pero una cosa es la extinción, y otra la cancelación en el Registro de la propiedad. He aquí otra de las dificultades que se originan en la práctica; porque no basta decir que se proceda, según la legislación hipotecaria, con lo cual parece que se sale de todo apuro y se salva todo obstáculo; no, la complicación viene forjada de antemano; estriba en aquellas frases relativas á la necesidad de imponer la renta y la hipoteca á favor de una persona determinada la que no sea dueña de los bienes. Esto, según se atienda más à la letra ó al espíritu del decreto, es motivo para que se otorgue la escritura de un modo ó de otro, lo cual influye, como hemos demostrado, en los gastos, y también influye en la inscripción y cancelación. Si en la escritura se esquiva toda afirmación categórica de · renta ó pensión, se consignan las obligaciones legales, las causas de extinción, la hipoteca que las garantiza, y que esta es á disposición del Consejo Supremo, como conviene y debe ser, la cancelación cuando haya de verificarse, se presentará llana y sin entorpecimiento. Pero, si la escritura, adaptándose al materialismo de las palabras, se otorga á favor de una persona determinada, la inscripción se hace à favor de esta persona; y no cabe otra cosa, porque al Registrador de la propiedad incum be, si observa algún defecto, suspender ó denegar la inscripción; pero no le es lícito alterar los términos del contrato, ni adicionar el documento presentado, con frases ó conceptos que no figuran en el mismo. ¿Ha de efectuarse la cancelación en el Registro con el consentimiento de esa persona, ó simplemente y desde luego sin su intervención? Unos Registradores lo estimarán preciso y otros no. He aquí la cuestión, verdaderamente de derecho hipotecario estricto. Nosotros nos inclinamos à la negativa. El art. 82 de la ley dispone que las inscripciones hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sinc por escritura ó documento auténtico en que conste el consentimiento del interesado en ella ó de su causa habiente ó representante legítimo, ó en su defeeto, por sentencia ejecutoria contra la que no se halle pendiente recurso de casación. Este precepto es fundamental en la materia. La Dirección de los Registros encargada de la alta misión de interpretar la legislación hipotecaria de modo tan eficaz é importante que sus órdenes y resoluciones se publican en la Gaceta y forman jurisprudencia, como las sentencias del Tribunal Supremo de justicia, ha venido interpretando, en un principio, este artículo en sentido absoluto, terminante y gramatical, puede decirse, hasta el año 1880, desde cuya fecha se observa mayor amplitud y propensión á acomodarse al espíritu que lo informa, más que al encadenado y material sentido de sus palabras. Bien examinado el art. 84 de la ley, parece algo en contradicción, á saber: con el 107 que trata de la hipoteca de los fru tos en el usufructo, derecho de retraer, bienes litigiosos, subhipoteca y demás, por cuanto los declara extinguidos al extinguirse y resolverse el derecho del hipotecante; con el 109, que se ocupa de los bienes sujetos á condiciones rescisorias y resolutorias, y también con el 72 del Reglamento, por cuanto au toriza la cancelación de la hipoteca inscrita sin el consentimiento del interesado, cuando aparece extinguida, presentando el documento del cual esto resulta. Verdaderamente, esta facultad constituye una excepción al citado art. 82 que contiene la regla general en la materia, como lo declara la Dirección de los Registros en Resolución de 22 de Diciembre de 1882, y como lo son las disposiciones posteriores de la ley de Enjuiciamiento civil, citadas más arriba. Y es, que del estudio concienzudo de la materia, se deduce que los derechos consignados en los libros del Registro de la propiedad, puedan dividirse en dos grandes grupos, á saber: 1.° Derechos cuya subsistencia y cancelación depende de la voluntad de los interesados. A éstos corresponde indudablemente aplicar el art. 82 de la ley, con sus dos culminantes requisitos: consentimiento ó ejecutoria. 2.o Derechos cuya extinción declara la ley, á resulta de la misma escritura, y por lo tanto, la subsistencia de los mismos no depende de la voluntad de las personas á cuyo favor están constituídos. Estos pueden cancelarse sin la intervención ni consentimiento del interesado, formalidad que no ha de dar resultado alguno y es completamente estéril. Penetrado el Real decreto de 20 de Mayo de 1880 de estas mismas ideas, de la contradicción entre esos citados artículos, de las dificultades que acarrea en su aplicación, de los perniciosos efectos que origina en la práctica la aplicación estricta del sentido literal de los preceptos legales, firme en el propó. -ito de procurar la armonía de esos preceptos y evitar entorpecimientos y gastos á los particulares por la simple exigencia de una rutinaria y estéril, y no precisa, formalidad, dispuso en su art. 1.o que las expresadas hipotecas verificadas en vir tud de escritura pública (como la de que se trata), podrán cancelarse sin los requisitos del consentimiento por parte del inteJesado ó su causahabiente ó representante, ni tampoco el de la ejecutoria, que previenen los arts. 82 y 83 de la ley, cuando queda extinguido el derecho inscripto por declaración de la ley, ó resulta así de la misma escritura inscripta. Aunque no se cita el caso presente entre los que taxativa. mente enumeran las reglas del art. 2.o, no puede negarse que está claramente comprendido dentro del precitado art. 1.o; pues concurren, de modo indudable, los requisitos que exige, toda vez que los preceptos legales que examinamos declaran terminantemente en qué casos queda extinguida la obligación contraída por el subalterno; una vez que esto se acredite con la providencia ó acuerdo del Consejo. El arrendamiento á largo plazo inscripto tampoco está comprendido nominalmente en esas reglas, y, sin embargo, la jurisprudencia del Centro lo subordina al Real decreto excep cional por llenarse los mismos requisitos que hacen improcedente el consentimiento del interesado. La Dirección de los Registros ha declarado en Resolución de 5 de Diciembre de 1900, respecto de un arrendamiento que se constituyó por veinte años..., que «transcurrido este plazo, quedó extinguido el derecho y procede su cancelación con arreglo al Real decreto de 20 de Mayo de 1880. Corrobora esta doctrina otra Resolución del propio Centro de 13 de Agosto de 1908. El fundamento en que se basa, es la extinción total del de recho, lo cual tiene lugar, ya por voluntad de las partes, ya por declaración expresa de la ley como aquí, y en ambos casos resulta de la misma escritura inscripta. Aún es más importante y decisiva la Resolución de 15 de Septiembre de 1906, que la admite respecto de la rabassa morta en Cataluña, aunque no se fijó plazo alguno al constituirla, una vez transcurrido con exceso cincuenta años; por ser éste el plazo en que, según costumbre que tiene fuerza de ley sancio. nada por jurisprudencia del Tribunal Supremo, termina este contrato en Cataluña. Ratifica la doctrina del Real decreto de 20 de Mayo citado, de que extinguido el derecho, procede la cancelación, sin necesidad del consentimiento ni la providencia judicial. Entendemos, por tanto, que es aplicable. Científicamente considerado, sería una anomalía, hija del error en que se incurre al prevenir, resulte favorecida una persona determinada que no sea la dueña de los bienes. El interesado en la hipoteca ha de ser un sujeto completamente extraño á quien perjudique la desaparición de aquélla antes que desaparezca la obligación que garantiza. En la impuesta por un tercero, pariente ó extraño, abrigan interés manifiesto el consorte ó consortes en su subsistencia por representar un regalo, un apoyo y protección en el orden económico de la familia. Pero en la constituída por un contrayente à favor del otro, claro se ve que nada ganan con ese gravamen, y lejos de subsistir, se prestarían aquéllos gustosos en cualquier tiempo á darla por extinguida y cancelada, puesto que esto les permitía utilizar su finca libre como instrumento de crédito para ulteriores atenciones ó compromisos. Sería un absurdo dejar la subsistencia de las obligaciones hipotecarias que, una vez inscriptas en el Registro de la Propiedad, están bajo la salvaguardia de los Tribunales á disposición de aquellos mismos que precisamente son los interesados en su desaparición. (Goneluirà.) MARIANO BLANCO Registrador de la Propiedad de Palma. f |