» ras, los jueces no admitan demandas ni contestaciones; y las >> que admitiesen, las determinen de plano y sin figura de juicio.»>

Al par de esta legislacion que solo por ser escepcional era ya viciosa, existian otras disposiciones, en su mayor parte de fines del siglo pasado, estableciendo nuevas preferencias: por ejemplo.

Segun Real órden de 26 de Agosto de 1784: ley 6., tít. y lib. X, Nov. Recop., los empleados en rentas, aunque no podian impedir á los dueños de casas el libre uso de ellas ni hacer que fuesen espelidos los vecinos que las ocupaban, gozaban de preferencia por el tanto en los arriendos de las que fuesen precisas para la custodia y despacho de los géneros, por no haber otras proporcionadas en el pueblo.

Por Real órden de 22 de Mayo de 1793 se declaró que no se pudiera espeler á nadie de la casa que ocupare para alojar un dependiente de rentas; pero que si se tratare de nuevo arrendamiento, fuese este preferido, usándose el medio legal de la tasa, en caso de que sin razon y con esceso y fraude se quisiera aumentar el precio del alquiler.

La ley 7. y notas 4. y 5.a de dichos título y libro declaran que si bien los oficiales militares no podian tampoco hacer desocupar las casas alquiladas, tenian preferencia en el arrendamiento de las que se encontraran desocupadas y sin arrendar con facultad de pagar por meses su alquiler.

Finalmente, con arreglo á la nota 6., id., id., los catedráticos de la Universidad de Salamanca debian ser preferido en el arrendamiento de las casas propias de la Universidad á los nuevos doctores, maestros y licenciados; en concurrencia de muchos tenian preferencia los de teología y derecho á los de medicina y artes por el órden de su antigüedad: despues de los catedráticos eran preferidos los doctores y maestros de teología y derecho á los de medicina y artes; y entre unos y otros, concurriendo solos se observaba la preferencia por antigüedad del grado en el mismo órden establecido entre los catedráticos por antigüedad de cátedras.

Así las cosas, las Córtes de 1820 trataron de establecer re

glas de justica para estos arriendos, y aun acordaron cierta resolucion equitativa, pero que no llegó á publicarse. En las de 1837 presentó el Gobierno el espediente promovido por varios propietarios de casas de la Corte, apoyados por el Ayuntamiento de Madrid, sobre derogacion del auto acordado y restablecimiento del decreto de las Córtes de 1820 que declaraba estensiva á los inquilinatos de casas de Madrid la libertad sancionada para los arrendamientos de prédios rústicos en 8 de Junio de 1813. El Gobierno manifestó su opinion conforme á la del Tribunal Supremo de Justicia y á favor de los propietarios, y las Córtes redactaron su proyecto de ley que no llegó á discutirse hasta las de 1841 en que fué aprobado.

ARTÍCULO 2.°

Examen de la ley de 9 de Abril de 1842.

Art. 1.o-Los dueños de casas y otros edificios urbanos, así en la Corte como en los demás pueblos de la Península é Islas adyacentes en uso del legitimo derecho de propiedad, podrán arrendarlos libremente desde la publicacion de esta ley, arreglando y estableciendo con los arrendatarios los pactos y condiciones que les parecieren convenientes, los cuales serán cumplidos y observados á la letra.

Este artículo aplica al arrendamiento el principio general de toda contratacion: por él cesan todos los privilegios y el derecho de propiedad recobra sus legítimos dominios. La legislacion general prevalece sobre la escepcional y privilegiada, acabando con preferencias que agobiaban á los dueños de casas y otros edificios urbanos. Estudiadas las antiguas disposiciones hemos visto que unos la tenian para entrar en el inquilinato en concurrencia con cualquier persona; otros para continuar en el inquilinato concluido el tiempo, aun contra la voluntad del dueño.

Ambos privilegios eran á cual mas incompatibles con el derecho de propiedad, por lo que el artículo rompiendo las antiguas trabas, declara que el dueño en el ejercicio legítimo de este

derecho, puede arrendar su casa ú otro edificio urbano libremente, pactando con los arrendatarios las condiciones que bien les parezcan.

Sin embargo, la cuestion de inquilinatos será siempre un problema de solucion difícil, y la razon és obvia: consultando solo la libertad se resuelve su aspecto jurídico; pero la seguridad del inquilinato' puede quedar comprometida, y esto agrava la dificultad bajo el aspecto económico. Dependiendo las mas de las veces las utilidades del comercio del crédito que la actividad y la industria de los comerciantes gana para el establecimiento, un dueño árbitro puede causarles graves perjuicios, prevaliéndose de su situacion para forzar los alquileres ó desalojarles del comercio. El propietario que de esta suerte se conduzca, no habrá dispuesto de una cosa suya, sino que atentando contra el crédito ajeno, en rigor habrá dispuesto de una cosa que no le pertenecia. Para evitar este peligro á que la ley deja espuestas todas las industrias, los inquilinos tienen un medio indirecto en las condiciones con que hagan sus arriendos, la ley puede concederles otro mas directo, permitiéndoles reclamar de su sucesor una indemnizacion proporcional segun e crédito del establecimiento.

Art. 2. Si en estos contratos se hubiere estipulado tiempo fijo para su duracion, fenecerá el arrendamiento cumplido el plazo, sin necesidad de desahucio por una ni otra parte. Mas si no se hubiese fijado tiempo ni pactado desahucio, ó cumplido el tiempo fijado, continuase de hecho el arrendamiento per consentimiento tácito de las partes, el dueño no podrá desalojar al arrendatario, ni este dejar el prédio sin dar aviso á la otra parte con la anticipacion que se hallare adoptada por la costumbre general del pueblo, y en otro caso con la de cuarenta dias.

La antigua jurisprudencia no contenia reglas precisas sobre la duracion de los inquilinatos, pues aunque de las leyes de Partida podia inferirse que cesaba en cualquier tiempo sin mas que hacer el desahucio con la anticipacion conveniente, la práctica, en la mayor parte de las provincias, era continuarle un año mas.

El citado artículo prevé y resuelve varios casos, á saber: 1.° Contratos en que se haya fijado tiempo para su duracion sin necesidad de desahucio: 2.° Con término, pero pactando la necesidad de desahuciar: 3. Otros en que no se haya determinado plazo de duracion ni desahucio: 4.° En que no se haya fijado tiempo, pero sí la necesidad de desahuciar; y 3.o En que estipulado plazo, continúe de hecho el arrendamiento.

La regia fundamental, casi la única, consiste en cumplir los pactos franca y espontáneamente convenidos. Cuando los contrayentes han señalado límite al inquilinato, concluye, ipso facto, sin necesidad de desahucio, porque tal ha sido su voluntad. Aunque hayan fijado plazo, no concluye si pactaron la necesidad de desahuciar. Si no se fijó tiempo, el desahucio suple sus veces, y ha de preceder á la conclusion del contrato. No habiendo señalado plazo, ni convenido en la necesidad del desahucio, ó cuando cumplido el tiempo, continuase el inquilinato por consentimiento de las partes, el dueño podria desalojar al arrendatario, ó este dejar el cuarto segun fuese su voluntad; mas como ninguno de ellos ganaria nada de esta incertidumbre, supliendo su silencio en cosa que es tan esencial, la ley les impone el deber de darse mútuo aviso con la anticipacion establecida por la costumbre general del pueblo, ó en otro caso con término de cuarenta dias. El Senado señaló sesenta dias, pero no se admitió su enmienda, creyendo acaso preferible el ejemplo de la citada ley de Felipe III, que fijó aquel plazo.

El presente artículo, en cuanto ordena que se dé prévio aviso al inquilino para desalojar la finca, solo es aplicable al caso de haberse cumplido por el mismo las obligaciones estipuladas en el contrato (S. 10 Junio 1864). Si, pues, no las observa ni paga con puntualidad la renta, carece de título para optar á este beneficio. No siempre ni en todo caso concede la ley al inquilino cuarenta dias de término para el desahucio; pues por sentencia de 19 de Junio de 1866 se ha recordado oportunamente que el presente artículo preceptúa que si en estos contratos se hubiere estipulado tiempo fijo para su duracion, fenecerá el arriendo, cumplido el plazo, sin necesidad de

desahucio por una ú otra parte. Por consiguiente, siempre que se señala término fijo para la duracion del arrendamiento, fenece este á la conclusion de aquel sin necesidad de desahucio (S. 21 Febrero 1867). Trascurridos mas de los cuarenta dias desde la celebracion del acto conciliatorio hasta la presentacion de la demanda, claro es que no se infringe este artículo cuando se previene al inquilino que desocupe la habitacion en el término de ocho dias (S. 7 Noviembre 1867). Tampoco se falta á la ley cuando el comprador de una casa arrendada cumple con la obligacion de dar al inquilino el oportuno aviso de despedida (S. 7 Abril 1868); ni cuando, si bien se estipuló que terminado el tiempo del arrendamiento, continuaria este por el consentimiento tácito, se da el espresado aviso en tiempo y forma al inquilino para que deje desocupada la habitacion (S. 7 Mayo 1868).

Art. 3. Los arrendamientos ya hechos y pendientes á la publicacion de esta ley, se cumplirán en los mismos términos en que se hayan celebrado, y por todo el tiempo y en la forma que debian durar, con arreglo á la ley que ha regido en Madrid hasta ahora, reales resoluciones, práctica y costumbre vigente al tiempo de celebrarse dichos contratos.

Aunque la ley declaraba la libertad de los arriendos, no quiso igualar los antiguos con los modernos: procurando evitar los inconvenientes de la retro-accion, mandó que los pendientes á su publicacion se cumplieran en los términos en que se hubiesen celebrado por el tiempo y en la forma que debian durar con arreglo á las leyes y costumbres vigentes en la Corte al tiempo de celebrarse.

Háse notado en los términos del artículo confusion ó falta de exactitud, porque si la ley es general, no debió referirse á los 'contratos celebrados en Madrid, sino comprender los de todos los pueblos de la Península. Pero los de Madrid eran los que mas se apartaban de la ley comun: citándolos como ejemplos, dió á entender que la regla era la misma para todas partes.

Art. 4. Quedan derogadas para lo sucesivo la ley 8.3, titu