gimos. Pero casos y a, en que non seria así. El primero es, si cuando se fizo el pleyto de arrendamiento, se obligó el que rescibió la cosa, que por cualquier ocasion que se perdiese el fruto, á el pertenesciese el daño. El segundo es, si rescibiese la cosa, á labrar por dos años, ó mas: ca si un año de aquellos se perdiesen los frutos, por alguna destas ocasiones que digimos en la ley ante desta; y el año ante dese, ó despues oviere cogido tantos frutos, que seyendo bien asmado, abondaria para pagar el arrendamiento, é las despensas del labrador, por ambos los años, tenudo seria de pagar el arrendamiento: é maguer el señor de la heredad le oviese quitado la renta de aquel año en que se perdiesen los frutos; si en aquel año que viniese despues dese cogiese atantos frutos, que abondase á ambos los años, segun es sobredicho, puedegelo demandar. Otrosi si por aventura acaesciere, que la heredad, ó la cosa arrendada rendiere tan abondadamente un año, que pueda montar mas del doblo, de lo que solia rendir un año con otro comunalmente; estonce debe otrosi, el que la tiene arrendada, doblar el arrendamiento: si esta abundancia vino por aventura, é non por acucia del que la labrase, de mas labores que solia, ó por otras mejorias que ficiese en la cosa. Ca guisada cosa es, que como al señor pertenesce la perdida de la ocasion que viene por aventura, se le siga bien por la mejoría que acaesce en la cosa por esa misma razon.

Despues de haber dicho en la ley anterior que el arrendatario de una cosa, cuyos frutos se han perdido por accidente fortuito, no está obligado á pagar la renta, la presente declara los casos en que por escepcion falla esta regla.

El primero tiene lugar, si al contraerse el arrendamiento se obligó el arrendatario á pagar el precio por cualquier ocasion en que el fruto se perdiese.

El derecho romano autorizó esta renuncia que, sobre ser válida por no ir contra la moral, se sostiene por el principio de que los particulares dan la ley al contrato: si quis fundum locaverit ea lege ut si quid vi majori accidisset, hoc ei præstaretur, et pacto standum est (Ley 9.*, § 2., Dig.).

A lo cual se ha de añadir que tomar una cosa á todo riesgo

es lo mismo que renunciar á los casos fortuitos: si bien por casos fortuitos deben entenderse los frecuentes ó acostumbrados; pues si fueren de los que rara vez acontecen, no se entienden comprendidos, como no se haya hecho espresa mencion en la renuncia. Así lo enseñan los doctores poniendo este testo en armonía con otro de contrahenda emptione, conciliando esta ley con la 3., tít. II, que dejamos esplicada (Gomez, núm. 18).

Si bien la presente ley impone al arrendatario que se obligue á los casos fortuitos el deber de satisfacer el precio íntegro del arrendamiento, aun cuando sobrevenga alguno de dichos accidentes, esto es y se entiende, segun su espíritu y su letra, cuando la pérdida ocasionada por el mismo recae sobre los frutos y no sobre la finca ó cosa arrendada (S. 8 Noviembre 1864).

El segundo caso se verifica cuando habiéndose hecho el arrendamiento por dos ó mas años, se pierden los frutos en el uro, y en el anterior ó posterior se cogen con tanta abundancia que bastan para pagar el precio de los dos años y los gastos que en ellos se hicieron; pues entonces pagará tambien el precio por razon del año malo ó estéril, y aunque el locador le hubiese hecho ya remision de aquel año, se lo podrá pedir despues sobreviniendo el abundante.

Aunque la autoridad añada poco á la razon de la ley, bueno será advertir que la anterior regla está tomada del lib. IV de las Respuestas de Papiniano: Si uno anno remissionem quis colono dederit ob sterilitatem, deinde sequentibus annis contigit ubertas, nihil obesse domino remissionem: sed integram pensionem, etiam ejus anni quo remisit, exigendam (Ley 15, § 4.o).

Parece que esto debe entenderse, como dice Gregorio Lopez, durante un solo arriendo, y que la compensacion no tendria lugar si fuesen contratos diversos. Para el caso es igual que el año abundante suceda inmediatamente ó venga interpolado.

Respecto á la estension que deba darse en la práctica á la palabra abundancia, han ocurrido las mismas dudas que ofrece la palabra esterilidad; pero la ley da una regla que acaba todas las cuestiones: si los frutos son tantos que abundan para pagar

el arrendamiento y los gastos del cultivo para ambos años. La ley resuelve, por último, que si la heredad arrendada. produjese tantos frutos en un año que pueden montar mas del doble del que solia rendir un año con otro, deberá el arrendatario doblar el arrendamiento, si la abundancia proviene de la naturaleza, mas no si fué debida á la mayor industria, á las labores ó mejoras que hizo en la cosa.

Antigua ha sido en las escuelas la controversia de si la pension ha de aumentarse en un año de fertilidad, como se ha dicho que debe disminuirse en otro que sea estéril. Gomez la resuelve por la siguiente distincion: si la fertilidad consiste en el mayor valor de los frutos, porque en un año valgan mas que otro, no aumenta la pension, como tampoco disminuiria en el caso contrario. Pero si la fertilidad consiste, no en el valor del precio, sino en el aumento, en la abundancia: Quia ex maxima bonitate et prosperitate temporis et influentia elementorum quam plures fructus sunt percepti, entonces corresponde el aumento de la pension menos si los frutos consisten: industria et diligentia conductoris, aut quia solicite laboravit.

Sala, en su Digesto, cree mas probable la opinion contraria que defiende Voet., y mas latamente Antonio Fabro, porque no solo no hay ley que imponga este gravámen al arrendatario, sino que la 25 del Digesto declara que no debe privársele de cualquier ventaja por grande que sea, si bien concede la remision cuando sobreviene un año estéril.

El testo romano es, en efecto, terminante: Vis major quam Graci vim divinam apellant, non debet conductori damnosa esse, si plus quam tolerabile est, læsi fuerint fructus: alioquin modicum damnum æquo animo ferre debet colonus, cui inmodicum lucrum non aufertur.

No sigue en este punto los precedentes la ley trascrita, que ha partido del principio: Ad quem spectat periculum, spectaret debet

et commodum.

Pero su doctrina es tan rígida que no ha sido admitida en la práctica. Sala dice: jamás he visto este caso de pedir el dueño paga doble; sin embargo, que siempre he sido muy aficionado á la agricultura.

El anotador de las Partidas añade: el dueño, por el contrato de arrendamiento, se desprende de todo el derecho que tenia á los frutos, y por lo mismo ningun derecho parece quedarle á los mismos, aunque fueren muy abundantes. Esta abundancia es por tanto favorable al arrendatario, y solo aprovechará al dueño, cuando por ella se compense la falta de los años escasos, á fin de que no se rebaje la renta.

ARTÍCULO 3.o

Doctrina sobre los desperfectos y mejoras de las cosas arrendadas.

a

Ley 8.a-'A cuestas por sí mismo, ó en alguna su bestia, ό en carreta, ó en nave prometiendo de levar algun ome, vino, olio ó otra cosa semejante en odres, ó en alcollas, ó en toneles, ó pilares de mármol, ó redomas, ó cosa semejante, si levandol de un lugar á otro, cayere por su culpa aquello que levare, é se quebrantare ó perdiere, tenudo es de lo pechar. Mas si el pusiese guarda, cuanta pudiese, en levar aquella cosa ó se quebrantase por alguna ocasion sin su culpa, non seria tenudo de lo pechar. 'Otrosi si se perdiese, ó menoscabase, ó muriese la cosa alogada, por alguna ocasion que aviniese sin su culpa del; así como si fuese bestia é muriese de su muerte natural; ó si fuese nave, é peligrase por tormenta que acaesciere; ó si fuese casa é ́se quemase; ó molino, é le llevasen avenidas de rios; ó por otras cosas semejantes destas, se perdiese ó muriese, por tal ocasion, non seria tenudo de la pechar el que la toviese logada. Fueras por casos señalados: 1.o Si cuando logó la cosa, fizo tal pleito con el señor della, que como quier que acaesciese de la cosa, fuese tenudo de la pechar. 2.o Si ficiese tardanza de tornar la cosa al señor, mas que no debia, é despues de aquel tiempo que gela debiera aver tornada se perdiese ó empeorase. 3.o Si por su culpa acaesciese aquella ocasion, porque se pierde ó muere la

cosa.

El porteador que arrienda su bestia, carreta ó nave para conducir cierta carga no responde, aunque se quebrante ó se

pierda, si puso la debida diligencia, es decir, que el daño no

fué por su culpa.

Copia la ley el párrafo 7.o de la 25 del Digesto: Qui columnam transportandam conduxit, si ea dum tollitur aut portatur, aut reponitur, fracta sit, ita id periculum præstat, si qua ipsius eorumque quorum opera uteretur, culpa acciderit: culpa autem abest, si omnia facta sunt, quæ diligentissimus quisque observaturus fuisset. Idem scilicet intelligimus et, si dolia vel tignum transportandum aliquis conduxerit: Idemque etiam ad cœteras res transferri potest.

Nótase una diferencia entre el testo anterior y nuestra ley; pues la culpa que esta exige no es la levísima, pero la palabra diligentissimus, está usada con hipérbole superlativum pro positivo ponitur, y puede entenderse como dice Azon, in conductore dilig ntissimo in suis (Glosa 4.').

Tampoco responde de la muerte, pérdida ó deterioro de la cosa si ocurríere por ocasión sin ninguna culpa suya: tal sucederia, por ejemplo, si siendo una casa se quemase, una nave naufragase, un molino y le llevase la avenida, una bestia y muriese de muerte natural.

Concierta con el párrafo 6.°, ley 25 Dig.: vis major, quam Græci vim divinam appellant, non debet esse conductori damnosa; á cuyo tenor hay otras declaraciones en aquel derecho: Marcius domum faciendam à Flacco conduxerat; deinde operis parte effecta terræ motu concussum erat ædificium. Massurius Sabinus ait, si vi naturali, veluti terræ motu, hoc acciderit, Flacci esse periculum (59). En el Código, estos casos se elevan á principio, como dice la ley 28: In juditio tam locati quam conducti, dolum et custodiam, non etiam casum, cui resisti non potest, venire constat.

En esta materia merece especial recuerdo el decreto de 22 de Setiembre de 1756 inserto por nota de la ley 8.", tít. X, libro X, Nov. Recop. Con motivo del daño causado á las vidrieras de Madrid por una tempestad de granizo, declaró el Consejo que lo debia sufrir el dueño de la casa, como sufriria el de la quema; y mandó que en el asunto no se admitiese recurso, niéndose esta declaracion por regla general y como ley. Así se determinó en otro caso ocurrido en 26 de Julio de 782, y en TOMO IV.

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