§ IV.

Forma de este contrato.

ARTÍCULO 1.°

Si necesita escritura.

Ley 6.-'Compra é vendida se puede facer en dos maneras: la una es con carta, é la otra sin ella. La 1. es cuando el comprador dice al vendedor: Quiero que sea desta vendida fecha carta. Tal vendida maguer se avengan en el precio el comprador é el vendedor non es acabada fasta que la carta sea fecha é otorgada; porque ante desto puedese arrepentir cualquier dellos. Mas despues que la carta fuese fecha é acabada con testigos, non se podria ninguno dellos arrepentir ni ir contra la vendida. 'Sin carta se podria facer la vendida, cuando comprador é vendedor se avienen en el precio é consienten amos en ello, asi que el comprador é el vendedor se pagan cada una de la cosa é del precio non faciendo mencion de carta. Ca entonces seria acabada la vendida, maguer non diera señal el comprador al vendedor, porque serian ambos tenudos de complir el pleito.

Ley 3., tít. X, lib. III, F. R.—Toda vendida que fuere fecha por escrito, vala despues que el escrito fuere fecho.

Entre los romanos el consentimiento podia espresarse sin tomar del derecho civil formalidad ninguna. La venta podia hacerse verbalmente por procurador, por cartas y aun entre ausentes: Est autem emptio juris gentium: et ideo consensu peragitur: et inter absentes contrahi potest, et per nuncium, et per literas (Ley 1.a, § 2.o, libro XVIII, Dig.).

Justiniano creyó que debia esclarecer este principio funda- · mental por una distincion. Ó los interesados no habian manifestado su intencion de otorgar escritura para completar la venta, y su derecho permanecia entonces en toda integridad; ó por el contrario habian convenido en redactar el contrato por escrito, y que la escritura fuese como una condicion suspensiva TOMO IV.

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de la validez del contrato, en cuyo caso no se consideraba declarado el consentimiento, si no en tanto que un acto contuviera su espresion. Inst. de Emp. et vend.

Tal es la solucion de nuestra ley. Puede celebrarse el contrato con escritura ó sin ella. En el primer caso no está perfec to el contrato hasta que se otorgue, pudiendo los contraentes durante ese tiempo arrepentirse: donec aliquid deest ex his, et ponitentiæ locus est. Pero han de manifestar su propósito, de cumplir con este requisito: pues de otro modo, como contrato consensual, inmediatamente que han convenido acerca de la cosa y del precio, la venta está perfecta sin necesidad de que el comprador preste señal.

La misma libertad permite á los contrayentes la ley 3.o, título IV, libro V del Fuero Juzgo: La vendicion fecha por escrito sea firme é maguer non sea fecho escripto despues que el precio es dado ante testimonias, la vendicion sea firme. La legislacion no se modificó por el cambio que obrara en las costumbres la invasion agarena. A tiempo en que el libro de los jueces habia dejado de ser la ley del pueblo godo, se refieren las llamadas fórmulas visigóticas, una de las cuales la 8. declara: Licet in contractibus empti et venditi quæ bona voluntate definiuntur, venditionis instrumenta superflue requirantur, tamen ad securitatem comparatoris ad jungitur, si definitio ipsa escriture soliditate firmatur.

Las cartas podian dar estabilidad al contrato, por eso vemos perpetuado su uso durante el régimen foral: cartas al principio lacónicas y sencillas, despues complicadas y llenas de renuncias á medida que se hizo sentir el influjo de las Partidas. Pero no era de rigor este requisito, porque el acto adquiria, si cabe, mayor fuerza por la publicidad. Se celebraba con intervencion de testigos y á presencia de los vecinos, pues muchos documentos contienen la cláusula concilio visores et auditores. Consumado ya el contrato, el comprador pagaba la robra ó alboroque que era como un suplemento del precio, consistente en un buey, un carnero ú otra cosa de comer, con lo cual á la vez que se obsequiaba á los parientes ó conocidos, se conseguia hacerlos sabedores de la celebracion del contrato y de sus condiciones.

Hecha esta digresion, pasemos de la historia á la doctrina. La escritura exigida como condicion indispensable de este contrato dificultaria las transacciones de las cosas muebles. Donde parece innegable su conveniencia es en la adquisicion de las cosas inmuebles; por eso al hablar de tales cosas las leyes se fijan en este requisito. La ley 114, tít. XVIII, Part. III, dice: si tal carta fué fecha sobre cosa señalada, así como sobre vendida ó cambio de casa, viña, ó otra cosa tal, non vale para probar con ella cumplidamente, como quier que faga alguna presuncion. Esto es porque las cartas de los pleitos deben ser fechas por mano de escribanos públicos etc. Y la 14, tít. XII, lib. X, Nov. Recop. Porque los recaudadores de las alcabalas no reciban daño en la ocultacion de las ventas de bienes raices, conformándonos á lo dispuesto por las leyes de nuestros reinos..... mandamos que cualesquier vendidas, trueques y enagenamientos que se ficieren de bienes raices, se hagan ante los escribanos de número del lugar donde estuvieren las heredades, y si no lo hubiere ante escribano público de la ciudad mas cercana.

De qué manera intervenga este requisito si como prueba ó como solemnidad nos parece cuestion sencilla. El legislador no ha podido exigir la escritura como solemnidad sustancial de este género de contratos, arrancando al consentimiento no contradicho de las partes el poder que le corresponde. Una cosa es ei contrato y otra el instrumento del mismo: Illud te scire oportet aliud esse contratum aliud instrumentum, sicut aliud continens aliud contentum: et id quidem liquet valere contratum sine instrumento (Tiraquel).

Ajustada la venta ninguna de las partes puede rehusar su cumplimiento por lo que aunque antes de otorgarse la escritura no produzca los efectos necesarios para reclamar en juicio -su cumplimiento, producirá no obstante una accion personal en virtud del convenio, para exigir un contrayente del otro aquella formalidad.

Sometida la cuestion á la autoridad del Tribunal Supremo de Justicia, este sábio Tribunal ha sancionado de una manera uniforme esta doctrina: El contrato de compra-venta esencialmente consensual queda perfecto y obligatorio por el simple

consentimiento en la cosa, precio y circunstancias propias del mismo. El precepto legal de haber de elevarse á escritura pública para la trasmision del dominio de cosas inmuebles, no varia la naturaleza de dicho contrato, ni establece una condicion esencial al mismo, sino una forma en interés público, independiente de la voluntad de los contrayentes, envolviendo como consecuencia necesaria el recíproco é indeclinable deber de estos á prestarse al otorgamiento de la escritura pública.-Solopuede tener lugar lo dispuesto en la ley 6., tit. V, Part. V, cuando se estipula por los contrayentes bajo una ú otra forma, que hasta el otorgamiento de la escritura no se entiende perfecto el contrato (S. 13 Diciembre 1861 y 8 Febrero 1867).

Por este principio es innegable que contiene un contrato. de venta perfecto y sustancialmente acabado el documento privado del que resulte que convenidos vendedor y comprador en la cosa y el precio objeto de la convencion, espresaron ser su voluntad que se le diera valor de escritura pública, ínterin esta no fuese otorgada con todas las formalidades de derecho, de modo que es eficaz y obligatoria por ambas partes (30 Junio 1864).

Aunque el comprador haya exigido como condicion del contrato el otorgamiento de escritura, no por eso queda privado de la facultad de renunciar á ella, ni tampoco al derecho de exigir que la venta surta todos sus efectos, aun cuando aquel documento no llegue á otorgarse (22 Marzo 1860).--No constituye una condicion necesaria de haber de reducirse á escritura este contrato, la circunstancia de haber aceptado el comprador el pago de los gastos de venta y la redaccion de aquel documento que naturalmente se daba por supuesta (28 Enero 1868).

La condicion estipulada por las partes de otorgar la escritura una vez verificado el pago, no puede estimarse como suspensiva de la validez del contrato, ni como circunstancia precisa para su eficacia, si se ha concedido un plazo para satisfacer el precio, y el comprador se ha apoderado de la cosa vendida, consintiéndolo el vendedor (14 Diciembre 1861).

Tampoco se varia la naturaleza del contrato, ni deja de quedar perfecto habiendo consentimiento de las partes en la cosa y en el precio por las disposiciones de la ley 14, tít. XII, lib. X, Nov. Recop., las cuales se establecieron con el mismo objeto de asegurar la cobranza de los impuestos fiscales sobre enajenacion de bienes raices (11 Diciembre 1863.)

De la escritura debe tomarse razon en la Contaduría de hipoteca para la recaudacion del impuesto en el término señalado por las leyes 2. y 3., tít. XVI, lib. X, Nov. Recop., y real decreto de 23 de Mayo de 1845 etc. La Ley Hipotecaria no hace necesaria la inscripcion respecto á los contrayentes, así es que ninguno de ellos podrá eludir el cumplimiento del contrato, alegando la falta de aquella circunstancia; pues de otra suerte se debilitaria la buena fé y se dejaria abierta la puerta á la malicia de los contrayentes. Sin embargo, tiene esta facultad por contrapeso una regla, y es que el tercero en cuyo favor aparece una escritura de venta inscrita en el registro, es preferido al primer comprador que la inscribió sin que á este le valga la prioridad en el otorgamiento.

La enajenacion de los privilegios de introduccion é invencion requiere asímismo escritura pública, la cual deberá presentarse bajo pena de nulidad al gobernador de la provincia, ante quien se solicitó el privilegio, cuya autoridad avisa al Director del Conservatorio para que lo anote en el registro.

Por fin merece recordarse que se rige por leyes propias la enajenacion de efectos públicos, de bienes nacionales, de mayorazgo y aun los de menores é incapacitados en cuyo beneficio ha introducido la ley el espediente de necesidad y la subasta pública.

ARTÍCULO 2.°

Arras.

Ley 7.-Señal dan los omes unos á otros en las compras acaesce que despues se arrepiente alguno. E decimos que si el comprador se arrepiente despues que da la señal, la debe perder.