en la cual se previno que conservasen vitaliciamente las contadurias los escribanos que las desempeñáran, pudiendo nombrar sustitutos, siempre que hagan el servicio de valimiento, y admitirse posturas de arrendamiento anual en beneficio de los mismos interesados que no contasen con la suma total del remate.

Para aclarar las dudas que en la práctica habian ocurrido acerca de la verdadera inteligencia que debia darse al párrafo 2. de la pragmática de Cárlos III, se dictó en 31 de Octubre de 1835 una nueva real órden en que se resuelve: 1.o, que los poseedores de escrituras de imposicion anteriores á la promulgacion de aquella pragmática, deben presentarlas en el oficio de hipotecas en el preciso, perentorio é improrogable término de tres meses, pasado el cual sin verificarlo no tendrán aquellas efec-. to alguno en juicio; 2.o, que en adelante no se dé curso á las instancias solicitando autorizacion para tomar razon de las escrituras mencionadas, ya sean anteriores, ya posteriores á la pragmática. Excusado es decir que esta determinacion tampoco obtuvo el resultado á que se dirigia.

Otra real órden, digna de mencionarse, se dictó en 12 de Marzo de 1836. La Direccion general de rentas y arbitrios de amortizacion solicitó que se exceptuasen de la real órden indicada de 31 de Octubre los títulos de propiedad de los bienes y derechos aplicados ó que en adelante se aplicaren al pago de los acreedores del Estado; y atendiendo á que no está en las facultades del Gobierno dispensar el cumplimiento de las leyes de esta naturaleza, y otras consideraciones relativas à los perjuicios y fraudes que ocasiona la omision del registro, la Reina Gobernadora desestimó la instancia.

Cuando dejó de ser circunstancia indispensable en los secretarios de Ayuntamiento la cualidad de escribano, se suscitó la duda acerca de si deberian servir las contadurías de hipotecas; y para aclararla, en 7 de Octubre de 1836 se expidió una real órden en que se dispuso, que interin se verificaba el arreglo definitivo de los oficios de hipotecas, se encargase de ellos el escribano numerario más antiguo del partido, si los secretarios municipales que los ejercian á la sazon no tenian aquella cualidad; correspondiendo tambien á los escribanos más antiguos las vacantes que dejasen los secretarios registradores revestidos de tal carácter. Sin embargo de esto, segun la misma resolucion, los registros debian hacerse dentro de la casa capitular, donde se habian de conser

var los libros foliados y rubricados por el mismo escribano y por el juez

del partido.

Aunque no haga relacion directa con el asunto que nos ocupa, la real órden de 21 de Octubre del mismo año de 1836 merece citarse, porque contiene una disposicion importante dirigida á corregir algunos de los abusos que son producto de la clandestinidad en los contratos que afectan á la propiedad. En ella se impuso á los escribanos la obligacion de remitir á la Audiencia de su territorio, en los primeros ocho dias de cada año, un testimonio literal del índice de los instrumentos que hubiesen otorgado en el año anterior, con fe negativa de no quedar otros en su poder, para que, archivado en el del tribunal, puedan suministrarse á los interesados las noticias que necesiten del paradero de sus protocolos.

Por otra real órden de 3 de Diciembre de 1838 se modificó notablemente la organizacion de los oficios de hipotecas. Se mandaba en ella que los escribanos registradores, por arrendamiento, continuasen sirviendo sus cargos siempre que abonasen, á más de la cantidad del contrato, la mitad del aumento que resultase entre los derechos que percibian antes de la publicacion de los aranceles judiciales decretados en aquel año y los que cobraban con arreglo á los mismos; en la inteligencia que de no verificarlo se consideraban caducados los arrendamientos como perjudiciales al Estado. En este caso, los escribanos numerarios más antiguos se encargarian del oficio. Se rebajaron á la tercera parte de los productos del registro los derechos de inscripcion, que eran de la mitad, por real órden de 22 de Mayo de 1855; y á fin de que se restituyese á la Hacienda lo que habian cobrado de más los registradores, se mandó que éstos presentasen á los intendentes de provincia una certificacion visada por el juez, en que apareciesen los instrumentos inscritos y derechos devengados. Finalmente, dispuso la real órden citada que los registros se establecieran en los pueblos cabezas de partido judicial, prévia audiencia del vecindario respectivo y del comercio é industria.

En 7 de Octubre de 1844, se dictó una nueva real órden para dar cumplimiento á la de 17 del mismo mes de 1836, con sujecion á las siguientes reglas: 1.a, que se encargue del oficio de hipotecas en los pueblos cabezas de partido el secretario del Ayuntamiento, si es escribano, y si no el numerario más antiguo de la poblacion, lo cual se hária en las vacantes sucesivas; 2.a, que todos los pueblos concurriesen á registrar en el oficio de hipotecas de la capital del partido, donde habia de exis

tir precisamente; 3., que los oficios enajenados continuasen donde estaban, pero no pudiéndose crear otros en ningun pueblo de su anterior demarcacion y sin perjuicio de trasladar aquellos á la cabeza del partido, si fuese realizable; 4., que las Juntas de Gobierno de las Audiencias, por medio del fiscal, cuidasen de la ejecucion de estas disposiciones; 5.", que verificado así remitiesen los regentes al Ministerio de Gracia y Justicia un estado expresivo de las capitales de partido, de los puntos donde quedaba oficio de hipotecas, de las personas que los servian, y en virtud de qué nombramiento. Es de notar que en real órden de 25 de Mayo de 1854 se declaró la incompatibilidad de los cargos de secretarios de Ayuntamiento y escribanos del Juzgado.

Pero de todas las disposiciones posteriores á la pragmática de Cárlos III, la más trascendental es el real decreto de 25 de Mayo de 1845, en el que, puede decirse, se desarrolla un sistema hipotecario completo en su conjunto, aunque defectuoso en sus detalles., Estableció la necesidad del registro para todos los instrumentos de traslacion de bienes raíces en propiedad y usufructo, por herencia, permuta, fideicomiso, donacion propter nuptias, adjudicacion en pago, arriendos, cesiones, mandamientos judiciales y otros conceptos, además de los ya consignados en la pragmática de 1768. Por el Art. 19 se impone tambien la necesidad de la toma de razon, aunque sin pago de derechos, de las copias autorizadas de todo instrumento público, por el cual se hipotequen bienes inmuebles » ; de donde se deduce, que para adquirir el derecho real de hipoteca ha de constar en un instrumento público. En el 21 se dispuso que se presentasen al registro los contratos particulares en que no intervenga escribano, firmados por los interesados respectivos». A fin de que tuvieran debido efecto las disposiciones contenidas en el real decreto, se declaró en el mismo nulos y de ningun valor los títulos que estando obligados al registro careciesen de nota expresiva de su toma de razon; se impusieron multas á los morosos en llenar este requisito, y se apercibió á los funcionarios del órden judicial que contribuyeran ó consintieran directa ó indirectamente la infraccion del real decreto y demás disposiciones vigentes.

Posteriormente se han publicado otras várias que hacen interminable y confusa la legislacion sobre esta materia; por lo cual prescindimos dè ellas, tanto más cuanto que no afectan esencialmente á la institucion hipotecaria, pues el objeto de unas fué regularizala, mientras que las

más fueron dictadas para determinar la exaccion y la entidad del impuesto y derechos que han sido sus consecuencias (1).

V.

Hemos trazado las vicisitudes que la institucion hipotecaria ha experimentado en España, como garantía de la propiedad y elemento de crédito; y despues de una larga peregrinacion por el campo de la historia legislativa y de un exámen detenido de nuestros códigos y colecciones legales, hemos llegado al término, es decir, á la ley que nos propone

(1) Instruccion de la Direccion de Rentas de 28 de Agosto, y real órden de 31 de Octubre y 5 de Diciembre de 1845.

Reales órdenes de 31 de Marzo, 4, 11 y 17 de Mayo, 2 de Junio, 4 de Julio, 13 de Agosto y circulares de 21 de Marzo y 22 de Abril de 1846.

Reales órdenes de 11 de Febrero, 27 de Julio, 2 de Setiembre, 29 de Octubre y real decreto de 11 de Junio de 1847.

Reales órdenes de 22 de Febrero, de 11 y 27 de Abril, 12 de Agosto, 16, 22 y 30 de Noviembre y 13 de Diciembre y circular de 30 de Noviembre de 1848.

Reales órdenes de 31 de Octubre y 26 de Noviembre y circular de 10 de Julio de 1849 Reales órdenes de 15 de Febrero, 16 y 31 de Marzo, 23 de Abril, 18 de Julio, 8 de Agosto y circular de 9 de Marzo de 1850.

Reales órdenes de 6 de Enero, 12 de Marzo, 30 de Abril, 20 de Mayo y circulares de 8 y 20 de Abril, 9 de Octubre y 30 del mismo mes, y real decreto de 27 de Setiembre de 1851.

Real órden de 3 de Abril y real decreto de 26 de Noviembre de 1852.

Reales órdenes de 23 de Febrero, 9 y 31 de Marzo, 22 de Abril, 20 de Mayo, 25 de Julio, 29 de Setiembre, 25 de Noviembre, 6 y 20 de Diciembre, y circulares de 10 de Enero, 20 de Mayo, 30 de Agosto y 22 de Setiembre y real decreto de 19 de Agosto de 1853.

Reales órdenes de 27 de Agosto, 8 de Noviembre y circulares de 22 y 23 de Noviembre y 23 de Diciembre de 1854.

Reales órdenes de 8 y 19 de Enero, 28 de Agosto, 18 de Octubre, 16 de Noviembre, 29 de Diciembre y circular de 26 de Noviembre de 1855. Art. 24 de la ley de 1.o de Mayo de 1855.

Reales órdenes de 27 de Enero, 6 de Mayo, 26 de Junio y 16 de Agosto de 1856.
Real órden de 24 de Febrero de 1858.

Reales órdenes de 9 de Febrero, 16 de Marzo y circular de 28 de Enero de 1859.

Reales órdenes de 26 de Enero, 3 y 18 de Mayo, 15, 26 y 30 de Julio, 1.o de Agosto, 26 de Octubre y circular de 20 de Marzo de 1860.

mos comentar. Veamos tambien su desarrollo histórico, dejando su crítica y el estudio del sistema que adopta para cuando nos ocupemos de los demás conocidos y para cuando tratemos de hacer su comentario. La ley hipotecaria es una obra llevada á cabo con particular esmero, y con una constancia digna del mayor elogio. Creada la Comision de códigos en 19 de Agosto de 1843, y á pesar de las alteraciones que ha sufrido en su organizacion interior, los dignos jurisconsultos que sucesivamente han formado parte de ella, se han dedicado con laudable perseverancia á la reforma de nuestras leyes. Terminaron el Código Penal y la ley de enjuiciamiento civil que se hallan hoy vigentes, la del arreglo del notariado y el proyecto de Código Civil, del cual formaba parte muy principal la materia de hipotecas. Pero antes de dar por concluido ese proyecto, se conceptuó oportuno oir sobre este punto á los tribunales del reino por circular de 10 de Marzo de 1848; y todos ellos évacuaron sus informes, resultando de ellos que mientras el Tribunal Supremo y las Audiencias de Sevilla, Oviedo y Canarias defendian el sistema misto, las demás se declararon abiertamente en favor de la publicidad y de la especialidad. Siguió la Comisjon sus trabajos en vista de aquellos apreciabilísimos informes, y presentó, al fin, su proyecto en 5 de Mayo de 1851; pero por real órden de 12 de Junio siguiente, se mandó á todos los tribunales y corporaciones jurídicas que expusiesen lo que creyesen conveniente, acompañando los datos prácticos y noticias en que fundáran sus observaciones.

En tal estado, por real decreto de 8 de Agosto de 1855, se dispuso que la Comision nombrada para discutir y proponer el proyecto de Código Civil, se consagrára especialmente á la redaccion de una ley hipotecaria. Se presentaron en Mayo de 1857 las bases en que podria fundarse esa ley, y el Gobierno, de acuerdo con el dictámen de esa Comision, acudió á las Córtes pidiendo autorizacion para plantear la reforma propuesta. Por efecto de las vicisitudes políticas y de los contínuos cambios ministeriales, no pudo entónces realizarse tan anhelada reforma. Cesó el Sr. Seijas Lozano en el Ministerio de Gracia y Justicia: sustiyóle el Sr. Fernandez de la Hoz y éste retiró el proyecto para presentarlo de nuevo al Congreso. La Comision nombrada por éste aceptó con ligeras alteraciones las bases propuestas, que se reducian á lo siguiente se hará obligatoria la inscripcion en el registro de toda adquisicion, trasmision, modificacion ó extincion de derechos reales y bienes