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es apelable en ambos efectos, se remiten desde luego los autos á la superioridad, y se sigue la segunda instancia con sujecion á las reglas del juicio de interdictos.

Si en la comparecencia verbal no conviene el demandado en los hechos, debe el juez dar por terminado el acto, y conferirle traslado de la demanda, la cual en adelante se sustancia con arreglo á los trámites del juicio ordinario (1).

3.o

Reclamacion del colono sobre mejoras ó beneficios hechos en la finca.

Cualquiera que sea el órden con que se haya procedido á declarar el desahucio y decretar el lanzamiento, puede al tiempo de realizarse este reclamar el arrendatario alguna indemnizacion de mejoras ó beneficios. La ley previene sobre este punto (2) que si en la finca rústica hubiere labores ó plantio que el colono reclame como de su propiedad, se haga mencion de ello para seguir despues las breves actuaciones que establece; y añade, que si el demandado hubiere reclamado labores, plantio ú otra cual– quiera cosa que haya quedado en la finca, por no poderse separar de ella, se proceda á su avalúo (3). La primera de estas disposiciones se refiere únicamente á finca rústica y á las labores ó plantio, y la segunda habla en general de finca, sin distinguir entre rústica y urbana, extendiéndose á hacer mencion de cualquiera otra cosa que no pueda separarse de ella; de manera que parece aplicable el precepto legal á toda clase de fincas á toda clase de objetos propios del colono ó inquilino que no pueda llevarse consigo.

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Creemos que esta es la inteligencia de la ley, sin violentar su texto; pero creemos asimismo que su disposicion parece ha que

(1) Arts. 669 á 672 de la ley de enjuiciamiento civil.

(2) Art. 652 id.

(3) Art. 656 id.

rido referirse à beneficios ó mejoras de poca entidad, hechas en la finca por el arrendatario, cuando establece para su indemnizacion un procedimiento brevísimo, en que no estan suficientemente protegidos los derechos de las partes.

Si la reclamacion se redujese á una cantidad que no excediera de los 3,000 rs. que la ley señala como de menor cuantia, pódria ser conveniente un procedimiento breve, aunque no tanto como el de un simple juicio verbal; pero debe tenerse en cuenta que en cierta clase de fincas y en algunos paises se hacen por los colonos labores, plantios, abonos y hasta albergues, edificios, artefactos y otros beneficios y mejoras de tanta consideracion, que no solamente suelen exceder de la expresada cuantia, sino llegar á muchos miles de duros; y no parece posible que en estos casos las justas reclamaciones del inquilino ó colono se decidan en juicio verbal y sin mas garantia que la apelacion sumariamente sustanciada.

Necesarias serán las rectas é ilustradas decisiones de la jurisprudencia para fijar bien el sentido de la ley en punto que tan grave puede ser, por la entidad de las indemnizaciones que se litiguen.

Hecha la reclamación por el arrendatario, debe redactarse en los autos diligencia expresiva de la clase, extension y estado de las cosas reclamadas; pero sin que sea obstáculo para el lanzamiento, que se ha de ejecutar irremisiblemente (1), y luego procederse al justiprecio de aquellas por peritos que nombren las partes, y tercero de oficio en caso de discordia (2). Este nom→ bramiento debe, en nuestro juicio, hacerse libremente por el juez, pues la ley no previene que se verifique en sorteo entre los mayores contribuyentes al subsidio.

Ejecutado el aprecio, puede el colono pedir que el dueño de la finca le abone la cantidad que le corresponda; y si formula su reclamacion, no sigue esta el curso regular de una demanda ordinaria, sino convocadas las partes, como ya se ha dicho, á juicio

(1) Art. 652 de la ley de enjuiciamiento civil.

(2) Art. 656 id.

TOMO II.

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verbal; y oidas estas y recibidas en el acto las pruebas que propongan, dicta el juez la providencia que estima justa, la cual es apelable en ambos efectos. Si se interpone el recurso se remiten los autos al tribunal superior, con citacion y emplazamiento en la forma ordinaria, sustanciándose el recurso en los términos que á su tiempo se dirá respecto de las sentencias que recaen en los interdictos (1).

Cualquiera que sea la reclamacion, comunmente convendrá que se forme pieza separada acerca de ella para no entorpecer el curso de las actuaciones del desahucio y lanzamiento, si estas no estuvieren ejecutoriamente terminadas.

CAPITULO II.

DE LOS RETRACTOS.

Sabido es que el retracto consiste en el derecho que tiene una persona á ser preferida por el tanto en la venta de una finca, y que puede ser de tres clases: 1. de abolengo ó gentilicio, el cual compete á los parientes dentro del cuarto grado del dueño ó vendedor: 2.a de comuneros ó condueños de la misma finca; y 3.* de dominio directo ó útil, que corresponde á cualquiera de los co-propietarios (2).

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La legislacion antigua no habia determinado bien la forma y trámites de proponer y declarar en juicio estos derechos, y era muy varia, y muchas veces lenta y abusiva la sustanciacion que se les daba; mas la nueva ley ha regularizado este procedimiento de una manera conveniente, estableciendo dos actuaciones verbales para economizar trámites y gastos, reduciendo los términos y evitando los fraudes à que solian dar lugar los retractos por falta de precauciones oportunas.

Cualquiera que sea la naturaleza del que se proponga, es juez competente para conocer de estas demandas, como dijimos en la

(1) Arts. 659 y 660 de la ley de enjuiciamiento civil. (2) Pueden verse las leyes del tít. 13, lib. 10, N. R.

primera parte de esta obra al tratar de los límites de la juris– diccion ordinaria, el del lugar en que esté situada la cosa que se pretenda retraer, ó el del domicilio del comprador de la misma cosa, á eleccion del demandante (1).

Para que sea admisible y pueda tener curso en juicio la demanda de retracto, no es necesario el acto de la conciliacion, sino que, cualquiera que sea su clase, cumpla el demandante con Jos siguientes requisitos:

1.° Que la interponga en el juzgado competente dentro de nueve dias contados desde el otorgamiento de la escritura de venta de la cosa que se intenta retraer.

2.° Que consigne el precio si es conocido, ó si no lo fuere que dé fianza de consignarlo luego que lo sea.

3.° Que acompañe alguna justificacion, aun cuando no sea cumplida, del título ó causa en que se funde el retracto.

4.° Que presente una copia en papel comun de la demanda (2).

Ademas de estas circunstancias, extensivas á toda clase de retractos, tiene obligacion el demandante de llenar respectivamente alguna de las tres condiciones que siguen:

1. Si el retracto es gentilicio ó de abolengo, ha de contraer el compromiso de conservar la finca retraida, á lo menos por espacio de dos años, á no ser que alguna desgracia le hiciere venir á menos fortuna y le obligue á la venta de la misma cosa retraida (3).

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2. Si el que intenta retraer es comunero ó compartícipe en el dominio de la finca, debe comprometerse á no vender su participacion en la propiedad que retraiga, por espacio de cuatro años (4). 3.a Si el retracto lo propone el dueño directo ó útil, ha de obligarse á no separar ambos dominios durante seis años (5). Estas precauciones tienen por objeto evitar cualquier fraude

(1) Art. 673 de la ley de enjuiciamiento civil.

(2) Párs. 1., 2.°, 3. ° y 7. del art. 674 de dicha ley.

(3) Pár. 4. de dicho art. 674.

(4) Pár. 5. id.

(5) Pár. 6.

id.

:

que el demandante intente por medio del retracto, abusando del derecho que le da la ley, para enajenar inmediatamente y en daño del primer comprador, la finca retraida ó la participacion que en ella adquiera. Aquella no determina de qué manera ha de contraer dicho compromiso, si por medio de escritura pública, ó constituyendo dicha responsabilidad solamente en el escrito de demanda firmado y ratificado bajo juramento.

Creemos, pues, que este punto está fiado al recto y prudente arbitrio judicial, segun la entidad de la finca objeto del retracto y las demas circunstancias que concurran; pero en nuestro concepto basta que el retrayente se obligue por medio del escrito, del cual á su tiempo se puede hacer referencia para la toma de razon en la contaduria de hipotecas, del modo que despues di

remos.

Si el que intenta el retracto no reside en el mismo pueblo donde se ha otorgado la escritura de venta de la finca que lo motiva, tiene para deducir la demanda, ademas de los nueve dias expresados, uno por cada diez leguas que diste dicho pueblo del de su residencia; pero si maliciosamente se hubiere ocultado la venta para evitar el retracto, no empieza á correr el expresado término hasta el dia siguiente al en que se acredite que el retrayente ha tenido conocimiento del contrato.

Propuesta la demanda, debe el juez proveer auto teniéndola por presentada y mandando depositar la cantidad consignada en el establecimiento público destinado al efecto, ó bien admitir bajo su responsabilidad fianza en los casos en que proceda, lo cual parece sometido á su prudente juicio; reservándose determinar sobre el fondo del asunto, luego que se presente en autos certificacion que acredite haberse intentado el acto conciliatorio.

En este estado, el que solicita el retracto debe proponer la conciliacion con el comprador por los medios comunes, y si no lo consigue, presentar certificacion que acredite haberla intentado sin efecto, y el juez en su vista dar traslado de la demanda al mismo comprador de la finca, emplazándolo, y entregándosele la copia presentada, en la forma que dijimos respecto del juicio ordinario.

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