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contrario acontece con las cosas llevadas á un prédio urbano, se necesita averiguarlas: et est quodammodo injuriossum ea detegere, et investigare.

Ley 6.-A logando un ome á otro casa, ó tienda, fasta tiempo cierto, pagándole el que la recibe, el aloguero que pone con él, á los plazos en que se avinieron, non le puede echar della, fasta que el tiempo sea complido. Fueras por cuatro razones. La primera es, cuando al señor cae la casa en que mora, toda ó parte della, ó está guisada para caer, é non ha otra en que more; ó ha enemistad en aquella vecindad en que mora ó otra premia, ó si casase él alguno de sus fijos ó si los ficiese caballeros. La segunda es, si despues que la logó, aparesció alguna cosa atal en la casa, porque se podria derribar si non fuese adobada. Pero en estos dos casos tenudo es el señor de la casa de dar al alquilador otra en que more, atal con que le plega, fasta el tiempo en que debe morar en la otra, ó descontarle del loguero tanta parte, cuanta viniere en aquel tiempo que debe morar en ella. La tercera, cuando el que toviese la casa logada, usase mal della, faciendo en ella algun mal porque se empeorase, ó llegando en ella malas mugeres ó malos omes, de que se siguiese mal á la vecindad. La cuarta si alogase la casa por cuatro años ó cinco, aviendo á dar por ella cada año loguero cierto; ca si pasaren dos años que non pagase lo que avia á dar, dende adelante puédele echar della. E por cualquiera destas razones puede echar ante de tiempo el señor de la casa al que la toviere alogada ó alquilada, maguer el otro non quiera.

Alquilada una casa por cierto tiempo, el derecho romano solo autorizaba el desahucio en los casos citados por la ley 3.", Cód. Loc.: Ede quam te conductam habere dicis, si pensionem domino in solidum solvisti, invitam te expelli non oportet, nisi propriis usibus dominus eam necessariam esse probaberit, aut corrigere domum maluerit, aut tu male in re locata versata es.

La legislacion pátria convino igualmente en dar flexibilidad al contrato admitiendo causas para terminarle antes de cumplido el plazo, Ley 2.2, F. R. El que logare su casa á otri á plazo, no la pueda toller fasta el plazo, fuera si la quisiere refacer,

habiendolo menester la casa, ó si en ella ficiere daño, tajando la madera, ó otro daño semejable, y en esta guisa, no le demande el señor el aloguer mas de por el tiempo que hi moró.

El arrendatario tampoco se puede despedir: fuera si pagare todo el aloguer, é si la casa oviere menester de se refacer, y el señor no quisiere refacerla, afrontandolo aquel que la tiene puedegela dejar; é dé el loguero del tiempo que hi moró, é no

mas.

De las Partidas nada hay que hablar, porque la ley trascrita va á ser objeto de nuestro exámen.

1.° Concede el desahucio aun sin llegar el término, cuando el dueño no tenga casa en que vivir por haberse arruinado ó amenazar ruina la suya ó por otra causa grave, como la enemistad con los vecinos ó la circunstancia de haberse casado ó haberse hecho un hijo caballero.

Usando la ley tiempo de presente, cae la casa, denota que la necesidad ha de ocurrir de improviso: que el beneficio no tendria lugar si se presumiese que habia de ocurrir, segun la glosa y la opinion de los doctores sobre la ley ade. Del mismo modo se duda si se entenderia escluida la escepcion habiendo mediado el pacto de non expellendo. Aunque algunos autores son de esta opinion, Lopez sigue la contraria, quia promisio de non expellendo debet intelligi rebus sic extantibus, non si necessitas superveniat.

La ley romana fué una concesion otorgada al derecho de propiedad en detrimento de los derechos del arrendatario. Las limitaciones de la nuestra, sin destruir el pensamiento, atenuaron mucho sus inconvenientes. Varias causas pueden obligar al dueño á abandonar su domicilio; pero la mas directa es ineficaz para rescindir el arriendo si no es urgente, si no está probada.

La escepcion fundada en el hecho de armarse un hijo caballero tiene el sabor de su época. Lopez cree que segun costumbre antigua de España, cuando un hijo abrazaba la profesion de las armas constituia domicilio aparte, y necesitaba casa, y dice que lo mismo debia ser haciéndose doctor, abogado ó presbítero: ita quod indigeret ampla domo seorsùm à patre (Glosa 5.*).

Si despues de celebrado el arriendo apareciese en la ca

sa alquilada necesidad de obrar para precaver su ruina. Sobre cuyo estremo Lopez advierte, que hecha la reparacion, puede el inquilino volver á su casa, aunque haya sido despedido para reedificarla. Testo si duv (§ 3.'), cum inquilinus, Dig. uti possidetis.

Si el arrendatario no conviene en la necesidad de edificar puede oponerse, pidiendo un reconocimiento ó utilizando cualquier otro medio de defensa.

En cualquiera de los casos exige la ley, como condicion del desahucio, que el dueño haya de facilitar al arrendatario otra casa en que viva, ó descontarle la parte proporcionada de alquiler.

3.o Cuando el arrendatario usase mal de la casa, ocasionando daño para que se empeore, ó teniendo nialas mujeres ó malos hombres de que se siguiese perjuicio á la vecindad.

El arrendamiento lleva por condicion, aunque no se esprese, el buen uso de la cosa, justo es que el inquilino, que le haga malo, pierda su derecho. El abuso puede consistir en dos cosas; en causar daño material ó en habitárla con escándalo de la vecindad. En esta última parte acaba la ley las cuestiones promovidas por los intérpretes, declarando que sin que resulte daño material para la casa ni para su dueño, puede despedir al inquilino que la habita con mujeres ú hombres perdidos que causen escándalo en la vecindad.

Ha sido motivo de controversia si del mismo modo que en los casos anteriores deberá el dueño abonarle la parte correspondiente del precio: Lopez agita esta cuestion en la glosa 7.a, y aunque existen motivos para creer que no; lo uno porque la ley no debe estenderse fuera de los casos que comprende; lo otro, porque la culpa no la tiene el dueño, sino el inquilino; otros hay que prueban lo contrario, á saber: 1.° Que la ley establece la obligacion de proratear el precio como alternativa para en el caso de que no pueda proporcionar al inquilino otra casa: 2.° Que no ha podido ser su objeto derogar el principio general de que nadie debe enriquecerse en perjuicio de otro. De manera que como mas equitativo aceptariamos el término medio indicado en la propia glosa: Fortè posset aliter distingui, quod aut dominus reperit conductorem pro tempore futuro, et tunc fiat remissio

mercedis: si verò non reperiatur, tunc procedat prima opinio indistinctè, ne dominus damnificetur ex culpa coloni, vel inquilini.

4. Si estando la casa arrendada por cuatro ó cinco años, con precio señalado para cada año, pasasen dos sin pagar la pension.

Como llevamos dicho, no hay oposicion entre este precepto y otro de la ley anterior. Verificado el arriendo por un número determinado de años, y en concepto de hacer el pago por anualidades, han de haber pasado dos sin pagar la pension para dar por terminado el arriendo.

Al obligar esta ley al dueño á dar al inquilino interinamente casa en que viva, hasta que pueda volver á la primera, despues de ejecutados en ella los reparos necesarios, presupone, como es natural, la existencia de la finca, por consiguiente se ha declarado (S. 9 Mayo 1851), que no puede tener aplicacion cuando el antiguo edificio es demolido y se levanta otro sobre la misma área, de distribucion diversa y que no pudo ser objeto de un contrato celebrado con anterioridad á su edificacion.

En cuanto previene que arrendada una casa ó tienda por cuatro ó cinco años, puede el dueño desahuciar al inquilino si dejare de pagar la renta de dos años, se ha declarado, prescindiendo, si despues de la de 1842 está ó nó vigente, que no puede aplicarse cuando no ha sido objeto de la cuestion litigiosa el tiempo estipulado para la duracion del arrendamiento (S. 30 Junio 1865).

Importa además advertir que la ley trascrita no es aplicable al arrendamiento de prédios rústicos; en los cuales ni aun por la la necesidad sobreviniente del dueño puede ser despedido el arrendatario: Cum mysterio lex tantum loquitur in æde et prædio urbano: la ley contiene un privilegio que no se puede ampliar: la habitacion es parte de los alimentos (Gomez, núm. 6, Var. Res.).

Como el derecho es recíproco, puede el inquilino despedirse cuando la casa necesite urgentes reparaciones si el dueño no las hace. Y tambien cuando un vecino, levantando su casa, le quite las luces necesarias para su oficio: Si, vicino ædificante obscurentur lumina cœnaculi..... quin liceat colono vel inquilino relinquere conductionem, nulla dubitatio est (Ley 25, § 2.o, Dig. de Loc.).

ARTÍCULO 2.°

Enajenacion de la cosa arrendada.

Ley 19.-'Aviendo arrendado algun ome á otro, casa, ó heredamiento á tiempo cierto, si el señor della la vendiere ante que el plazo sea cumplido, aquel que la del comprare, bien puede echar della al que la tiene alogada; mas el vendedor que gela logó, tenudo es de tornarle tanta parte del loguero, cuanto tiempo fincaba que se debia della aprovechar. Pero dos casos son en que el arrendador de la cosa arrendada, non podria ser echado della, maguer se vendiese. El 1.o, si fizo pleito con el vendedor cuando gela vendió que non lo pudiese echar della al que la toviese logada, fasta que el tiempo fuese complido á que la logó. El 2.0, cuando el vendedor la oviese logada para en toda su vida de aquel á quien la logara, ó para siempre tambien del, como de sus herederos. Ca por cualquier destos casos 'non la podria enagenar, para poderle echar della al que la tenia logada ó arrendada; ante decimos que debe ser guardada la postura.

Es permitido al dueño vender la cosa arrendada antes de concluir el tiempo del arriendo, y el comprador puede espulsar de ella al arrendatario, abonándole el vendedor tanta parte de precio cuanto tiempo restase para su conclusion, menos en dos casos, si medió pacto en contrario entre el arrendatario y vendedor, ó cuando el arriendo se hubiese hecho para toda la vida del arrendatario ó por siempre.

El derecho romano habia decidido que el comprador no estaba obligado á respetar el arriendo hecho por el vendedor: Emptorem quidem fundi necesse non est stare colono cui prior dominus locavit, nisi ea lege emit. Verum si.......... (Ley 9.3, Cód. Loc.).

Esta decision no era peculiar al caso de venta de la cosa arrendada, sino que tenia del mismo modo lugar en el legado, usufructo, etc. El sucesor particular, cualquiera que fuese su título, estaba dispensado de cumplir el arriendo hecho por su causante, pues en el sistema de aquel derecho, este contrato solo producia obligaciones de persona á persona cuya violacion

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