1. El verdadero valor de una finca puede determinarse por medio del valor en renta, y del valor en venta, que necesariamente han de coincidir cuando aquella se encuentra en condiciones á propósito para dar todo el rendimiento que debe, segun su clase. Buscando entonces uno de esos valores fácil es determinar el otro. 2. En el valor en venta de una propiedad hay que distinguir el valor de las construcciones, y el del terreno. Este último se subdivide en valor del terreno propiamente dicho, y en el mas valor que el terreno adquiere por razon de lo edificado, el cual es fácil determinar, cualquiera que sea su importancia. 3. Cuando un constructor trata de edificar, su propósito es el de obtener una ganancia legítima. Antes, pues, de comprar el terreno que le agrada, hace el cálculo mas exacto posible del resultado de la operacion y, si se persuade de que va á obtener un beneficio, se decide á construir: á este beneficio es á lo que doy el nombre de mas valor por razon de las construcciones. Supongamos, por ejemplo, un terreno en un barrio ocupado con preferencia por el comercio y acreditado en este concepto, de 8,000 pies superficiales, en el que hay construidos 4,000 pies: que el terreno costó á razon de 100 reales el pie superficial y que se pagó á 120 reales el pie de construccion. Los 8,000 pies de terreno habrán costado 800,000 reales, y la construccion 480,000, lo que hace un total de 1.280,000 reales. Pero suponiéndose, como se supone, la finca en un sitio muy solicitado, figurémonos que el dueño puede obtener una renta de 80,000 reales, lo cual no dista de la realidad, porque en la calle del Cármen y en otras varias, se dan ejemplos de productos aun mucho mas elevados con relacion al capital. Ahora bien, si el dueño trata de venderla, no querrá naturalmente capitalizarla á mas de 4 por 100, que es la capitalizacion reconocida para las fincas urbanas en Madrid, porque es sabido que cuanto mas alto es el interés menor es su capital, y para el comprador, dado el mismo interés, la finca será mas cara, porque tendrá que añadir á su desembolso los gastos de escritura, de traslacion de dominio, etc., que nada le producen. Así, pues, la diferencia entre 2.000,000 de reales, que es lo que resulta de capitalizar la renta al 4 por 100, y el coste de la finca de 1.280,000 reales será el mas valor del terreno por efecto de las edificaciones, y lo que con ellas habrá ganado el propietario al cabo de algun tiempo de haberle comprado. 4. Ahora conviene esplicar por qué ese mas valor debe atribuirse al terreno y no á las construcciones; sin embargo de que sin ellas no se habria obtenido semejante resultado. Supóngase que, en lugar de hacerse el negocio en uno de los barrios céntricos, y ocupados por el comercio de Madrid, se hace en la Rivera de Curtidores ó en la calle de Rodas; ó, sin esforzar tanto el razonamiento, en la calle de Embajadores ó del Meson de Paredes. En este caso, como en todos, el precio del terreno propiamente dicho estará en razon del sitio ó barrio en que se halla, y las construcciones no costarán mas que en la primera hipótesis; ó si hay alguna diferencia será corta. Este segundo negocio no producirá sin embargo, el 4 por 100 de los gastos ó desembolsos hechos, y con mayor razon puede decirse que no producirá mas valor de ningun género. Luego es indudable que ese mas valor debe atribuirse esclusivamente al terreno, esto es, á su situacion una vez levantadas las construcciones, y lo prueba el que, teniendo en otro punto escasa estimacion el suelo, las construcciones no han podido hacerla mayor. 5. Y hé aquí lo que llamo valor en renta, esto es, el producto de la finca capitalizado á un tipo dado, que si es todo lo elevado que debe ser atendida la clase del inmueble, comprenderá el mas valor del terreno, el valor propiamente dicho, y el de las construcciones; pudiendo ser en otro caso inferior á ellos, es decir, al valor de las construcciones y del suelo; y hé aquí tambien por qué el valor en renta y el en venta han de coincidir, por necesidad, cuando la finca se halla en condiciones tales que rinda todos los productos que de ella deben esperarse, segun su naturaleza y el uso á que se la destina. 6. Si examinamos ahora las vicisitudes porque andando el tiempo, pasarán las distintas partes de que consta una finca, tendremos que aumentando su valor en renta, ya sea de un modo rápido, ya insensiblemente, pero de una manera progresiva, el terreno es el que aumenta de valor, porque su situacion es la que mejora de dia en dia y la que hace que la renta aumente, toda vez que las construcciones quedan segun su mayor ó menor solidez, estacionadas durante algun tiempo, envejecen y llega por fin un dia en que se arruinan. Por esta razon designan algunos á esta parte de la propiedad con la denominacion de valor fungible, esto es, que se gasta, que se consume con el uso; y se vé claramente que de las diversas partes de que consta un edificio, la una disminuye de valor al propio tiempo que la otra aumenta. 7. Cuando se trata, pues, de determinar el valor de un inmueble debe comenzarse por averiguar Formula à hallar cuadra el valor del terreno, ó sea del pie cuadrado de solar segun la zona en que se encuentra, y el de las construcciones. El mas valor deberá fijarse por la renta que, por término medio, se pague, tomando en consideracion la edad de la finca. Por manera que, constando el valor del inmueble de su valor en venta y del aumento que determine su valor en renta, deberá partirse de esta para buscar el valor del solar y aumentar al mismo el de las construcciones. 8. Los celosos y muy entendidos arquitectos alor del de Villa, don Félix María Gomez y don Manuel e solar. Martinez Nuñez, el primero en su Resúmen de las tablas y fórmulas para la tasacion en venta y renta de los solares y fincas urbanas de la villa de Madrid, dado á luz en 1859, y este en su Manual de evaluacion de los solares y fincas urbanas, publicado en 1867, vienen á dar la misma fórmula, con muy corta diferencia, para la determinacion del valor del pie cuadrado de solar. Héla aquí: a=el valor, en reales, del pie cuadrado de solar. p' el producto bruto anual por pie cuadrado de piso, de la zona de poblacion de que se trata. |