FL.2. stor EL DERECHO MODERNO. a376 REVISTA DE JURISPRUDENCIA Y ADMINISTRACION, POR Don Francisco de Cárdenas. TOMO XII. MADRID. Imprenta de D. Agustin Espinosa y Compañía, 1852. VICIOS Y DEFECTOS DE LA LEGISLACION HIPOTECARIA, REFORMAS QUE DEBEN HACERSE EN ELLA Y EXAMEN DE ALGUNAS UNA de las instituciones mas viciosas é imcompletas de nuestro derecho civil, y de las que con mas urgencia están pidiendo reforma, es el sistema hipotecario. Considerado á la luz de la ciencia y de la razon es injustificable, examinado en sus resultados prácticos es desastroso para la familia, la propiedad y el crédito: comparado con el que rige en los paises mas civilizados de Europa, no resiste la comparacion ni un solo momento. No llena, pues, nuestro sistema hipotecario ninguna de las condiciones propias de la institucion, y en cambio tampoco asegura de un modo eficaz los intereses en cuya consideracion parece dejar de satisfacer aquellas condiciones importantes: se rige por muchas leyes dictadas en tiempos distantes entre si é inspiradas por principios diversos y aun contrarios, de lo que resultan en su aplicacion dudas gravísimas, incertidumbre en los derechos é injusticia en los contratos. I. Fundamento de la publicidad de los derechos reales. El estado civil de la propiedad como el de las personas, produce obligaciones, no solo entre los interesados inmediatos, sino entre estos y el tercero. El estado de casada en una muger, impide á todos contratar con ella, so pena de ser nulo lo que pactaren: por pertenecer la propiedad de un inmueble á persona determinada, nadie puede adquirir sobre él derecho real alguno, como no lo obtenga de dicha 212916 persona, so pena de ser nulo é ineficaz el que cualquiera otra le trasmita. De aquí la necesidad de que todos sepan ó puedan saber de una manera auténtica é indubitable el estado civil de cada persona, esto es, las obligaciones y derechos que por razon de estado, le impone ó concede la ley, y el estado civil de cada propiedad, esto es, las obligaciones que pesan sobre ella, sca por el ministerio de la ley solo 6 por la convencion de las partes autorizada y garantida por la ley. Hacer eficaz y obligatorio el estado civil de la propiedad para aquel que lo ignora y carece de medios seguros de averiguarlo, es una injusticia tan clara y repugnante como obligar al cumplimiento de leyes no promulgadas: el legislador que obligue á sus súbditos á pasar por el estado de la propiedad que resulte de las convenciones privadas, dándoles medios inseguros, difíciles y poco eficaces de averiguarlo, obraria como aquel emperador romano que hacia fijar sus edictos en parages públicos, pero á tanta altura que nadie alcanzaba a leerlos con la simple vista. Solo un interés bastardo 6 una preocupacion injustificable pueden exigir que el estado de la propiedad no sea tan público como el de las personas, ni esté sujeto á promulgacion como las leyes. En los primeros tiempos de Grecia y Roma un signo material puesto sobre el predio, indicaba que un tercero, ademas de su dueño, tenia derecho real sobre él; y solo cuando por efecto de la corrupcion se vieren los propie→ tarios abrumados de deudas y prevaleció en las costumbres ys en las leyes el interés ilegítimo del propietario sobre la equidad y la buena fé en las transaciones civiles, desaparecieron aquellos signos materiales y con ellos la confianza y el crédito. Cuando el pueblo romano se dejó gobernar por èdictos promulgados de la manera insidiosa que hemos dicho, fué cuando se sometió tambien á un estado civil de la pro piedad que le era desconocido. Pero entre nosotros, aunque el estado civil de la propiedad es generálmente obligatorio, carece de la publicidad necesaria para que tal obligacion sea justa. El estado de la propiedad consiste en los derechos que una o mas personas pueden tener sobre ella. No siempre pertenece a una sola persona el dominio absoluto del inmueble, pues átveces se divide entre varias, ó está sujeto á limitaciones. impuestas á favor de un tercero por la leyó la voluntad de dos contra yentes; y la suma de todos los derechos que una o mas pers sonas téngam sobre un mismo inmueble, ese es su verdadero |
