es conocido el de la zona de poblacion. (Véase la pág. 25.) El arreglo de los alquileres, dice el señor Gomez, se hará siempre en absoluto por estas relaciones deducidas de los costes de construccion respectivos de cada planta, y despues de practicada esta operacion, que modificarán en algunas ocasiones los coeficientes de las plantas bajas por los de las principales, se harán las modificaciones relativas á los alquileres, en vista del plano de la localidad, ó de las condiciones de distribucion del piso á que se apliquen. Si el producto bruto por pie cuadrado de solar se hubiese calculado por la fórmula que se dará al efecto, pág. 25 y resultase menor que el que se deduzca de los padrones municipales, ó por cualquier otro medio, piensa el señor Gomez que la diferencia debe distribuirse en solo las plantas bajas, si el comercio en aquella zona ocupa esta solamente, y entre la baja y entresuelo si ocupa las dos, en cuyo caso la distribucion será como 1:0,677, siendo este último valor para el entresuelo.-Yo creo, sin embargo, que esa diferencia debe distribuirse en muchos casos en todos los pisos, porque si es verdad que la afluencia del comercio es la que mas contribuye á levantar la renta en ciertas localidades, tambien contribuyen las demás clases, y aun hay puntos en que no es el comercio el que determina la subida de los alquileres, sino que se debe esta á causas de diversa índole, como sucede en la calle de Alcalá, por ejemplo, y en la misma Carrera de San Gerónimo y Plaza de las Córtes, hasta el Prado. Hé aquí, por lo demás, el ejemplo que propone el señor Gomez por via de APLICACION. Siendo 8 rs. el producto bruto, anual por pie cuadrado de solar en la zona de poblacion en que se halla situada una casa que consta de planta baja, principal, segunda y tercera, ¿cuál será el producto bruto anual por pie cuadrado de piso? Si la calle fuese de las llamadas de comercio, la aplicacion no necesita modificarse; pero si no lo es, se modificará de la manera siguiente: Producto nto anual rado de so ir p. 10. Pero para conocer el producto bruto de picua una finca por pie cuadrado de solar, ¿no bastará atenerse á la declaracion de su dueño? No, ciertamente, porque teniendo en cuenta lo que el propio interés influye en semejantes casos, puede suceder, y sucede en efecto la mayor parte de las veces, que el dueño no sea competente para determinarlo, ora porque lo reduzca, ó bien porque lo exagere mas de lo justo. El valor de las rentas que una finca debe producir se sabe por las notables diferencias que existen, á menudo, entre las rentas comparadas de muchos inmuebles en el mismo barrio, y en la misma calle; aunque esos valores son, en medio de todo, tan irregulares y tan arbitrarios, que seria de desear se destinase un lugar á la contratacion de los inmuebles, donde se publicase el alza y la baja de los mismos, como se realiza con los efectos públicos y con las acciones y valores fiduciarios de las compañías autorizadas para emitirlos. 11. Interin esto no suceda, lo que deberá hacerse será establecer el tipo de comparacion entre el mayor número de fincas posible de la misma clase, destinadas al mismo uso, y de la misma localidad, para que, conocidos que sean el producto bruto máximo y mínimo de cada pie superficial, ó el de todas las fincas que entran como término de comparacion, y dividido este por el número de pies superficiales que ocupan, se pueda deducir el producto medio, á la manera que se ha hecho para obtener el valor de p', esto es, el producto bruto de cada pie cuadrado de piso, y, por ese producto medio, el que debe atribuirse á la finca, haciendo en él las variaciones que aconseja su emplazamiento; pues en la misma calle puede suceder que el producto varíe segun la orientacion, segun la finca se encuentre á los estremos ó en el medio, segun la proximidad á los grandes centros de poblacion, á los paseos, etc., y segun otra porcion de circunstancias que el perito no debe desatender. Tambien deberá éste consultar otros datos y son las utilidades asignadas al inmueble por el propietario en las relaciones dadas á la Hacienda pública para la reparticion de la contribucion territorial, la riqueza imponible graduada á la finca para la distribucion de aquella, y la cuota que le haya correspondido en los años últimos, las declaraciones hechas por los inquilinos bajo su firma, en los empadronamientos que hace la municipalidad, y que, por lo mismo de no intervenir en ellos los propietarios, ofrecen mas garantías de verdad, las pólizas de seguros, las inscripciones en el registro de la propiedad, si se trata del arrendamiento á largas fechas, ó de la servidumbre personal de habitacion adquirida por título oneroso, por legado, memoria, etc., los títulos traslativos del dominio en los años últimos, si en ellos se hubiese hecho espresion de la renta, y todos aquellos actos en que han debido hacerse declaraciones sobre la misma, puesto que todos ellos han de concurrir á formar el convencimiento del tasador sobre una materia tan importante. rmula hallar ›ducto 12. Si estos últimos medios no bastasen habrá duct que recurrir á la fórmula siguiente para determi je cua de so nar el producto bruto anual por pie cuadrado de solar, en las fincas urbanas. p=el producto bruto anual de la finca por pie cuadrado de solar. a=el coste de la construccion por pie cuadrado a' el coste, ó valor del pie cuadrado de solar. k=el valor de los aprovechamientos de material etc. Dada esta fórmula por los dos profesores señores Gomez y Martinez Nuñez, pasa el primero á hacer de ella la siguiente |