerse si falta alguna circunstancia de las prevenidas en los artículos 9.o al 13; y la anotacion no puede dejar de verificarse á no ser que por la expresada falta no pueda venirse en conocimiento de la finca ó derecho anotado, ó de la persona á quien afecte la anotacion, en cuyo caso, así como en el de que faltase la fecha de la anotacion, seria esta nula, conforme á lo prescrito en el Art. 76. La inscripcion se hace generalmente para que el título produzca una accion real sobre la cosa inscrita, excepto en el caso de arrendamiento, pues entonces sirve para asegurar la eficacia del contrato; y la anotacion preventiva se verifica para asegurar una accion personal, que en algunos casos se convierte en derecho real sobre la cosa objeto de la anotacion, como sucede en la finca refractada, y es una verdadera hipoteca legal y expresa cuando se ha verificado conforme á la Ley.

Pero concretándonos á lo que en el Art. 76 se dispone, es muy fácil saber, mediante la regla en él consignada, las circunstancias cuya omision produce la nulidad de la anotacion. Si en esta no hay medio de conocer la finca anotada, ó la persona á quien afecta la anotacion en pro ó en contra, ¿para qué sirve esta? Para nada, y por tanto hace bien la Ley en invalidarla. Si carece de fecha, y no hubiere medio de venir en conocimiento de ella, tampoco podia la Ley concederla valor, porque hace ignorar una condicion esencialísima, cual es el dia desde el cual surte efecto.

Inútil es decir que si de la falta que anula la anotacion es culpable el registrador, la Ley, en el título xi, facilita al perjudicado medios de exigirle la responsabilidad y la indemnizacion correspondientes.

En el comentario al Art. 30 dejamos marcados los trámites que han de seguir las reclamaciones sobre nulidad de las inscripciones; y lo allí manifestado es aplicable á las reclamaciones sobre nulidad de las anotaciones preventivas, segun el Art. 63 del Reglamento de esta Ley.

TITULO IV.

De la extincion de las inscripciones y anotaciones preventivas.

ARTÍCULO 77.

Las inscripciones no se extinguen, en cuanto á tercero, sino por su cancelacion ó por la inscripcion de la trasferencia del dominio ó derecho real inscrito á otra persona.

CONCORDANCIAS.

Concuerda este artículo con los siguientes: 2,180 del Código frances; 2,298, 2,300, 2,301 y 2,302 del Código sardo; 1,610 del de el canton de Vaud; 2,074 del de las Dos Sicilias; 3,244 y 3,374 del de la Luisiana, 1,253 del holandes; 71 de la ley de Baviera; 50 de la de Grecia; 684 de la de Friburgo; 123 de la de Wurtemberg; 150 de la de Ginebra.

Precedentes de la legislacion española.

Artículos 1,862 y 1,863 del proyecto de Código Civil.

COMENTARIO.

El principio consignado en este artículo está en consonancia con el establecido por la Ley, de no reconocer á favor de una persona más derecho en la cosa inmueble que el que resulte del registro. Así, por ejem– plo, si vendida una finca, el comprador no inscribiese su título, un tercero que fuese á contratar con él sobre la misma podria no reconocerle por dueño, y abstenerse de contraer compromiso alguno ínterin no la inscribiese. Por el contrario, si vendida la finca y no inscrito el nuevo título, un tercero contratase con el vendedor, este pacto seria válido á pesar de la venta anterior, porque, segun el artículo citado, no se habia extinguido la inscripcion respecto al tercero, por no haberse inscrito la transferencia del dominio.

Lo mismo puede decirse si uno vendiese ó hipotecase á otro el derecho real que tuviere sobre una cosa inmueble, despues de haberse extinguido por su redencion, si era capital de un censo, ó por cualquiera otra causa, en diverso contrato, y no se hubiese hecho la cancelacion: aquel contrato seria válido y obligatorio, porque el que contrató igno-raba que se habia extinguido el derecho inscrito á favor del que se obligó, siguiendo así el principio de que lo que no consta en el registro no puede perjudicar á tercero.

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Así que, para que produzca su efecto contra un tercero la extincion en los casos en que, segun se verá por los artículos 79 y 80, se extinguen total o parcialmente las inscripciones ó anotaciones preventivas, es preciso que se haga constar en el registro la cancelacion, áun en los casos en que la Ley determina que caducan las anotaciones transcurrido que sea el término que fija para su duracion; pues si bien se extinguen de hecho y de derecho para aquel á cuyo favor se hicieron, no así para el dueño de la finca, á quien cualquiera puede objetarle con la carga ú obligacion no cancelada.

Los principios que dominan en esta materia, consecuencia de los antes adoptados por la Ley, son que las inscripciones no se extinguen en cuanto á tercero, sino por su cancelacion ó por la inscripcion de transferencia del dominio ó derecho real inscrito; que las anotaciones preventivas, no sólo se cancelan por la extincion del derecho anotado, sino tambien cuando se conviene en escritura pública ó se dispone por providencia judicial convertirlas en inscripciones definitivas; y por último, que la cancelacion de las inscripciones ó anotaciones preventivas no extingue por su propia virtud, en cuanto á las partes, los derechos inscritos á que afectan, surtiendo todos sus efectos en cuanto a terceros que despues hayan adquirido é inscrito algun derecho.

Creemos excusado manifestar los casos en que procederá la cancelacion de la anotacion preventiva, porque fácilmente se comprende que desapareciendo la causa que á ella diese márgen, debe desaparecer el efecto.

Así pues, deberá cancelarse: 1.o cuando por sentencia ejecutoria, contra la que no se haya interpuesto recurso de casacion, circunstancia indispensable, como veremos más adelante, fuese absuelto el demandado de la demanda de propiedad anotada; 2.° cuando en el juicio ejecutivo, causa criminal ó procedimiento de apremio, se mandase alzar el embargo, ó se enajenase ó adjudicase en pago la finca anotada; 3.o cuando se mandare alzar el secuestro ó la prohibicion de enajenar; 4.o cuando ejecutoriamente fuese desestimada la demanda propuesta, con el fin de obtener alguna de las providencias en que se declare la incapacidad legal para administrar, ó la presuncion de muerte de personas ausentes, ó se imponga la pena de interdiccion ó cualquiera otra, por la que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto á la libre disposicion de sus bienes; 5.° cuando el legatario cobrare su legado; 6.o cuando fuese pagado el acreedor refaccionario; 7.° cuando la anotacion se convierta en inscripcion definitiva á favor de la misma persona en cuyo favor se hubiese constituido; 8.o cuando caduque por el trascurso de los plazos que la Ley marca en determinados casos, como veremos al tratar de los artículos 86, 92 y 96; 9.° cuando la persona á cuyo

favor estuviese constituida la anotacion, renunciare su derecho, siempre que tuviese aptitud legal para ello. Esta renuncia creemos deba hacerse en escritura pública, si hubiese constituido en igual forma la obligacion inscrita ó anotada que se trata de cancelar. Si se hubiere constituido por providencia judicial, deberá hacerse la renuncia en escrito dirigido al mismo juez que haya dictado la providencia, el cual la aceptará, y ordenará la cancelacion tan luego como el renunciante se ratifique ante él.

Pero si se tratare de cancelar una anotacion constituida por solicitud dirigida al registrador por el interesado en que se haga, bastará que éste le presente otra, consignando en ella su renuncia y pidiendo la cancelacion.

Mas en este caso tambien debe cuidar el registrador de que el renunciante se ratifique ante él, así como debe procurar asegurarse de la identidad de la persona y de si tiene ó no capacidad para ejercitar ese derecho.

ARTÍCULO 78.

La cancelacion de las inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser total o parcial.

CONCORDANCIAS (1).

Concuerda este artículo con el 85 de la ley de Baviera.

COMENTARIO.

Como la obligacion ó los inmuebles inscritos ó anotados pueden extinguirse total o parcialmente, era imprescindible fijar tambien estos dos términos respecto de la cancelacion de las inscripciones y anotaciones preventivaş. La Ley establece con entera claridad los casos en que tiene lugar la cancelacion total o parcial; las formalidades de que se ha de revestir para que sea válida; el modo de solicitarla y obtenerla; las circunstancias cuya falta constituye su nulidad; la autoridad á quien compete decretarla; los documentos que sirven de título para exigirla, y todos los demas requisitos necesarios para rodearla de las precauciones mas oportunas, á fin de evitar fraudes y litigios. Todo esto es objeto de los artículos siguientes.

(1) Ademas de reconocerse en el código sardo la cancelacion total y la parcial, por el Art. 2,270 se éstablece que podrá ser voluntaria ó forzosa.