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nueva legislacion hipotecaria, hallen en esta obra un verdadero auxiliar para el buen desempeño de su cometido los unos, y para su mejor interpretacion los otros, quedarán satisfechas todas nuestras aspiraciones, que á eso nada más están reducidas.

INTRODUCCION.

I. Consideraciones generales sobre la causa y desarrollo de la institucion de la hipo

teca.-II. Vicisitudes por que ha pasado esta institucion en Grecia y en Roma.III. Historia de la misma , desde la caida del imperio romano, en Prusia, Austria, Francia, Inglaterra y otros países de Europa, hasta llegar a la legislacion en ellos vigente.—IV. Historia de la misma institucion, tambien desde la irrupcion de los bárbaros basta nuestros dias, segun los códigos, leyes y disposiciones que se han publicado en España durante ese período.–V.Vicisitudes que ha experimentado la formacion de la nueva ley hipotecaria , desde que se creó la comision de códigos, hasta que ha merecido la sancion de la Corona.-VI. Exámen crítico de los diversos sistemas hipotecarios.

I.

de

El crédito, poderosa palanca de la riqueza pública y privada, ofrece al exámen del legislador y del jurisconsulto, que tienen el precioso deber de velar por la conservacion del sagrado depósito de sus intereses que

la sociedad les ha confiado, difíciles é importantes problemas, cuya acertada solucion dependen el bienestar de los ciudadanos, la ven tura de las familias, el desarrollo de las instituciones, que la civilizacion ha conquistado, y la prosperidad de los pueblos.

La vida de estos, que antes se deslizaba modesta y débil, porque a ello les condenaban rancias preocupaciones y añejos sistemas, ha cambiado completamente. Han despertado del profundo letargo en que yacian, para respirar una atmósfera nueva, para sentir deseos que no conocian, para obedecer á ignorados impulsos que los conducen de una manera irresistible por la senda de la perfeccion. Hoy no se contentan con permanecer estacionados: han crecido sus aspiraciones, se han creado mayores necesidades, se esfuerzan por satisfacerlas, luchando con cuantos obstáculos se les presentan, y emplean toda su actividad para lograr el cumplimiento de su nuevo destino. Marchan hacia él y no se detienen ya : ven que pueden ser más grandes y no quieren seguir

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siendo pequeños: se contemplan pobres con lo que poseen y aspiran á adquirir más aún para ser ricos. En este último pensamiento de los pueblos, que demuestra su noble ambicion de alcanzar una vida floreciente, es en el que vamos a considerarlos. Buscan el acrecentamiento de su riqueza como base de su bienestar presente y de un porvenir lisonjero; veamos el principal medio que emplea el entendimiento humano para obtener el logro de ese tan natural y laudable propósito. Y no es extraño que todos los países cultos se afirmen en esa grandiosa empresa, porque aquellos que van más adelantados en ella y consiguieron mayores triunfos, han conquistado instituciones fecundas en bienes, que excitan la envidia y. sirven de estímulo á los que marchan detras por la senda del progreso en este importante ramo de la ciencia humana. Merced á esas instituciones, vemos á la Escocia floreciente, a pesar de su ingrato suelo ; á la Inglaterra ocupando el primer puesto entre las naciones más ricas, y á los Estados de la América del Norte alcanzando una prosperidad que el mundo antiguo desconoce todavía.

Impuesta al hombre por la naturaleza la ley inflexible de la sociabilidad, ha tenido siempre que demandar el auxilio ajeno para cubrir todas sus necesidades, porque no se bastaba á sí mismo. Pedia á los demás aquello de que él carecia, y como no siempre tenian otros un excedente de productos con que brindarle , ó que fuese precisamente de la índole y calidad que él apetecia , no sirviendo á sus deseos la permuta que primeramente invento, hizo un nuevo esfuerzo de inteligencia, y estableció la mercancía llamada moneda , como medio poderoso y llano de facilitar las transacciones.

La sociedad dió con esta preciosa conquista un paso de gigante; pero, como siempre sucede con todos los grandes triunfos que el hombre consigue, llegó un tiempo en que tan prodigioso adelanto resultó mezquino é insuficiente para llenar el fin á que se habia dirigido. Creció la poblacion, nació el comercio, obtuvo la riqueza admirable desarrollo, las necesidades se aumentaron y el tráfico salió de la limitada esfera en que se movia para extenderse a traves de las distancias, no ya de hombre á hombre, de familia à familia , sino de un pueblo a otro pueblo vecino, y más adelante de un país á otro país lejano, y despues del antiguo al Nuevo Mundo; en fin, de polo á polo. Era imposible ya trasportar á todas partes la moneda; y de la mente humana, que trabaja incesantemente, surgió una creacion sublime: el crédito. Con el trascurso del

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tiempo habia de presentar tres importantísimas manifestaciones: la hipoteca, las letras de cambio y los bancos de todas clases, que han debido su origen á esa idea fundamental. En efecto, ¿qué es el crédito, en último resultado, más que el anticipo de un capital, que lleva en si necesariamente envuelta la seguridad de su devolucion? Resultado sencillo, á la verdad, pero de fecundas consecuencias; porque el crédito ha llevado a la circulacion de la riqueza inmensa porcion de numerario que permanecia ocioso en las arcas de los particulares, ha multiplicado hasta lo infinito sus transacciones, ha ocasionado una revolucion completa en la vida de los pueblos, ha producido realmente las maravillosas aplicaciones de las máquinas, del vapor y de la electricidad; puesto que ayudando al progreso material del mundo, proporcionándole más y más elementos de engrandecimiento, y fomentando el espíritu mercantil en todas partes, ha entregado en manos de la actividad humana medios poderosisimos, sin los cuales aquellos portentos no se hubieran realizado.

Era forzoso que el hombre perfeccionase tan gran descubrimiento; y pues que logró con la moneda obtener productos que necesitaba , y más tarde pudo alterar este órden natural de los factores, es decir, obtener la moneda que necesitaba, médiante el cambio, no ya sólo de productos, sino además de una oferta, de una garantia , de una prenda, de una hipoteca que los aseguraba, era lógico que organizase este şervicio social que tantas ventajas le reportaba. Así ha venido verificándose hasta nuestros dias : desde que se consideró el crédito como un elemento de riqueza y se intentó aumentar, extender y garantir las transacciones en que intervenia ese poderoso agente, todos los legisladores han fijado especialmente su atencion en el planteamiento de un buen sistema hipotecario, base fundamental de la prosperidad á que aspiran los pueblos, segun dejamos expresado al comenzar esta introduccion. «Sin un buen sistema hipotecario , decia Casimiro Perrier, no es posible el desarrollo de la riqueza social.» Cuando la propiedad no se basta á sí propia, como acontece con el hombre y con todo lo que del hombre procede, busca un apoyo eficaz en el crédito; y como este no es practicable sin la seguridad, que constituye su esencia, de que el capital anticipado ha de ser indudablemente devuelto á su dueño, ha sido preciso que la propiedad misma proporcione esa garantía, puesto que á ella importa en particular. La legislacion hipotecaria conduce directamente a fortificar esa amistad entre el capitalista y el propietario, asegurando sus respectivos intereses, y á la sombra de ese consorcio se fomentan la industria, la agricultura y el comercio, que son tambien copiosos manantiales de riqueza : tan prodigiosa es la influencia de una ley de hipotecas.

Cualquiera que sea el régimen que en ella se adopte, ha de afectar necesariamente grandes intereses, ha de establecer y consolidar el crédito territorial, ha de llevar a la circulacion cuantiosos capitales, ha de fomentar las transacciones, y ha de elevar, en una palabra, la fortuna social. Por eso no es extraño que por tanto tiempo haya sido objeto semejante institucion del más detenido estudio de economistas y jurisconsultos, de filósofos y legisladores de todos los países. Todas las Asambleas francesas, desde 1789, han fijado su atencion en materia tan difícil; y áun publicado el Código Civil de aquella nacion, encontrarémos luminosos trabajos de los hombres más notables por la superioridad de su ingenio y de su ciencia, consagrados á la determinacion de los elevados problemas que encierra el planteamiento de un buen sistema hipotecario. El principal objeto á que sin duda alguna debe atender es, segun la autorizada opinion de Mr. Treilhard, á conciliar el crédito con las garantías que aseguren eficazmente el cumplimiento de la obligacion contraida, puesto que esto interesa directamente a los ciudadanos y aquello afecta en particular a la prosperidad de los Estados. .

Hemos presentado, en todas estas consideraciones generales, la sucesion lógica de las instituciones que precedieron a la hipoteca. Veamos ahora en la historia las vicisitudes que ha atravesado, para conocer, por último, cuales son las necesidades de su desarrollo y las condiciones que ha de reunir para asegurar el logro de las ventajas que de ella

promete la sociedad.

II.

Es opinion universalmente reconocida por los jurisconsultos más célebres de todos los países, que no se puede comenzar una obra jurídica sin acudir a la fuente de todas las legislaciones, sin hablar del Derecho

romano.

No es en Roma, sin embargo, donde tuvo su nacimiento la hipoteca: su

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