el de 87 con igual motivo se mandó observar dicha resolucion por edicto de la Sala de 23 Agosto, y que no se alterasen los precios de los vidrios, ni los jornales de los maestros y oficiales.

Tres escepciones admite la ley: 1.a si el arrendatario hubiese tomado sobre sí el caso fortuito. Este pacto nada tiene de inícuo, por lo que reconoce su validez el § 2.° de la ley 9.a, Digesto, orígen de la nuestra: Julianus dicit: si quis fundum locaverit, ut etiam si quid vi majore accidisset, hoc ei præstaretur, pacto standum esse. Pero se necesita estudiar bien los términos, pues la cláusula así concebida es muy vaga: el caso fortuito como antes hemos dicho, puede ser de varias especies. Los hay que ocurren con frecuencia, tales como las nieves, el granizo, y este riesgo le corre el arrendatario, aunque no lo esprese. Otros, por el contrario, son tan raros que apenas hay noticia de ellos en la memoria de los hombres, como sucede con ciertas inundaciones ó una invasion de enemigos. Otros, finalmente, ocupan un término medio entre los dos; porque ni ocurren todos los dias, ni se citan como fenómenos ó casos estraordinarios.

Gomez sostiene que en la renuncia de los casos fortuitos solo se comprenden los que acaecen comunmente, no los que rara vez se verifican, si no se hace mencion de ellos: licet casus fortuiti possunt renunciari, debet intelligi, quando essent de solilis et communiter contingentibus; secus tamen si essent insoliti et raro contingentes: quia tunc renunciatio non extenditur ad illos, nisi specialiter fiat mentio corum (núm. 19).

Otro autor, Febrero, llama casos fortuitos, insólitos ó raro contingentes, aquellos que no se han oido ni visto en la region ó territorio del fundo locado por espacio de cuarenta años, ni podia presumirse que acaeciesen naturalmente en aquel.

Nosotros resolveriamos esta duda bajo la distincion antes indicada, no considerariamos aplicable el pacto á un caso anormal y fuera de lo imprevisto por la regla de derecho: non videtur contineri pacto id de quo cogitatum non est; y como seria inútil y hasta opuesto á los efectos del contrato suponer que tuviese lugar en accidentes ordinarios, le reservariamos para casos raros y hasta estraordinarios, pero no tanto que rayasen en el límite de lo

inverosímil ó, de lo improbable. Es la mejor interpretacion que puede darse al § 3.o, ley 78, Dig. de Cont. empt.: motivo de tan encontrados pareceres: Frumenta, quæ in herbis erant, cum vendidisses, dixisti, te, si quid vi, aut tempestate factum esset præstaturum: ea frumenta nives corruperunt; si immoderatæ fuerunt, et contra consuetudinem tempestatis, agi tecum ex empto poterit.

Los arts. 1.772 y 1.773 del Código francés suministran una regla de interpretacion digna de aprecio, á saber; ó la cláusula contiene que el arrendatario soportará los casos fortuitos, ó bien empleando términos mas precisos, y á la vez mas latos, declara que toma á su cargo los casos fortuitos previstos é imprevistos. En el primer caso, la estipulacion se entiende de los siniestros ordinarios, es decir, los que ordinariamente se preven, el hielo, el fuego del cielo, el granizo; mas no los estraordinarios, como los estragos de una guerra, una inundacion ó desastres de esta especie que de ordinario no ocurren en el país. En el segundo caso responde el arrendatario de todos los casos fortuitos sean cuales fueren.

2. escepcion: si hubiese habido tardanza en devolver la cosa y despues de ella ocurriese el caso.

3. Si hubiese mediado culpa. Habiendo dicho que el arrendatario está obligado á conservar la cosa, la cuestion que de aquí puede nacer, es, si debe la culpa leve ó la levísima. Pero esta duda se resuelve segun el principio de que en los contratos celebrados por utilidad recíproca de los contrayentes, solo tiene lugar la culpa leve.

Siendo el arrendamiento un contrato bilateral y útil á ambas partes contratantes, el arrendatario está obligado á responder, segun lo prevenido por las leyes, de los daños y menoscabos ocurridos en la cosa arrendada por culpa suya, siquiera sea leve, ó lo que es igual, por falta de la prudencia y celo que un hombre medianamente cuidadoso y diligente emplea en sus propias cosas.

El principio de derecho de que la cosa perece para su ducño, no puede ser aplicable, cuando la arrendada sufre algun deterioro por culpa del arrendatario (S. 5 Mayo 1866).

El arrendatario responde no solo de su falta, sino de la qu cometa su familia ó los dependientes que tenga á su servicio incluso, dice Domat, los huéspedes, pensionistas y subarrendatarios: Culpam eorum quos induxit, præstet suo nomine, etsi nihil convenit (Ley 11). Periculum præstat, si qua ipsius eorumque quorum opera uteretur culpa acciderit (Ley 25, § 7.0; y 30, § 4.°, Dig.).

La distincion establecida por las leyes, 27, § 11, Dig. Ad leg. aquil., y la 11 de este título, es tan ocasionada á cuestiones que por eso los Códigos modernos la omiten.

Un arrendatario no puede saber el carácter de sus huéspedes ó de sus criados; pero sea cual fuere, debe responder de los daños que causen.

En cuanto á los incendios, la frecuencia con que se sucedian en Roma por defectos en la construccion, produjo diversas medidas. Ocurrióse á este mal primero inventando cláusulas de arriendo, de tal manera estrechas y apremiantes para el arrendatario, que le hacian responsable de fuerza mayor. La fórmula era ignem non habeto, es decir, que se le prohibia hacer fuego en casa para quitarle todo pretesto. Otras veces se le permitia tener fuego con tal que fuese inocente: innocens ignis, es decir, incapaz de producir desgracias. En este caso quedaba responsable sin mas escepcion que la de una fuerza mayor que burlase su vigilancia: así entre otros testos se infiere por el siguiente de Ulpiano, ley 11, Dig., § 1.o: Si hoc in locatione convenit, ignem ne habeto, et habuit, tenebitur, etiamsi fortuitus casus admisit incendium, quia non debuit ignem habere: aliud enim est ignem innocentem habere: permittit enim habere, sed innoxium ignem.

El art. 1.733 del Código francés declara al arrendatario responsable del incendio, como no pruebe que ha sido ocasionado por caso fortuito, fuerza mayor ó vicio de construccion, ó que el fuego se ha comunicado por una casa inmediata. Toda precaucion es poca para evitar una desgracia, hija de la desidia si es que no del crímen; pero como siniestro debe seguir la regla de todos los de su clase.

Si el dueño tuviere persona especialmente dedicada á cuidar de la cosa; remite un tanto la obligacion del arrendatario.

La ley 11, tít. XIX, lib. III, Nov. Recop., da reglas para reformar abusos que suelen producir incendios en las casas de la Corte.

MEJORAS DE LAS COSAS ARRENDADAS. Ley 24.-'Mejoran á las vegadas los arrendadores los heredamientos, é las otras cosas que tienen arrendadas, faciendo y labores, ó cosas de nuevo, é plantando y árboles ó viñas, porque la cosa vala mas de renta, á la sazon que la dejan, que cuando la tomaron; é por ende es derecho que así como cuando facen daño en la cosa arrendada, son tenudos de lo mejorar; bien así les debe ser conoscido, é gualardonado el mejoramiento que y ficieren. El señor es tenudo de dar las misiones que fizo en aquellas cosas que mejoró, ó de gelas descontar del arrendamiento. Fueras si en el pleito fuese puesto que ficiese de lo suyo tantas labores é mejorías como estas que de suso digimos: ca entonce seria tenudo de guardar el pleito, segun que fué puesto.

Si el arrendatario hubiese mejorado la cosa arrendada, haciendo labores ó cosas de nuevo, plantando árboles ó viñas, de suerte que valga mas en renta que cuando la tomó, debe el dueño abonárselas, ó pagándolas, o descontándolas del precio del arriendo, á menos de haber convenido en el contrato que habia de hacer las citadas labores y mejoras.

El que lleva en arriendo una cosa, puede repetir las espensas necesarias y útiles, ó descontarlas de la pension. En el terreno especulativo hay uniformidad completa entre nuestro derecho y el romano: In conducto fundo, si conductor sua opera aliquid necessario vel utiliter auxerit, vel ædificaverit, vel instituerit, cum id non convenisset, ad recipienda ea quæ impendit, ex conducto cum domino fundi experiri potest (Ley 55, § 1.o). Vel expensas consecuturum, vel nihil amplius præstaturum (61).

Aunque las mejoras hechas por el inquilino ó colono en la finca arrendada ceden en favor del dueño, tiene aquel derecho á reclamarlas, siendo de las comprendidas en dicha ley (S. 5 Abril 1867). Como que esta se limita á determinar los casos en que dichas mejoras son de abono, no concede derecho al colono para retenerlas, ni para impedir su despedida ó desahu

cio (22 Diciembre 1865). Cuando en la sentencia se reserva espresamente á los litigantes el derecho de que se creen asistidos, no se niegue al arrendatario el suyo respecto á los gastos hechos en la finca arrendada segun las condiciones del contrato (6 Febrero 1860).

Pero toda reclamacion de impensas tropieza con la dificultad de su clasificacion: lo mejor, lo mas seguro, es, lo que dice el anotador de las Partidas. Es muy conveniente que el arrendatario no principie á hacer las mejoras que crea necesarias ó útiles, sin avisar primero al dueño; pues de lo contrario se espondrá á que no se le abonen las útiles, ó á no reintegrarse cumplidamente de los gastos causados en las mejoras necesarias. La práctica del mencionado aviso, salva el derecho que tiene el dueño de hacer por sí las mejoras, ó porque pueda verificarlo con mas economía, ó porque crea que no son necesarias ó útiles todas las intentadas por el colono; y siempre seria injusto que el dueño careciese de la noticia de unos gastos que se tratasen de hacer en una cosa suya, y que se hubiera de exigir que él abonase.

Habiendo precedido pacto no hay mas que cumplirle, porque siendo de los permitidos, la voluntad de los contrayentes es ley.

ARTÍCULO 4.°

Subarriendo.

El derecho romano autorizó al arrendatario para subarrendar en todo ó en parte la cosa arrendada como no se hubiese limitado esta facultad por pacto: Nemo prohibetur rem quam conduxit, fruendam alii locare; si nihil aliud convenit (Ley 6.a, Cód. de Loc.).

Los jurisconsultos por su parte no se la disputan. Gomez, aunque con limitaciones, acepta este principio.

Escriche afirma que el arrendatario puede subarrendar á otra persona igualmente idónea ó capaz, la cosa que se le arrendó para el propio uso y no para otro, por el mismo tiempo ó menos, en el todo ó en parte, con tal que no perjudique al propietario ni á otro inquilino ó colono.