leyes deste nuestro libro, nin contra buenas costumbres, debe ser guardada..... Todo pacto unido á las ventas vale y debe cumplirse, como no peque contra las leyes y buenas costumbres. Un título espreso, el LIV, lib. IV, dedicó el Código Justinianeo á esponer las convenciones mas frecuentes entre vendedor y comprador para suspender, resolver y aun modificar la venta. Se deja conocer que no hemos de tomarle por guia en una materia que reconoce por único límite la voluntad movediza y variable de los contrayentes; mas como entre esos pactos hay algunos nctables y recordados por su especialidad en los modernos Códigos, de esos singularmente vamos á ocuparnos. ARTÍCULO 1.° Pacto de la ley comisoria. Si el vendedor é el comprador ponen pleito entre si, que el comprador pague el precio á dia señalado, é si non lo pagare aquel dia, sea desfecha la vendida, tal pleito es valedero, é gana el vendedor la señal ó la parte del precio que le fué dado, si al plazo no le fue fecha la paga toda ó la mayor parte della, é desfacese la vendida. Pero en escogencia es del vendedor de demandar todo el precio é facer que valga la vendida, ó de revocarla, teniendo para si la señal ó la parte del precio. E despues que oviese escogido una destas cosas, no se puede arrepentir, de manera que deje aquella por haber la otra..... (El párrafo siguiente que omitimos por haberle copiado en el correspondiente á la rescision como medio de estinguirse las obligaciones, da reglas sobre aplicacion de frutos é indemnizacion de desperfectos de las cosas, doctrina que procuraremos ampliar.) El pacto por el que estipulan los contrayentes que si el comprador no paga la cosa hasta cierto dia señalado, se deshaga la venta, es valedero. La compra-venta lleva implícita la condicion resolutoria de que, faltando uno de los contrayentes á lo estipulado, quede sin efecto la convencion. Pero como de esta facultad pudiera prevalerse el contrayente doloso en perjuicio del de buena fé, el derecho ha establecido las reglas que deben seguirse para el caso en que se haya celebrado el contrato bajo esta condicion. La cláusula «que sea desfecha» da á entender que es «como si la cosa no hubiese sido comprada» res sit inempta, ley final del Dig. de Leg. com.; ley commisor. 4. Cód., de pactis inter empt. et venil. Mas para que así se verifique se necesita que los interesados hablen sin rodeos; pues de lo contrario podria este pacto confundirse con el de retroventa..... oportet quod verba ponantur in eo directa, ut res sit inempta, contractus non valeat et similia: secus vero si obliqua, ut res reddatur, restituatur, vel similia: quia tunc erit pactum de retrovendendo (Gom., Var. Res., núm. 30, cap. II). Febrero indica la siguiente fórmula: «cuya casa ó heredad le vendo por tantos mil reales con la condicion de que para tal dia, de tal mes y año me los ha de satisfacer enteramente, etc. y pasado dicho término, sin hacerse su total solucion, queda por el mismo hecho, como desde ahora la tengo, anulada esta venta y ha de ser visto no habérsele trasferido el dominio de dicha casa ó heredad ni haberse celebrado este contrato, sin que yo pueda ser compelido á restituir ni aun en parte tal suma que me entregó por señal.....» Otra circunstancia á juicio de los intérpretes necesaria para que el pacto surta los mencionados efectos, es que se haga ó interponga por las partes en el mismo contrato y no con intervalo... ad hoc quod pactum legis commissoriæ operetur translationem dominii ipso jure in venditorem, requiritur, quod interponatur tempore contractus in ipso contractu, et sic antequam sit acquisitum jus ex ipso contractu, et secus esset si post (Greg. Lop., Glosa 3.). Lo propio sostiene Gomez remitiéndose á varios textos y á la autoridad de sus espositores. El vendedor tiene dos medios de hacer valer sus derechos, pues la ley le autoriza para pedir todo el precio y que valga la venta, ó revocarla conservando la señal ó la parte del precio que hubiese recibido, si bien hecha la eleccion no puede ya arrepentirse. Descansa la anterior doctrina sobre la autoridad de Ulpiano, quien dice en el Fragm. 4. Dig. de Lege comm., § 2.0: Eleganter Papinianus, lib. III. Respons. scribit, statim, atque commissa lex est, statuere venditorem debere, utrum commissoriam velit exercere, an potius pretium petere: nec posse, si commissoriam elegit, postea variare..... El comprador debe restituir los frutos que hubiese sacado de la cosa, como no sea que el vendedor rehuse devolver la señal o la parte del precio, pues en este caso cesa su obligacion. El anterior precepto se halla perfectamente justificado en los dos estremos que comprende. El comprador debe devolver la cosa con los frutos que ha percibido; porque no habiendo pagado el precio, fuera injusto que gozase á la vez de la cosa y del precio: de fructibus, quos interim emptor percepisset, hoc agi intelligendum est, ut emptor eos interim sibi quoque jure suo perciperet; sed si fundus revenisset, Aristo existimabat, venditori de his judicium in emptorem dandum esse: quia nihil penes eum residere oporteret ex re, in qua fidem fefellisset (Ley 5.", Dig. de Leg. com.). Por la misma razon, si hubiese pagado una parte de precio solo deberá restituir los frutos en la proporcion del precio que faltase por pagar. Y aun puede haber un caso en que el comprador esté exento de devolver los frutos en todo ó en parte: tal seria si se hubiese estipulado que el vendedor que ha recibido una parte de precio, lo retenga por vía de intereses, una vez reintegrado en la finca por falta de pago. La razon de esta decision consiste en que la parte del precio que él retiene surte el efecto de todos los daños y perjuicios que puede pretender por incumplimiento del contrato; pues como dice la ley romana; interdum fructus lucretur, emptor, cum pretium, quod numeravit, perdidit (Ley 4.3, § 1.o). Esta cláusula unida al contrato nada tendria de inmoral á menos que la cantidad entregada fuese tan considerable que escediese los daños é intereses del vendedor, por muy altos que se estimasen. Mas como en los frutos hay que apreciar siempre los gastos de la recoleccion, la ley por un principio de equidad gene ral para todos estos casos, impone al vendedor la obligacion de descontarlos. Si la cosa se deteriora por culpa del comprador mientras la posee, queda responsable al deterioro. Una indicacion de la ley 4. Dig., pudo dar orígen á esta doctrina que en fuerza de ser justa no necesita comentario: item si deterior fundus effectus sit facto emptoris. A lo que es consiguiente que el vendedor le abone los aumentos y mejoras que no provengan de la naturaleza ó del tiempo. ARTÍCULO 2.° Adicion in diem. Ley 40.-'Usan los omes en las vendidas otra manera de pleito, como cuando dice el vendedor: Vendote tal viña por tanto precio, sobre tal pleito, que si yo fallare quien me dé mas por ella fasta tal dia, lo pueda facer. 'Si la vendida fuese fecha desta guisa, é el vendedor fallase fasta aquel dia, quien le diese mayor precio por la viña ó que le mostrase alguna mejoría, que el otro le prometia dar en la compra, debe esto facer saber al primer comprador, cuanta es la mejoría que el otro le prometia á dar. E si él le compliere aquella mejoría, debela rescebir del, é dejarle la viña, dandole el precio sobre dicho con la mejoría. E si esto non quisiere complir el primero comprador, non vale la vendida. E es tenudo el comprador de tornar la viña con los frutos que recibió della, sacando ende primeramente las despensas que fizo en cogerlos. Pero si el que pujase el precio, asi como dicho es, fuere fijo de aquel que vendió la cosa ó otro que lo ficiese engañosamente por su consejo, non seria tenudo el comprador de tornarla nin de guardar el pleito. Fué cláusula usada tambien por los romanos que el contrato de venta no subsistiria si el vendedor en cierto espacio de tiempo limitado por el contrato, encontraba comprador que le hiciese proposicion mas ventajosa. Paulo en el correspondiente tít. II del Digesto, lib. XVIII, la describe en estos términos: Ille fundus centum esto tibi emptus, nisi si quis intra kalendas januarias proximas meliorem conditionem fecerit (Ley 1.*). De allí pasó á nuestro derecho en la forma espuesta por la ley 40, que vamos á esplicar. El pacto produciria sus efectos aunque se estipulase sin designacion de dia segun Gregorio Lopez que cita la ley 41, Dig. de Rei vend.: Si quis hac lege emerit, ut si alius meliorem conditionem attulerit, recedatur ab emptione, post allatam conditionem, jam non potest in rem actione uti. Pero esta doctrina no cabe dentro de la ley que muy oportunamente señala un plazo para no dejar in perpetuum indefinidas las obligaciones. Para que proceda esta accion basta que un segundo comprador mejore la condicion del primero, sin que obste, en no siendo fingido, que el otro preteste su insolvencia, siempre que el vendedor le encuentre bueno y solvente: sed si neuter subjecit emptorem, majore autem pretio additum est prædium ei qui solvendo non est, abitum est à priore emptione, quia ea melior intelligitur, quam venditor comprobavit, cui licuit non addicere (§ 2.o, ley 14). Es, sin embargo, preciso que la segunda proposicion sea mas ventajosa, y se presume serlo cuando contenga una circunstancia que ceda en utilidad del vendedor: Quidquid enim ad utilitatem venditoris pertinet, pro meliore conditione haberi debet (Ley 5.a, Dig. de in diem addit.). Esto acontece no solo cuando la segunda venta se ha hecho á mayor precio que la primera, sino tambien cuando habiéndose hecho por un precio igual y aun menor, se mejoran las condiciones segun el 'contenido de la ley 4.3, § fin.: Melior autem conditio adferri videtur, si pretio sit additum. Sed et si nihil pretio addatur, solutio tamen afferatur, facilior pretii, vel maturior, æque melior conditio adferri videtur............. El mayor precio se regula en consideracion al estado de la finca al tiempo de la venta y no con los aumentos ó mejoras que luego hubiese recibido. a No espresa la ley que el vendedor haya de aceptar la proposicion, pero es fácil suplir su silencio por lo que dispone la 9.a del propio título: Sabinus scribit, licere venditori meliorem conditionem oblatam adjicere, sequique primam quasi meliorem: et ita utimur. Se funda esta doctrina en que la cláusula se presume pues TOMO IV. 22 |