cho, seria tambien fundada la censura. Pero nada de esto sucede: el, proyecto cambia profunda y radicalmente en sus principios cardinales la antigua legislacion de hipotecas: casi todas las disposiciones que hasta aquí han regido respecto á ellas, sufren en mayor ó menor escala cambios importantes: el derecho civil experimenta alteraciones trascendentales; apénas hay una de sus instituciones á que no afecte la innovacion en el órden de la familia, á la sociedad conyugal y á la potestad paterna: en el de tutelas y curadurías, á las relaciones entre el menor ó incapacitado y los que están encargados de su guarda : en el de la propiedad y de los demás derechos en la cosa, á su adquisicion, su conservacion, su trasmision y sus modificaciones: en el de las sucesiones, al respeto a la voluntad del testador ó á la disposicion de las leyes: en el de contratos, á la seguridad del cumplimiento de muchos importantísimos. Todo esto está íntimamente ligado con la ley de hipotecas; á todo afecta gravemente el nuevo sistema; todo ha sido sujetado á revision; todo ha sufrido grandes modificaciones. Y no son sólo las leyes puramente civiles las modificadas, aunque bajo esta denominacion se comprendan las prescripciones del Código de Comercio; lo son tambien las de procedimientos; porque es menester, para evitar que las sentencias sean eludidas, adoptar medidas de precaucion conocidas actualmente con el nombre de hipotecas judiciales, que impidan la desaparicion de la cosa litigiosa y su enajenacion, ó que en perjuicio del acreedor demandante se constituya el deudor en insolvencia. Ni están ménos interesadas las leyes administrativas que, en justa proteccion á los intereses fiscales y comunes, crean á favor del Estado, de las provincias, de los pueblos y de los establecimientos públicos hipotecas sobre los bienes de sus deudores; las que para precaver daños á la Administracion exigen garantías sobre los bienes inmuebles de los que con ella contratan; las que consideran afectas ante todo las propiedades al pago de los tributos no satisfechos oportunamente, y las que provienen de la gestion de los que han manejado caudales públicos.

A estas consideraciones, que por sí solas bastarian para justificar la extension de la ley, debe añadirse otra importantísima. El legislador, al hacer cambios, aunque no sean tan profundos como los que comprende el proyecto, debe ante todo respetar los derechos adquiridos, porque de otro modo su obra seria efimera y caeria ante las justas reclamaciones de los perjudicados. Para hacer este tránsito sin violencia conciliando todos los intereses, ha sido necesario descender á muchos pormenores. Puede considerarse esta parte del proyecto como una ley distinta é independiente de la de hipotecas, que léjos de tener como esta un carácter de perpetuidad, es pasajera, porque se limita á salvar los derechos adquiridos à la sombra de la legislacion que concluye.

Sin embargo, conveniente es que forme un solo cuerpo con la ley que cambia el antiguo sistema hipotecario, para que en un mismo acto aparezca el legislador innovando el derecho y respetando los hechos que bajo la ley antigua se crearon, atendiendo a las nuevas exigencias de la sociedad, pero salvando al propio tiempo con cuidadoso afan y con veneracion religiosa los derechos que, sometidos imprudentemente á la innovacion, quedarian en realidad violados.

¿Y podrá ser la ley tachada con justicia de reglamentaria? La Comision no duda responder negativamente. No siempre es fácil fijar hasta donde debe llegar la ley y donde debe comenzar el reglamento, porque no lo es señalar con exactitud matemática los límites respectivos de los poderes legislativo y ejecutivo. Muchas veces se ha debatido esta cuestion en nuestro Parlamento; nunca ha dominado un principio que pueda considerarse generador de derecho en materia tan grave. En la práctica se ha visto descender algunas leyes, no sólo á pormenores que suelen tener carácter de estabilidad, bajo cuyo concepto caben muy bien en reglamentos, sino á disposiciones meramente transitorias, y áun á algunas de mera ejecucion que parecen mas bien objeto de circulares ó de instrucciones para plantear la nueva ley. De aquí se infiere que en esto hay mucho de arbitrario, y que en cada caso el legislador, segun la mayor ó menor importancia que quiere dar á su obra, deja, ya más, ya ménos, á la apreciacion del poder ejecutivo.

Supuesto esto, y libre la Comision del temor de proponer una invasion. peligrosa, ha podido seguir sus propias inspiraciones. Convencida profundamente de que todas las declaraciones que pueden atribuir, negar, aumentar ó disminuir derechos civiles, corresponden al legislador, ha huido de dejar al Gobierno atribuciones que en muchos puntos vendrian á hacerle árbitro de cuestiones graves en el terreno del derecho civil. Nada hay de cuanto está escrito en el proyecto, que más ó ménos inmediatamente no se refiera á la declaracion de derechos y á las garantías que se han creido indispensables para que la ley en su dia sea bien entendida y aplicada.

Prescindiendo de estas importantes consideraciones, hay otras que han movido á la Comision. En su concepto, al poder legislativo toca exclusivamente dictar las reglas á que se quiere dar gran estabilidad, y que se dirigen á producir á veces efeetos para larga serie de siglos. Estas prescripciones, que tienen cierto carácter de perpetuidad, exigen para su prestigio la sancion de la Autoridad legislativa, que es la única que les imprime ese sello de respeto que hace que atraviesen de unas á otras generaciones, y que se mire como una profanacion el cambiarlas sin que esté sobradamente justificada la reforma. No debe quedar, en concepto de la Comision, al arbitrio del Gobierno nada que pueda debilitar la firmeza

de los principios que se proclaman, ni áun con motivo de explicarlos, de aclararlos y de fijar su sentido verdadero. Las cuestiones á que pueda dar lugar la ley (y las habrá sin duda) deben dejarse á los tribunales, para que las resuelvan, no por medidas generales que no caben dentro de sus atribuciones constitucionales, sino aplicando la ley en los casos que ocurran y creando jurisprudencia, que es la mejor regla de interpretacion y el mejor suplemento del derecho escrito.

Una consideracion añadirá, por último, la Comision á las que deja expuestas. Habia ya formado la ley é iba á hacer su revision última, cuan do tuvo del Gobierno el encargo de preparar el reglamento para su ejecucion; suspendió entonces la revision definitiva del trabajo hecho, con el objeto de perfeccionarlo más, si en vista de las nuevas tareas á que iba à dedicarse y de las discusiones á que dieran lugar, apareciera la conveniencia de hacerlo. Teniendo entonces que descender á muchos pormenores de ejecucion, se convenció de que algunos de ellos afectaban más ó ménos directamente á derechos civiles, y que por lo tanto no debian comprenderse en el reglamento, sino en la ley, como los comprendió, no encontrando uno solo de los artículos de la ley que debiera pasar al reglamento.

Y esto se explica fácilmente, teniendo en cuenta que la ley tiene por objeto asegurar derechos; que al efecto requiere formalidades rigorosas; que la omision de estas solemnidades da lugar alguna vez hasta á la pena de nulidad; que esta pena lleva envuelta la pérdida de un derecho civil, y por lo tanto que todo esto debe ser obra de la ley y no de un reglamento administrativo. La Comision puede haberse equivocado en algunas de sus apreciaciones, pero no será por falta de estudio y de discusiones detenidas.

Expuestos los motivos capitales del proyecto, pasa la Comision á los especiales en las diversas partes del mismo.

PUEBLOS EN QUE DEBEN ESTABLECERSE LOS REGISTROS.

Nada hay que justifique variar respecto á los pueblos en que han de establecerse los nuevos registros, lo que ya de antiguo se halla dispuesto. Cuando hace más de tres siglos se crearon los oficios de hipotecas, se ordenó que los hubiese en las ciudades, villas ó lugares donde hubiera cabeza de jurisdiccion; posteriormente el señor D. Cários III fijó más el antiguo precepto, mandando que se establecieran en los pueblos cabezas de partido, que es lo que se viene observando basta nuestros dias. Parecerá tal vez á algunos excesivo el número de registros de hipotecas, y querrian en su lugar que existieran sólo en las capitales de provincia, ó quizá que se limitáran á aquellas en que se ha

llan establecidos los tribunales superiores. La conveniencia de reducir el número de registros, la facilidad de vigilarlos y de elegir las personas más idóneas para su desempeño, son los argumentos que pueden oponerse al sistema adoptado. La Comision, sin embargo, no ha dudado en desechar toda innovacion respecto á este punto; ha creido que lo que principalmente debe tenerse en cuenta es la facilidad de los que hayan de hacer las inscripciones. Alejar los registros de los que han de acudir á ellos, equivale frecuentemente, y con especialidad cuando es corto el valor de las fincas, á hacerlos inaccesibles.

No por esto dejarán de estar encomendados á personas capaces de comprender en toda su extension los deberes que la ley les impone, ni de estar bajo una vigilancia contínua y eficaz; las disposiciones que al efecto establece el proyecto satisfacen cumplidamente estas necesidades.

TÍTULOS SUJETOS Á INSCRIPCION.

Despues de expresar en los términos que ha creido más á propósito los títulos, actos y contratos que deben sujetarse á la inscripcion por ser traslativos de dominio, ó constitutivos de un derecho real, ha añadido la Comision algunos otros documentos cuya inscripcion ha considerado no ménos necesaria. A esta clase corresponden ante todo las ejecutorias de los tribunales, en que se declara la incapacidad legal para administrar, ó la presuncion de muerte de personas ausentes, ó se impone la pena de interdiccion, ó cualquiera otra por la que se modifique la capacidad civil en cuanto à la libre disposicion de los bienes. Esta prescripcion es nueva en nuestras leyes, aunque aceptada ya en el proyecto de Código Civil, pero su simple enunciacion la justifica. Para adquirir con seguridad bienes inmuebles ó derechos reales, no basta queel vendedor ó el imponente sea dueño de ellos; tampoco es suficiente que no estén los bienes afectos á otras cargas; es además necesario que el que enajena, que el que trasmite, tenga capacidad civil para hacerlo. Sólo por el concurso de estas circunstancias podrá estar completamente seguro el adquirente. Si la ley no atendiera, pues, á que la capacidad de la persona constára en el registro, sù obra seria incompleta y no produciria frecuentemente el efecto apetecido.

Ni los arrendamientos por largo espacio de años, ni aquellos en que se hayan hecho considerables anticipaciones, son generadores de un derecho real, quedando siempre limitados á una obligacion personal. De aquí ha dimanado la doctrina jurídica de que sólo el que adquiere el dominio en virtud de un título universal, está obligado á respetar el arrendamiento hecho por su antecesor, pero no el que lo hace por títulos singulares. Las circunstancias particulares que concurren en estos ar

rendamientos, los gastos á que suelen comprometer á los arrendatarios, y la proteccion debida á la buena fe, clave del crédito, exigen que acerca de este punto se modifique el derecho antiguo. Ya se habia encargado la práctica de ir allanando el camino para la reforma, convirtiendo contra los cánones recibidos, en una especie de derecho real los arrendamientos de que se tomaba razon en los registros de hipotecas. Y es que cuando el derecho escrito ó la doctrina legal no alcanza á satisfacer una necesidad, se encarga la costumbre de llenarla; y cuando esto acontece, toca al legislador convertir en ley y dar forma y regularidad á lo que ya es una necesidad reconocida. De este modo, sin perjuicio del dueño, que al enajenar y traspasar una finca no pretende burlarse de las obligaciones que contrajo con los arrendatarios, sin daño del comprador de buena fe que entra en el contrato con el conocimiento de una obligacion de que es sucesor, se salvan los justos derechos de los arrendatarios en los casos que en el proyecto se prefijan.

La Comision no debe ocultarlo; en ellos ha establecido implícitamente un verdadero derecho real.

No tiene esto nada de comun con la inscripcion de los arriendos ó subarriendos de los bienes inmuebles que por la legislacion fiscal se han introducido, ya para hacer efectivos los impuestos sobre los arrendamientos, ya despues de suprimidos los impuestos como un medio para perfeccionar la estadística de la riqueza raíz, y conseguir un repartimiento más equitativo de las contribuciones. Segun queda manifestado, ni una ni otra consideracion cabian en el proyecto, si la Comision habia de ser consecuente con los principios que proclama.

Sólo han sido hasta aquí objeto de inscripcion los títulos cuya autenticidad aparecia desde luego; los documentos privados no solian admitirse en los registros. Cambiar en este punto y por regla general lo existente, empeoraria en vez de mejorar la condicion de la propiedad y del crédito territorial: no debe recibir el sello de un archivo público más que lo que no deje dudas de su legitimidad. Por esto la Comision, siguiendo en parte lo propuesto en el proyecto del Código Civil, propone que sólo puedan ser inscritos los títulos consignados en escritura pública, en ejecutorias ó en documentos auténticos, expedidos en forma legal por el Gobierno ó por sus agentes.

Otra cuestion importante y nueva en nuestra patria debia resolver la Comision, á saber: si han de ser inscritos los documentos ó títulos, otorgados en el extranjero, que, á haberse celebrado en España, estarian sujetos á la inscripcion. No puede en nuestros dias el legislador desentenderse del derecho internacional privado que, ménos importante en otros tiempos, hoy, gracias al aumento de las comunicaciones siempre crecientes entre todos los pueblos civilizados, á los enlaces de familias