jeto á la inspeccion del superior jerárquico que establece la misma; de donde se deduce que estando el registro á cargo de un registrador, bajo la inspeccion y vigilancia del Regente de la Audiencia en cuyo territorio esté el registro, á nadie más que á él, y en su caso á la Audiencia, corresponde decidir si el superior obra ó no dentro del círculo de sus atribuciones. Por eso dice la Ley que el juez á quien el registrador califique de incompetente, podrá recurrir al Regente, sin hacer distincion de fueros.

Esta disposicion, que tiende á la unidad de fuero, tiene, sin embargo, graves inconvenientes prácticos. Suponiendo que el Regente tenga facultad para resolver sobre la competencia de los tribunales, como de su decision ha de apelarse á la Audiencia, decimos nosotros, con el señor Ortiz de Zárate (1):

¿Qué papel hará el Regente de una Audiencia á quien las personas que deben respetarle, á quien las personas que están, no bajo sus órdenes, pero que le son inferiores en el órden jerárquico, se ven en la necesidad de desairarle? Que desde ese dia debe bajar de su puesto y marcharse. Este es uno de los inconvenientes que yo encuentro en la ley.› Y añade dicho señor, en nuestro concepto con mucha razon :

Pero pasemos por esto, y coloquemos la cuestion en la Audiencia. ¿Tiene una Audiencia derecho de decidir sobre la competencia de un tribunal que no está dentro de su distrito, si ó no? Ninguna Audiencia tiene derecho de decidir más que sobre la competencia de jueces de su distrito ó dependientes de la misma. Se presenta un despacho de un tribunal especial, no sujeto á la Audiencia del territorio; ¿podrá esta decidir sobre la competencia de aquel tribunal? No; será necesario acudir á otro tribunal más alto. Pues bien : por esta ley va á decidir la Audiencia de Burgos, por ejemplo, de la competencia de un juez de Algeciras, como pudiera hacerlo si se tratara de la del juez de Logroño, Haro, etc. ¿Puede la Audiencia entrometerse en esto? Este es uno de los defectos más graves que yo encuentro en la ley.»

Despues continúa:

Y todo esto aumenta en gravedad desde el momento en que, olvidándose del registrador, pasemos á los suplentes. Figurémonos un suplente, un simple suplente, y más si no es abogado, que es un oficial, un escribiente del registrador; ¿ ha de decir que el tribunal, que el juez, que la autoridad judicial es competente ó deja de ser competente? ¿Quién es él para juzgar de todo esto? Eso es gravísimo.>

Creemos muy fundadas estas apreciaciones, que desgraciadamente han de verse confirmadas por la práctica.

(1) Sesion de 5 de Enero de 1861, en el Congreso de los Diputados.

Los trámites que la Audiencia ha de seguir son muy sencillos, y se marcan en el Art. 88 del Reglamento. El recurrente en queja contra la decision del Regente expondrá por escrito, una sola vez, lo que tenga por conveniente; el registrador informará préviamente, y la Sala de gobierno, que ha de conocer del asunto, sin más trámites, ó pidiendo los documentos que para proveer juzgue uecesarios, decidirá lo que estime juste. Contra este fallo procede el recurso de casacion; único medio verdaderamente de orillar gran parte de las dificultades que tememos producirá este artículo.

ARTÍCULO 104.

La cancelacion de toda inscripcion contendrá necesariamente las circunstancias siguientes:

Primera. La clase del documento en cuya virtud se haga la cancelacion.'

Segunda. La fecha del documento y la de su presentacion en el registro.

Tercera. El nombre del juez ó Autoridad que lo hubiere expedido, ó del escribano ante quien se haya otorgado.

Cuarta. Los nombres de los interesados en la inscripcion.

Quinta. La forma en que la cancelacion se haya hecho.

COMENTARIO.

Como quiera que la Ley se ha propuesto la mayor legalidad en todos los actos que se refieran á la inscripcion, de aquí el que naturalmente haya exigido todas las circunstancias que en este artículo se marcan, para que pueda considerarse como cancelada una inscripcion. Laudable nos parece lo que tal vez por algunos sea calificado de nimiedad; pero cuando se trata de inutilizar una inscripcion, y por consiguiente de hacer perder el derecho que de ella emanaba, justo es que se rodee ese acto de todos los medios posibles de seguridad, para evitar una mala inteligencia, ó tal vez un fraude.

La clase de documento en cuya virtud se haga la cancelacion, se expresará manifestando los nombres de los otorgantes, el del escribano que lo haya otorgado, y su fecha, si es una escritura; si es solicitud escrita, los nombres de los que la firman, su fecha, la circunstancia de haberse estos ratificado en presencia del registrador, la fe del conocimiento de las personas, y la expresion de no resultar del registro que

alguna de ellas haya perdido el derecho que le diera la inscripcion cancelada; si fuese providencia judicial, el nombre del juez que la haya dictado, su fecha, y el nombre del escribano que la hubiere autorizado.

Se expresará ademas el dia y hora de la presentacion en el registro de la escritura, solicitud ó despacho judicial en cuya virtud se haga la cancelacion, con referencia al asiento de presentacion de que esto resulte; así como tambien se pondrá nota de quedar archivado en el legajo correspondiente el documento presentado.

Al márgen de toda inscripcion ó anotacion cancelada pondrá el registrador la siguiente nota : « Cancelada la inscripcion (óanotacion) adjunta número..... en el tomo..... de este registro..... fólio..... asiento número..... Esta nota la firmará, poniendo la fecha en que la pusiere.

Las cancelaciones de las anotaciones preventivas se señalarán cada una con una letra al márgen, guardándose el órden rigoroso del alfabeto. En el márgen del registro destinado á la numeracion de las inscripciones se escribirá olamente: «Cancelacion, letra..... (la que corresponda) (Art. 60 del Reglamento).

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Finalmente, siempre que se litigue sobre la ineficacia de alguna cancelacion, dice textualmente el Art. 92 del Reglamento, se observará lo dispuesto acerca de las inscripciones en los artículos 31 y 32. La nota de la demanda de ineficacia se pondrá al márgen de la cancelacion que la misma demanda tenga por objeto. » Sin duda por alguna equivocacion material se han señalado los artículos 31 y 32, en los cuales no hallamos disposicion alguna que guarde la menor analogía con el de que se trata; y como los artículos 38 y 39 del Reglamento hacen referencia á las reclamaciones sobre la nulidad de las inscripciones, creemos que á estos se ha querido remitir el Art. 92 del mismo Reglamento, y que sus disposiciones se han de observar cuando se litigue sobre la ineficacia de las cancelaciones, poniendo donde corresponda las notas que previenen los mencionados artículos 38 y 39.

Corresponden tambien al Art. 104 de la Ley el 90, 91 y 93 del Reglamento.

TITULO V.

De las hipotecas.

SECCION PRIMERA.

DE LAS HIPOTECAS EN GENERAL.

ARTÍCULO 105.

Las hipotecas sujetan directa é inmediatamente los bienes sobre que se imponen, al cumplimiento de las obligaciones para cuya seguridad se constituyen, cualquiera que sea su poseedor.

CONCORDANCIAS.

Concuerda este artículo con el 2,114 y 2,166 del Código frances; 1,584 y 1,601 de el del canton de Vaud; 1,208 y 1,209 del bolandes; 2,000 del de las Dos Sicilias; 2,163 y 2,283 del sardo; 3,245 del de la Luisiana; 1.° de la ley de Baviera; 649 y 675 del Código de Friburgo; 1. de la ley de Grecia.

Precedentes de la legislacion española.

Ley 1., Tit. XIII, Partida V.

Artículos 1,782 y 1,808 del proyecto de Código Civil.

COMENTARIO.

De ningun modo comenzariamos mejor este tratado que trascribiendo el siguiente párrafo de la Exposicion de motivos:

Al tratar especialmente de las hipotecas, ha ereido la Comision que debia ante todo escribir una vez más en las leyes, que la hipoteca es un verdadero derecho real, adherido al cumplimiento de las obligaciones á que sirve de garantía, y que sigue siempre á la cosa hipotecada, cualesqu'era que sean las manos á que pase, y á pesar de los cambios que ocurran en la propiedad que grave. Con la consignacion de este principio implicitamente se aprueba la opinion de los que sostienen que en el caso de que la cosa hipotecada haya pasado á un tercer poseedor, puede éste, cuando sea demandado, exigir y obtener que el demandante per

siga por accion personal al que con él se obligó, y que sólo cuando hecha excusion de sus bienes resulte insolvencia, tenga derecho á reclamar por la accion real hipotecaria contra el poseedor de la cosa hipotecada. Así se ha dado nueva sancion al derecho antiguo, que siempre ha proclamado estos principios, si bien no siempre han sido llevados á sus indeclinables consecuencias. >

Siendo tantas y tan varias las hipotecas que hoy se conocen por la legislacion comun vigente, entre las cuales hay muchas privilegiadas y ocultas, y adoptada la base de la publicidad de las hipotecas, era preciso que la Ley descendiese á definir cómo han de constituirse, sin lastimar la proteccion que merece cierta clase de personas; sobre qué bienes han de recaer, y cuáles han de ser su extension y sus límites circuns-` tancias todas necesarias, no sólo para que el registro seà una verdad, sino para evitar las graves y frecuentes cuestiones á que han dado lugar las diversas leyes esparcidas en nuestros códigos, que han venido rigiendo hasta el dia.

:

La accion hipotecaria ha sido y seguirá siendo una accion mixta, porque es personal respecto del deudor, y real respecto de cualquiera poseedor; y aunque en realidad la accion para perseguir la hipoteca no era más que subsidiaria, como es la que se dá contra un fiador, generalmente se ha considerado siempre, no como una accion subsidiaria, sino como principal, en virtud de la cual se demandaba el pago de la deuda á cualquiera que fuese poseedor de la finca hipotecada.

Si bien por la Ley, en el Art. 105, se consigna que la hipoteca produce un derecho real en la cosa hipotecada, este principio no es tan absoluto como se ha entendido hasta aquí, pues no se puede ejercitar la accion hipotecaria sin que antes se use de la personal. De este modo quedan asegurados, en cuanto permite la prevision humana, el derecho del que impuso su capital sobre una finca, el crédito de su dueño y el dominio de un tercero que la adquiera. Así quedan tambien conciliados los encontrados intereses de esas personas, y satisfechas las condiciones que dictan la razon, la experiencia, el bienestar de las familias y la conveniencia pública, hasta donde es posible satisfacer estas condiciones y conciliar aquellos intereses. De esta manera, en fin, queda cumplido el objeto primordial de la Ley hipotecaria, que es cimentar el crédito territorial sobre bases sólidas y permanentes. La más importante de estas es la inscripcion que respecto de las hipotecas ha de hacerse con arreglo á la forma establecida en el título 1 de la Ley, sin perjuicio de las reglas especiales que para ellas se han dictado en los subsiguientes artículos.

Esa inscripcion está basada en el principio de la especialidad; de manera que en lo sucesivo desaparecerán las hipotecas generales, para